Compra sobre plano: consejos para no quedar 'atrapado' sin vivienda y sin dinero

Las sentencias se agolpan en los tribunales. Una de las más recientes es la del Juzgado número 4 de Alicante que da la razón a un afectado por la compra de una vivienda sobre plano a Promociones Galami S.L. que no fue entregada. Recuperó su dinero y el Banco Sabadell fue condenado a devolver las cantidades entregadas más los intereses devengados. La demanda fue presentada por El Defensor de tu Vivienda, uno de los despachos más activos en estos asuntos, basándose en la Ley 57/68.

Esta normativa exige a las promotoras de vivienda y cooperativas a contratar un seguro o aval bancario que garantice esos pagos en los casos en que se incumplan los plazos de entrega. Además, establece el deber de vigilancia  a las entidades bancarias donde se ingresen esas cantidades, y si éstas eluden esa responsabilidad son responsables.

El próximo 7 de octubre se cumple el plazo dado al régimen transitorio, establecido tras la reforma de la Ley 42/2015 de Enjuiciamiento Civil, que entró en vigor el 7 de octubre de ese año. Esta normativa reduce el plazo general de prescripción de acciones personales de 15 a 5 años.

Por tanto todos los que firmaron un contrato de compraventa de vivienda sobre plano o un acuerdo de incorporación a una cooperativa entre el 7 de octubre de 2005 y 7 de octubre de 2015 y no han recibido el inmueble están a tiempo de reclamar hasta esa fecha.

Ahora las cosas son diferentes

Uno de los cambios en la normativa es que el promotor inmobiliario debe garantizar las cantidades entregadas a cuenta desde la obtención de la licencia de obra, y no desde la firma del contrato privado como era antes. Un buen consejo es no comprar sobre plano y no dar el paso en una cooperativa hasta tener la certeza de que el promotor cuenta con la licencia de obras oportuna. Solo así los anticipos estarán garantizados con un aval o seguro de caución.

La Ley 57/1968, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones, detallan expertos de mundojuridico.com

1.  La normativa será de aplicación a la promoción de vivienda, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

2.  La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.

3.  La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

EXIGENCIAS A LOS PROMOTORES

Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas tienen, según detallan estos abogados, que garantizar las devolución de las cantidades más el 6% de interés anual, mediante contrato de seguro o por aval solidario.

Además, tendrán que percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria o caja de ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor. Toda vez que expire el plazo de iniación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiese tenido lugar, el comprador podrá optar por rescindir el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más el 6%, o conceder al cedente una prórroga.

 Actualmente el Tribunal Supremo considera que delito de apropiación indebida cuando el promotor no garantiza o constituye avales sobre las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas, al considerar que distrae unos fondos que sabe que tiene la obligación legal de devolver, y en el caso de que finalmente dicha distracción se haga efectiva porque el promotor ni entrega la vivienda ni devuelve los fondos distraídos, se cumplen los requisitos típicos de dicho delito.

Además, el alto tribunal ha fijado doctrina respecto de la responsabilidad del banco por no exigir al promotor la apertura de la cuenta especial para garantizar las cantidades, lo que supone una importante vía para demandar a las entidades de crédito y recuperar las cantidades.