Los inversores en ladrillo repliegan velas en Europa del Este y ponen el foco en España

"Han ralentizado la toma de decisiones para contemplar el escenario con mayor profundidad. No obstante, dado el gran volumen de liquidez que existe en el mercado, los fondos precisan seguir invirtiendo", señala Víctor Salamanca, CEO de Auxadi.

Una ralentización que afecta más a aquellos países cercanos al lugar del conflicto: Polonia, Hungría, Eslovaquia o República Checa. "Es probable que los flujos de inversión se dirijan a otros países menos expuestos como España, Portugal, Francia y la región de Latinoamérica. El inmobiliario vuelve a ser un valor refugio", añade Salamanca.

De ser así, España podrá recuperar la cifra de 10.000 millones de inversión del año previo a la pandemia. Es la cantidad que destinaron los extranjeros a los negocios de construcción, compra y alquiler de inmuebles. Un escenario en el que no solo los gestores de fondos inmobiliarios juegan. El pequeño inversor español siempre ha visto la vivienda como un activo refugio por ser sinónimo de rentabilidad y bajo riesgo.

Revalorización

"La inversión en activos inmobiliarios siempre ha sido una inversión refugio ante momentos de incertidumbre y de alta inflación", afirma Luis Martín Guirado, director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt.

Si se echa la vista atrás, los inversores adquirieron el 27,3% de las viviendas de 2017. La llegada de la pandemia frenó el avance: en 2020, descendió hasta el 19%. Pero, durante el pasado año, se recuperó para situarse en el 22,9%. Una recuperación que se fortalecerá por la crisis de Ucrania.

"La inestabilidad que está provocando el conflicto a nivel bolsa reafirma aún más el hecho del valor refugio en que se ha convertido el ladrillo durante los dos últimos años para los inversores", apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Y añade: "Está menos expuesto a vaivenes económicos, en general. También a temas tan poco previsibles y que muestran la volatilidad de otros mercados, como puede ser un conflicto armado dentro de Europa".

Basta con ver la evolución del mercado en las últimas décadas para constatar que la vivienda de obra nueva, por ejemplo, es una de las inversiones más seguras y rentables de España. Desde 1995, las viviendas nuevas se han revalorizado un 158%, según Sociedad de Tasación.

Y todo ello pese al largo periodo de ajuste que sufrió el sector inmobiliario tras la crisis financiera de 2008. El precio unitario medio de la vivienda nueva en España en 1995 se situaba en 989 euros por metro cuadrado. En 2021, este importe se situó en los 2.551 euros por metro cuadrado.

"Cierto que las grandes inversiones se están yendo al oro. Pero, en países como España, el ladrillo es un valor refugio que ha servido durante todos estos años como un mecanismo de rentabilidad ante otras opciones como la renta fija", manifiesta Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

Subida de tipos

En el corto plazo, se espera que el conflicto entre Rusia y Ucrania derive en un repunte de la inflación y en una ralentización del crecimiento económico global. Una situación en la que los bancos centrales pueden reaccionar de diferentes maneras. De momento, parece que se esperan subidas de tipos más graduales respecto a lo previsto en un primer momento.

"Mientras no haya subidas de tipos y, en principio, en Europa no se esperan hasta finales de año, estimamos que en España se mantendrá la tendencia alcista de los precios de la vivienda durante 2022", afirma Cristina Arias.

La directora del Servicio de Estudios de Tinsa atisba dos elementos de impulso: la demanda de inversión, "dado que los activos fijos son un refugio frente a la inflación", y la demanda de consumo. "Se mantiene activa, dado que continúa existiendo ahorro acumulado y buenas condiciones de financiación", especifica.

Demanda al alza y más oferta limitada sería la coctelera para que los precios de la vivienda subieran durante este año. El incremento sería del 4,5%, según el 'X Barómetro Inmobiliario: El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios', elaborado por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y la Spanish International Realty Alliance (SIRA). Se trata de un porcentaje que estaría por debajo del IPC.

Fase expansiva

Ante un potencial incremento de tipos, tres serían los indicadores a vigilar, según Cristina Arias: que no se relajen los criterios de concesión de hipotecas (podrían generarse dificultades en los pagos si el escenario de tipo de interés cambiara), que el esfuerzo de las familias respecto a la hipoteca se incremente a niveles no asumibles y que la construcción no genere niveles de stock difíciles de absorber.

Hasta ahora, y en este sentido, no se ha observado inestabilidad. "Podríamos estar situándonos en una fase expansiva del ciclo inmobiliario impulsada por una demanda solvente", sostiene Arias. Pero se moderaría a medida que cambie la política monetaria y se incrementen los tipos de interés.

"La guerra de Ucrania está siendo un obstáculo para el crecimiento mundial. Por ello, es posible que se retrase la subida de los tipos de interés a nivel global", pronostica Luis Martín Guirado. Es decir, que los bajos tipos de interés durarán más tiempo. "Esto, adicionalmente, incentivará la compra del sector inmobiliario", añade.

Por tanto, el inmobiliario español está en el foco del capital privado. "Estamos en un momento histórico en cuanto a las cifras de liquidez levantadas por los inversores", destaca Jorge Sena, socio y director del Área Comercial de Knight Frank en España.

En sus previsiones sobre 2022, subraya que "el inmobiliario, ahora más que nunca, es un activo refugio. Sigue creando un retorno mayor que cualquier activo financiero ajustado al riesgo".

Los fondos de inversión, como ya ha quedado dicho, no han terminado de desembolsar la liquidez captado en los dos últimos años. "Ello provocará que el mercado europeo albergue una gran demanda inversora", añade Sena.

Y España se encuentra en un momento dulce apoyado por una potente demanda. "Hay un gran margen de crecimiento. Sobre todo al unir el capital internacional con el expertise local", indica en el informe de Knight Frank su CEO en España, Humphrey White.