El peligro de 'inflar' el precio de salida al vender una vivienda

Los propietarios de viviendas vuelven a ‘inflar’ el precio de salida de sus casas, lo que está contribuyendo a tensionar el mercado de la vivienda al encarecer de manera artificial los inmuebles. Esta es una de las conclusiones del informe sobre la vivienda en 2018 que ha realizado el departamento de Estudios de Club Noteges, en el que se destaca que “la principal deficiencia del sector de la venta de vivienda en el país es la brecha existente entre el precio de salida de venta y el de las que realmente se terminan vendiendo”.

José Luis Jimeno, director general del Club Noteges, asociación empresarial compuesta por 224 agencias y 980 profesionales inmobiliarios en todo el país, explica que el precio medio final de las 6.049 viviendas de segunda mano que vendieron el año pasado fue de 136.432 euros cuando el precio medio de salida de los 30.480 encargos de venta que tuvieron fue de 188.390 euros. Es decir, que las que casas que se vendieron lo hicieron con una rebaja de 51.958 euros sobre que pedían inicialmente los propietarios, lo que supone una brecha del 28%. Jimeno aclara que esta diferencia es la media nacional, pero indica que la diferencia de precios de salida y de compra es mayor en las comunidades de Galicia, Canarias, Baleares y Andalucía, alcanzando hasta el 42% en la Comunidad Valenciana.

"Los propietarios de Sevilla o Cádiz leen las mismas noticias que los Barcelona o Madrid, y se crea una enorme confusión en el mercado que desorienta a muchos ciudadanos"

El director general del Club Noteges considera que el dato más importante para conseguir vender un inmueble no es tanto si los precios bajan, se estancan o incluso suben como sucede en los cuatro últimos años, sino la diferencia que hay entre las expectativas de los propietarios y lo que los compradores terminan pagando por esas viviendas, que es el motivo por el que han usado un sistema de 'big data' para medir esta brecha.

Por este motivo, dicho experto afirma que hay que tener muy presente que el mercado residencial actual se comporta de forma muy distinta en cada comunidad autónoma y recuerda que los precios subieron fuertemente en comunidades como Baleares o Cataluña, pero no así en Andalucía, donde permanecen estancados desde hace siete años. Apunta que “el problema radica en que los propietarios de Sevilla, Cádiz o Almería ven los mismos telediarios y leen las mismas noticias que los propietarios de Palma de Mallorca, Barcelona o Madrid, creándose una enorme confusión en el mercado que desorienta a muchos ciudadanos, fijando el precio de su vivienda con unas expectativas que no responden a la realidad de cómo se comporta el mercado en su región o zona”.

Invertia38

Señala que el comportamiento de los vendedores es algo natural, ya que las personas siempre queremos sacar el máximo de nuestras propiedades. “El propietario siempre cree que su casa vale más mientras que el comprador siempre quiere pagar menos”, constata, pero aconseja a quien vaya a poner su vivienda en venta tener cuidado al coger como referencia los precios que aparecen en los portales inmobiliarios, ya que son “al ser precios de oferta y no a los que se cierran realmente las transacciones, y por tanto no son precios reales de mercado”. “Los portales saben a cuánto sale un inmueble al mercado, pero no a cuánto se vendió y los notarios saben el precio de tasación, pero no el de venta, un dato que solo conocemos los agentes inmobiliarios”. asegura.

UN MERCADO HETEROGÉNEO

Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, cree que un “mercado tensionado y en el que los propietarios buscan la rentabilidad especialmente por alquiler es lógico que haya esa diferencia entre precios de salida y de venta", aunque considera que esa rebaja, que cifra en torno al 10% de diferencia, no ha variado desde que acabó la crisis. Sin embargo, coincide en que el vendedor debe tener en cuenta que el mercado es muy heterogéneo e informa que las subidas de dos dígitos que han sufrido durante 2018 comunidades como Madrid (19,5%), Canarias (12,8%), Baleares (10,4%), Cataluña (10,1%), son muy superiores a las registradas en el resto de autonomías con alzas de entre el 2% y el 7%, advirtiendo de los descensos registrados en Murcia (-3,3%), Asturias (-1,3%) y Navarra (-0,2%).

Toribio resalta que lo que está sucediendo en enclaves de Madrid, Barcelona y los dos archipiélagos "no es representativo de lo que ocurre en el resto del país” y recuerda que en esas plazas las casas se venden y alquilan más rápidamente, lo que no ocurre en el resto de España, donde el precio al que se ofrece una vivienda es clave para que pueda cerrarse la operación, dado la falta de ahorros de una importante parte de la población y a que los bajos sueldos dificultan la concesión de hipotecas. Subraya, además, que poner un precio a una casa superior al del mercado puede provocar que no se venda.

Ferran Font, de pisos.com, también alerta sobre este tipo de comportamientos por parte de la propiedad y avisa de que “muchos vendedores, a sabiendas de la alta rentabilidad que generan los activos bien situados, están subiendo artificialmente los precios”. “Este comportamiento especulativo tiene un impacto negativo sobre la accesibilidad de la vivienda, pues no solo limita las adquisiciones en distritos céntricos a inversores de sobrada solvencia, sino que las alzas se irradian hacia la periferia”, advierte.

INQUILINOS

Para los arrendatarios, sin embargo, la posibilidad de logar una rebaja sobre el precio inicial se ha reducido durante los últimos meses. Según el último informe del alquiler de Fotocasa en 2018, y con un escenario de precios al alza, se redujo el poder de negociación de los inquilinos, y seis de cada diez no lograron ninguna rebaja.

En 2017, un 55% de los inquilinos que efectivamente han alquilado un inmueble en los últimos 12 meses aseguraba que no había negociado la renta del inmueble ni había variado el precio en el transcurso de la operación, un porcentaje que en 2018 se ha incrementado hasta el 61%.