Manos a la obra: las reformas de vivienda se disparan por el tirón de la vivienda usada

El sector de las reformas y rehabilitaciones de viviendas vive un momento dulce, animado por la recuperación económica y la paulatina reactivación del mercado residencial. Los datos son contundentes: las reformas han crecido un 14% en lo que llevamos de año respecto al mismo periodo de 2018, según el director general de Habitissimo en España, Carlos Naveda, que explica que en 2019 parece continuar la tendencia al alza que se puso de manifiesto en 2018, cuando se reformaron 500.000 viviendas.

Fernando Prieto, presidente la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR), señala que “según datos de 2018 se estima en unos 4.000 millones de euros la cifra de negocio del sector en nuestro país, con un incremento del 13% respecto al año anterior”. Una situación a la que ha contribuido que el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 contemple ayudas para las obras en el interior de los inmuebles, “lo que ha supuesto hasta 1,6 millones de viviendas reformadas en 2018 (un 6,25% del parque total)”. Además, el responsable de ANERR cree que “el enorme potencial que representa el sector de la rehabilitación y la reforma, teniendo en cuenta el grado de obsolescencia por eficiencia energética del parque inmobiliario en España, permite ser optimistas en el aumento futuro de estas cifras”.

¿Pero qué hay detrás de este auge de las obras en las viviendas usadas? Dichos expertos citan dos factores clave: la mencionada implantación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que por primera vez ha contemplado las ayudas para las obras que se hagan en el interior de los inmuebles y no sólo para la rehabilitación de edificios, y la antigüedad del parque de viviendas de España, “ya que actualmente el 81% de las viviendas en España tiene más de 18 años, y ese porcentaje escalará hasta el 83% durante el próximo ejercicio”, indica el representante de Habitissimo. Una causa que también pone sobre la mesa el presidente de ANERR, quien destaca que “el parque inmobiliario en España envejece en torno al 3,3% cada año. Las viviendas construidas en plena burbuja inmobiliaria ya cumplen la mayoría de edad, y "su obsolescencia por eficiencia energética sigue creciendo, lo que hace necesario reformarlas”, señala.

"La gente tiene más dinero para acometer las reformas, pero es que además no abunda la vivienda nueva y no siempre sale a unos precios lo suficientemente asequibles"

Pero hay otras causas detrás del tirón de las reformas. La primera y principal, según Habitissimo, es que “la gente tiene más dinero en el bolsillo”, a lo que se une el hecho de que la escasez de vivienda nueva y el alza de los pisos por estrenar han hecho que los compradores se decidan por la segunda mano, unas casas que después renuevan para adaptarlas a sus necesidades. Y es que resulta más rentable comprar una casa que necesita reformarse que una vivienda nueva. “Podemos concluir que el traslado a una nueva vivienda -de segunda mano- supone el principal cambio de circunstancias que motiva las reformas”, recalca Carlos Naveda.

Y si la vivienda usada fue el motor del mercado residencial en 2018, ya que el 82% de las 515.051 viviendas que cambiaron de manos, o sea 422.531 casas, fue de segunda mano, parece que puede seguir por el mismo camino en 2019, dado que en enero el 80,6% de las 47.645 transacciones que se registraron en ese periodo, es decir 38.386, fueron casas usadas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Revalorización

Y las viviendas de segunda mano ‘tiran’ del negocio de las reformas y rehabilitaciones por varios motivos, tal y como recuerdan el directivo de Habitissimo. En primer lugar, porque quienes compran una casa usada quieren adecuarla a su situación familiar y personal, pero también debido al repunte de las adquisiciones como inversión tanto por particulares como por las numerosas empresas que han surgido y que se dedican a rehabilitar casas antiguas para venderlas con plusvalías o ponerlas en alquiler.

"Cualquier proceso de reforma y/o rehabilitación supone una revalorización del inmueble. Siempre es una inversión"

”Cualquier proceso de reforma y/o rehabilitación supone una revalorización del inmueble. Siempre es una inversión”, tal y como recuerdan desde la ANERR. La revalorización media de la que hablan habitualmente los expertos es de un 15-20%, pero el director general de Habitissimo precisa que si se trata de una casa antigua de más de 35 años, el valor de una reforma integral pueda aumentar hasta un 50% su valor y si la casa tiene más de 20 años puede revalorizarse entre un 25% y un 30%. Aunque destaca que lo más habitual es que se hagan reformas en la cocina y el baño, que es lo que más se deteriora con el uso y que puede suponer que el valor de la casa se incremente entre un 10% y un 15%.

Reforma integral

Carlos Naveda aclara que no hay una definición exacta, pero afirma que podría considerarse una reforma integral aquella para la que es necesario pedir una licencia del ayuntamiento o la que modifica más de tres estancias de una casa. Explica que hay cuatro supuestos en los que hay que pedir licencia municipal: las modificaciones de la distribución de la vivienda y las que afectan a un elemento estructural, “por ejemplo si se va a modificar un pilar o una viga, para lo cual antes hay que pedir el informe a un aparejador o arquitecto que nos dirá si es posible o no realizar este cambio". Informa que también hay que solicitar licencia para aquellas obras que afectan a la superficie inicial, por ejemplo cerrar una terraza o un balcón, y para los cambios de uso, es decir, para convertir en vivienda un local comercial.

Sobre lo que puede costar una de estas reformas integrales, los precios varían mucho. Dependerán del lujo y de los materiales que se elijan para la remodelación, aunque de media un piso de 70m2 puede costar, según Habitissimo, unos 45.000 euros, que se elevarían a 65.000 euros para un inmueble de unos 100m2.

¿Y qué pasos hay que dar antes hacer una rehabilitación integral y, sobre todo, cómo debe protegerse el cliente para evitar problemas, como retrasos, incumplimientos u obras sin terminar o mal hechas? El presidente de ANERR recuerda que “antes de llevar a cabo una reforma, es necesario tener en cuenta algunos factores que nos eviten problemas posteriores". Y precisa: "Hay que estudiar la situación y necesidades, pues tenemos que diferenciar entre lo que nos gusta y lo que realmente necesitamos; contactar con un buen profesional, a ser posible un técnico, que nos asesore en todo el proceso; o elegir los mejores materiales para los suelos, pinturas, mecanismos eléctricos, sanitarios, armarios y puertas, manteniendo un buen estándar de calidad y detallar un presupuesto base, para evitar imprevistos en la economía familiar”.

El director general de Habitissimo también recomienda “buscar y comparar”, es decir, pedir varios presupuestos. También es preciso definir los plazos de ejecución, establecer las garantías por si algo no queda como se pensaba y comprobar qué licencias se pueden necesitar. Con una última recomendación: pedir todas las facturas, ya que es habitual realizar cambios sobre la marcha, una vez consultado el cliente, que debemos tener por escrito.