Los autónomos ven acumularse las facturas a pagar en marzo más las que lleguen en abril sin apenas posibilidades de generar ingresos para saldar sus deudas. Uno de los gastos fijos más importantes para este colectivo es el alquiler de sus locales o naves.

“Los autónomos y las pequeñas empresas necesitan que salgan ya de una vez por todas a su rescate”, ha reclamado este viernes el presidente de la Asociación de Trabajadores Autónomos (ATA), Lorenzo Amor.

El Consejo de Ministros celebrado el 31 de marzo aprobó que los autónomos y las empresas puedan recurrir a una moratoria de hasta seis meses en el pago de sus cuotas a la Seguridad Social, así como a una flexibilización de los pagos de los suministros de agua, gas y electricidad, cuyo pago se podrá incluso suspender.

El conjunto de medidas económicas anunciado por el vicepresidente de Derechos Sociales y Agenda 2030, Pablo Iglesias, y la vicepresidenta económica, Nadia Calviño, también incluyó ayudas en el ámbito del alquiler, pero únicamente para el caso de las viviendas habituales de las familias más vulnerables. Ni una palabra de locales o comercios.

Desde la Unión de Asociaciones de Trabajadores Autónomos y Emprendedores (UATAE) denuncian que el pago del alquiler “es una de las cuestiones que venimos reivindicando sobre las que el Gobierno tiene pendiente pronunciarse: de la misma manera que se ha ampliado la moratoria hipotecaria para primera vivienda a locales en propiedad, deberían extenderse las ayudas para el pago de alquileres asociados a la actividad”.

“Hay autónomos y pymes que ante la falta de otras alternativas pueden optar por un préstamo acogido a la línea de avales públicos del ICO, pero no nos parece que para los alquileres la solución deba ser el endeudamiento financiero”, destaca la UATAE.

En primer lugar, lo que tiene que hacer un autónomo o pyme que tiene alquilado un local o nave es coger el contrato de alquiler y revisarlo. En él ha de buscar si están reflejados los términos y condiciones expresamente pactados por las partes en relación con situaciones extraordinarias o de fuerza mayor.

La mejor solución, un acuerdo cordial

Antes de acudir a los tribunales para intentar un cambio en las condiciones del contrato del arrendamiento, uno de los elementos que deberán tenerse en cuenta al enfocar este tipo de situaciones es el principio de buena fe contractual.

“Las partes de un contrato no solo deben actuar correcta y honestamente en el momento de negociar y celebrar un contrato; también deben comportarse de esa manera en la etapa de ejecución, de manera que, si finalmente es preciso dilucidar judicialmente las consecuencias de la crisis en el marco de un procedimiento judicial, no dudamos que la buena fe de las partes (ex art. 7 y 1258 CC) mostrada durante la crisis será un elemento fundamental a la hora de la valoración de la situación por parte de nuestros jueces”, destacan los abogados de Andersen Tax & Legal.

Opciones legales

Para el supuesto en el que las partes no hayan reflejado en el contrato estas opciones ni lleguen a un acuerdo amistoso, lo cual es posible y hay ejemplos, será cuando el inquilino deba acudir a las distintas figuras desarrolladas en la legislación y jurisprudencia españolas.

El Derecho español regula dos instituciones clave que debemos tener en cuenta a la hora de analizar los distintos supuestos de las relaciones contractuales existentes ante el duro impacto económico del Covid-19 en las relaciones comerciales de inquilinos y arrendadores: la fuerza mayor ‒regulada en el art. 1105 del Código Civil‒; y, la cláusula rebus sic stantibus ‒de creación doctrinal‒.

En primer lugar, el brote del Covid-19 podría encuadrarse dentro de lo que la jurisprudencia viene entendiendo como “acto de fuerza mayor” al ser un suceso imprevisible e inevitable, y que resulta objetivamente irresistible para las partes, derivándose de un origen externo, indica el despacho Andersen Tax & Legal.

Sin embargo, admiten estos abogados, “la aplicación de la fuerza mayor como causa que permita exonerar al arrendatario de la obligación de abonar la renta durante el tiempo que dure la suspensión de la actividad o la limitación de movimiento debe adoptarse con suma cautela a la vista del tratamiento excepcional que realiza la jurisprudencia de esta figura en el cumplimiento de obligaciones pecuniarias”.

Al no haber precedentes en la jurisprudencia de una crisis como la actual, “no resulta fácilmente predecible cuál puede llegar a ser la doctrina que vayan a adoptar nuestros tribunales”.

Además, también afecta al propietario que deja de recibir un ingreso acordado conforme a la ley. Es así que, “aunque no es descartable que la fuerza mayor permita exonerar del pago de la renta a los arrendatarios, no se puede asegurar con plena certeza y, por tanto, de suspenderse el pago podría darse lugar a un incumplimiento contractual”, apuntan desde Andersen Tax & Legal.

Por otro lado, la cláusula rebus sic stantibus permite la modificación de las obligaciones de un contrato (e incluso la resolución en algunos casos) cuando, por circunstancias sobrevenidas se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.

Para aplicar esta cláusula, es necesario que se aprecien de forma conjunta “una alteración extraordinaria, imprevisible e inimputable de las circunstancias en el momento de cumplir las obligaciones en relación con las existentes al tiempo de la perfección del contrato, una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes que suponga el derrumbe del contrato por aniquilación del equilibrio de prestaciones; y, que se carezca de otro remedio para la resolución del problema ‒aplicación subsidiaria‒”.

Siguiendo la línea del Tribunal Supremo, según Andersen Tax & Legal, la aparición del coronavirus como hecho imprevisible “podría permitir activar la cláusula rebus sic stantibus, siempre que se acreditase la desproporción de las prestaciones del arrendatario”.

Las consecuencias inherentes a la aplicación de dicha cláusula consistirían, precisamente, “en el restablecimiento del equilibrio entre las partes que podría ser, mediante una rebaja de la renta, repartiendo así el riesgo entre las partes, o incluso establecer la posible suspensión temporal del pago de la misma como fórmula modificativa de un contrato de arrendamiento de larga duración, dado el carácter explícitamente temporal de la alteración extraordinaria”.

En aquellos locales donde se desarrolla una actividad que no ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020, no existiría ninguna causa de exoneración de pago o modificación de la renta mensual, pues la explotación del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario, según los expertos de Andersen Tax & Legal.

En cualquier caso, argumenta el despacho, “lo razonable es que se estudien los casos de manera individual, sin que quepa proponer soluciones generales, aunque es posible que lo que se señala respecto a la cláusula rebus sic stantibus tenga aplicación asimismo para los negocios cuyas actividades no han sido legalmente suspendidas, pero cumplen los requisitos de la doctrina, tal y como veremos”.