Bruselas obliga al Gobierno a aumentar la protección de los hipotecados ante un desahucio

El Ministerio de Asuntos Económicos tendrá que garantizar a través de una normativa que las entidades prestamistas de hipotecas ejerzan "una tolerancia razonable" con el cliente antes de iniciar el procedimiento de un desahucio. Deberán hacerlo todas, incluidos los servicers y los fondos, pues el departamento que dirige Nadia Calviño lo hará a través de la trasposición de una Directiva en la que se establece la supervisión de los administradores de crédito y compradores de los mismos.

El Gobierno está obligado a trasponer la Directiva europea que así lo contempla antes del 29 de diciembre de este año, por lo que ya ha iniciado el procedimiento para la elaboración de la nueva norma, en la que se incluirá este aspecto.

De hecho, el Ministerio de Asuntos Económicos ha sometido a consulta pública la propuesta de trasposición de la Directiva sobre los administradores de créditos y los compradores de los mismos, una norma que incluye una regulación y supervisión sobre estas entidades que hasta el momento no existía.

Los interesados en aportar sus comentarios sobre esta futura norma podrán remitirlos al Ministerio hasta el próximo lunes, tras lo cual el departamento que dirige Calviño se pondrá manos a la obra para elaborar el texto que se aprobará en Consejo de Ministros.

En la misma se contemplan aspectos sobre la protección de los consumidores en su relación con las entidades administradoras de créditos y sus compradores, entre las que se incluyen los servicers.

[Los desahucios se disparan un 40,6% en 2021 y superan los 41.000, según el CGPJ]

Se trata de compañías que gestionan, principalmente, activos inmobiliarios y que nacieron con el objetivo de desaguar el lastre del ladrillo con el que la banca salió de la pasada crisis financiera. De hecho, algunas han trabajado también para Sareb.

Inicialmente estaban integradas en los bancos, si bien con el paso de los años estos se han ido deshaciendo de ellas, en algunos casos completamente y en otros de forma parcial, compartiendo su gestión con otra compañía. Muchas están en manos de fondos de inversión.

"Tolerancia razonable"

La Directiva que el Gobierno deberá trasponer este año contempla que los prestamistas deben disponer de "políticas y procedimientos adecuados para que se esfuercen, en su caso, por ejercer una tolerancia razonable antes de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria". En su consulta pública, Economía destaca este aspecto como uno de los que se debe incluir en la norma. 

Lo que se plantea es que los prestamistas, en el momento en el que tengan que decidir qué vía de reestructuración o refinanciación aplicar a un cliente con problemas para pagar sus cuotas hipotecarias deberán "tener en cuenta las circunstancias individuales del consumidor". Pero no solo, "también sus intereses y derechos y su capacidad para reembolsar el crédito, en particular si el contrato de crédito está garantizado por un bien inmueble de uso residencial que constituya la residencia principal del consumidor".

Estas medidas "deben consistir en determinadas concesiones al consumidor, como una refinanciación total o parcial de un contrato de crédito o una modificación de sus condiciones actuales".

Y debe incluirse, entre otras cosas, "una prórroga de su duración, un cambio del tipo de acuerdo de crédito, un aplazamiento del pago de la totalidad o parte de las cuotas de amortización durante un período". Además de "la modificación del tipo de interés, la oferta de una exoneración temporal del pago, reembolsos parciales, conversiones de moneda, la condonación parcial y la consolidación de la deuda".

Esto dice la Directiva que ahora se ha de trasponer, si bien cabe recordar que en España desde el año 2012, en el marco de la pasada crisis financiera, los bancos están suscritos a un Código de Buenas Prácticas de deudores hipotecarios.

[El Euríbor cierra el año por encima del 3%: el valor de diciembre encarece de nuevo las hipotecas variables]

En el mismo se contempla que la banca tiene un mes para dar respuesta a una persona que solicite una reestructuración de su deuda hipotecaria y, si se encuentra en riesgo de exclusión, debe ofrecerle condiciones que el cliente pueda afrontar para devolver el préstamo. También contempla la dación en pago, es decir, entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda.

Y, de hecho, este Código se ha ampliado recientemente para dar solución a los clientes en situación de vulnerabilidad que no puedan hacer frente al pago de la hipoteca como consecuencia de la disparada subida que el Euríbor experimentó el pasado año. Más de 84 entidades han suscrito la ampliación de este Código. Todos son bancos o cajas rurales.

Bruselas da vía libre a los países para incluir en sus normativas medidas adicionales a estas y, "del mismo modo, los Estados miembros pueden no prever una medida específica si así se prevé a nivel nacional, siempre que se disponga de un número razonable de medidas".

Desde Bruselas se establece que, a la hora de llevar esta norma a los ordenamientos jurídicos nacionales, se deberán tener en cuenta las directrices de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) sobre morosidad y ejecución hipotecaria, así como sobre la gestión de exposiciones dudosas y reestructuradas o refinanciadas, al igual que la guía del BCE sobre préstamos dudosos para entidades de crédito.

Protección del consumidor

Además, lo que la directiva pretende es que los clientes dispongan de toda la información necesaria en el momento en el que sus créditos cambien de manos fruto de una venta entre fondos o desde un banco.

En definitiva, se pretende, como indica la Directiva, establecer que "el consumidor tenga derecho a hacer valer ante el comprador de créditos las mismas excepciones y defensas que ante el prestamista original y a ser informado de la cesión". Es decir, que aunque el crédito se venda a otra entidad el cliente conserve íntegramente sus derechos sobre el mismo.

Esta norma europea pretende crear un entorno apropiado para que las entidades puedan hacer frente a los préstamos dudosos en sus balances y otorga a las autoridades nacionales (el Banco de España, en este caso) la supervisión sobre estos administradores de crédito.