Alquilar un piso en Madrid y Barcelona sigue siendo una odisea. Los precios se han incrementado tanto y tan rápido que han provocado un desajuste entre lo que son capaces de pagar los inquilinos y las rentas que exigen los propietarios, por lo que una buena parte de los arrendatarios no puede afrontar el pago de unas mensualidades tan elevadas con los ingresos de que dispone. Pero algo puede estar comenzando a cambiar. 

La reducción de la demanda que puede permitirse pagar alquileres caros ha empezado a percibirse en la capital catalana arrastrando las rentas a la baja. Una reacción que se prevé que se traslade a Madrid a corto y medio plazo, según explica el portavoz de Pisos.com, Ferran Font.

De momento, en Madrid capital, y según los datos que ha recogido el Ayuntamiento, parece que una parte importante de los madrileños que está en régimen de alquiler paga bastante menos que las cifras de vértigo de las que hablan los portales inmobiliarios: 1.221 euros de media al mes según Fotocasa y 1.874 euros mensuales con datos de pisos.com, aunque que hay que recordar que son precios de salida y no a los que finalmente se cierra la operación. El ‘Estudio básico de la situación de la vivienda y demanda residencial en el Municipio de Madrid’ que investiga las características de las viviendas ocupadas del Municipio de Madrid y de sus hogares y que ha realizado en 2018 la EMVS, Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, dice que un 83,5% de los inquilinos paga menos de 1.000 euros.

Dicho informe municipal, que tiene como marco de muestreo los domicilios en los que residía un hogar inscrito en el Padrón a fecha de julio de 2017, estima que “la renta mensual media de las viviendas alquiladas (en condiciones normales) como residencia principal en Madrid es actualmente de 710 euros” y hace notar que "la mediana de la distribución de los alquileres está en 650 euros”.

Los datos del citado estudio concluyen que “una proporción reducida (3,1%) de hogares paga una renta inferior a los 400 euros y, en el otro extremo de la distribución, un 2,4% paga un alquiler de 1.400 euros o más". También detalla que “cerca del 40% de los hogares está pagando de alquiler entre 600 y 699 euro (19,1 %) o entre 700 y 799 euros (19,6%)”. El informe resalta igualmente que los alquileres varían mucho de la Periferia Sur-Este, donde la media está en 591 euros mensuales, a la Zona Centro y la Periferia Norte-Oeste, con medias superiores a los 800 euros (821 euros en esta última zona y 809 euros en aquella).”

Pero es que, además, el trabajo realizado por el Consistorio pone de manifiesto otra circunstancia importante: el elevado porcentaje de sus ingresos que tienen que utilizar estos hogares para pagar las rentas. El informe alerta que el 49,1% de los inquilinos que han participado en esta muestra gasta en el alquiler casi la mitad de lo que ingresan. “Solo en menos de una cuarta parte (23%) de los hogares el alquiler representa menos del 30% de lo que ingresan, y hay en cambio un 16,6% para los cuales la renta de la vivienda se lleva el 60% o más de sus ingresos”. Y lo que es peor, según los datos del Ayuntamiento, “un 6,1% de los hogares entrevistados -lo que, en números absolutos, equivale a unos 15.000 hogares- que tenían alquilada su vivienda debía pagar una renta por ella que representaba el 90% o más de sus ingresos actuales, que solo podrían estar pagando con ahorros o con la ayuda de otras personas o entidades, o, simplemente, no estar pagándola”.

Oferta mayoritaria

Con dicho informe sobre la mesa, se confirma que existe un desajuste entre el precio de alquiler que pueden pagar los madrileños y lo que piden los propietarios, lo que no impide que la oferta mayoritaria de los portales como pisos.com y Fotocasa sea de alquileres a un precio superior a los 1.000 euros. Desde Fotocasa se informa que, en Madrid, el 71% de la oferta de vivienda de alquiler que tiene en el portal es de más de 1.000 euros. Un porcentaje que sube hasta el 83% en el caso de la ciudad de Barcelona, mientras que en Pisos.com el 61% de los pisos que se ofrecen en Madrid supera los 1.100 euros mensuales de renta y lo mismo ocurre con el 71% de los que se anuncian en la capital catalana.

"En Barcelona, los alquileres de más de 1.000 euros ya se tardan más en colocar. Hace unos seis meses se alquilaban en menos de 24 horas y ahora se tarda por lo menos una semana"

El director de Estudios de Pisos.com asegura que a pesar de que los alquileres de más de 1.000 euros ganan por ‘goleada’ en las ofertas del portal, están comenzado a percibir algunos cambios en Barcelona. Señala que empieza a haber indicios de que la demanda es incapaz de pagar esos precios, con lo que las rentas han comenzado a bajar desde hace unos seis meses. Y lo han hecho precisamente en las zonas con alquileres caros como el Eixample, Les Corts o Ciutat Vella, “distritos que durante 2015, 2016 y 2017 experimentaron crecimientos cercanos al 10% y este 2018 crecieron interanualmente al 4%”. Font señala que “si los pisos con rentas superiores empiezan a bajar creemos que también lo harán paulatinamente otros alquileres de menor cuantía”.

”En Madrid, el comportamiento de los precios es diferente, ya que en las zonas nobles donde abundan los alquileres con rentas altas continúa una tendencia creciente a lo que ayudaría que dichas ubicaciones cuenten con una importante demanda internacional”, indica Font. Precisa, eso sí, que es en los enclaves con rentas más modestas, como en Ciudad Lineal y Villaverde, donde han comenzado a detectar "correcciones a la baja de las rentas”.

De momento, y a la espera de que lo que ocurra en Madrid con las rentas más caras, en Barcelona los alquileres de más de 1.000 euros se tardan más en colocar, ya que hace unos seis meses se alquilaban en menos de 24 horas y ahora se tarda por lo menos una semana.

Desde el portal Vitrio resaltan que los precios del alquiler tienden a moderarse: “Si comparamos el incremento de 2018 con el de 2017, vemos que el pasado año este aumento no fue tan exponencial. Durante 2018, el aumento de precios en el alquiler fue del 10%, frente al 18% que aumentó en 2017. En definitiva, se vienen registrando incrementos, pero a un ritmo mucho menor". Una moderación que según el representante de Pisos.com se debe a que “la oferta y demanda no casan, ya que la subida de los salarios no está llegando”.

Sin embargo, esta moderación de los precios que se espera a lo largo de los próximos meses puede no llegar a inquilinos con menores recursos si finalmente se cumplen los temores que expresan algunos expertos sobre la reforma legal aprobada recientemente por el Consejo de Ministros. Ferran Font teme que el decreto del Gobierno sobre el alquiler, dado que “es más proteccionista con el inquilino que con el propietario, puede perjudicar a los arrendatarios con ingresos más bajos”, que pueden ser descartados por los propietarios ya que se les obliga a firmar contratos más largos. Y alerta de que la normativa también puede reducir la oferta en el mercado, lo que dificultaría la moderación de las rentas.