La compraventa de suelo ha vuelto a dar señales de vida en el tercer trimestre del año después de que durante los dos primeros presentara números que suponían un retroceso superior al 50% con respecto a los años previos.

Entre julio y septiembre, la superficie total de suelo que ha cambiado de propietario en España ha ascendido a 5,7 millones de metros cuadrados. Esta cifra, aunque muy lejos de los 20 millones de metros cuadrados que se registraban en los años previos a la crisis, supone un aumento del 138% con respecto al segundo trimestre de 2020.

Tampoco es un gran alivio, puesto que entre abril y junio de este año se compraron 2,39 millones de metros cuadrados, el dato más bajo de la serie histórica que ofrece periódicamente el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

En cuanto al número de transacciones, estas se han recuperado hasta las 4.260 operaciones en el tercer trimestre, un 75,7% más que en el segundo trimestre que quedó también registrado en el libro negro del Ministerio como el mejor periodo de la serie histórica en este ámbito. Los datos entre julio y septiembre están en línea con los de 2019.

De nuevo, cualquier comparación con el pasado es odiosa. Entre enero de 2004 y diciembre de 2008, todos los trimestres estuvieron por encima de las 10.000 operaciones (el máximo fue el último de 2004 con 23.556). Luego pasó lo que pasó.

Precios, en mínimos

Si las operaciones y las superficies han recuperado el tono previo a la Covid, el precio mantiene su línea descendente. En el tercer trimestre el valor medio del metro cuadrado de suelo urbano quedó fijado en 137,5 euros/m2. Supone un retroceso del 1,6% con respecto al trimestre anterior y del 17,5% comparado con el mismo periodo de 2019.

Sin embargo, lo llamativo es que este precio es el más bajo de la serie histórica que publica el ministerio dirigido por José Luis Ábalos, con datos desde 2004. El anterior mínimo se marcó en el segundo trimestre de este año (139,6 €/m2). No se veían niveles similares desde 2014 (141,5 €/m2 en el primer trimestre).

Cualquier podría pensar que si el precio del suelo urbano está en mínimos históricos, eso debería repercutir en la obra nueva. Depende. ¿De qué depende? No “de según cómo se mire”, que diría Jarabe de Palo, sino del sitio donde esté. Aquí sale a la palestra de nuevo Madrid, el foco de la promoción en España y tanto la comunidad autónoma (288,9 €/m2) como la región con los municipios con más de 50.000 habitantes (526,2 €/m2) más cara del país. Poca oferta y mucha demanda igual a precios por las nubes.

Imagen aérea del entorno Ribera del Calderón en Madrid. Ribera del Calderón y estudio E. Bardají & Asociados

Solo Baleares se acerca a los precios en el suelo urbano a Madrid. El metro cuadrado cerró el tercer trimestre a 272,8 €/m2, un aumento del 3,1% con respecto al periodo anterior. Sin embargo, en la capital el valor aumentó un 28,4% entre julio y septiembre. Este hecho hace pensar que los precios de la obra nueva en las zonas más tensionadas que saldrán a la venta en los próximos años no caerán. Además, las promotoras tienen en su mano aumentar o disminuir la producción de viviendas para contener la oferta.

El milagro de Toledo

Al bucear en la estadística publicada por el Mitma, un dato también llama la atención. De los 5,7 millones de metros cuadrados transaccionados durante el tercer trimestre del año, algo más de un millón estaban ubicados en la provincia de Toledo.

Esta cifra aúpa a Toledo y, por extensión, a Castilla-La Mancha como la provincia y comunidad autónoma con mayor actividad de España en cuanto al suelo. Por comparar, los 1.017.400 metros cuadrados vendidos en la provincia castellanomanchega representan más del doble que en Madrid (419.300 m2) y bastante más que en extensas regiones como Andalucía (739.000 m2), Castilla y León (566.400 m2) o Cataluña (841.000 m2).

Fuentes consultadas por Invertia apuntan como explicación a este auge por el suelo en Toledo a las últimas operaciones relacionadas con desarrollos logísticos en las localidades de Illescas, Seseña, Ontígola y Yebes. Desde la consultora Gesvalt también constatan “una reactivación del número de operaciones de suelo en la zona norte de la provincia, debido especialmente a la influencia de Madrid”.