En las últimas semanas, las grandes cadenas hoteleras como Meliá, Riu o NH han agitado el mercado con la venta de algunos de sus hoteles o el anuncio de negociaciones avanzadas en busca de liquidez para afrontar un verano turístico a medio gas -sin la llegada de británicos de momento- y una recuperación que se ralentiza.
“Las operaciones de venta de hoteles se han acelerado. Era lo que habíamos anticipado debido a una recuperación lenta y un verano atípico”, explica a Invertia Jorge Ruiz, director hoteles CBRE España, quien cree que “2021 no es el año de la recuperación, sino de la transición”.
A pesar del buen ritmo de la vacunación, los expertos creen que estas operaciones se van a incrementar en el futuro. Incluso, desde CBRE alertan de una paradoja. “A medida que lleguen turistas se eliminarán ayudas a las empresas, por lo que las cadenas se verán obligadas a buscar opciones de liquidez como la venta de activos”, dicen.
Vicepresidente ejecutivo y consejero delegado de Meliá, Gabriel Escarrer.
Un ejemplo de ello es Meliá. Hace unos días, el vicepresidente ejecutivo y consejero delegado de Meliá, Gabriel Escarrer, aseguraba que la cadena obtendrá un ebitda positivo a partir de este mes de junio y vislumbraba la recuperación en el segundo semestre de este año. Pero en sus previsiones ya entraba la venta de activos por hasta 200 millones de euros.
Intenciones que ha plasmado en un acuerdo con Bankinter para construir un nuevo vehículo de inversión hotelera, probablemente una socimi, a la que prevé aportar ocho establecimientos con el objetivo de seguir operando los establecimientos con contratos de gestión a largo plazo, según adelantó ‘El Confidencial’.
Nuevas fórmulas
Así, las cadenas hoteleras como Meliá Hotels han vuelto a rescatar una fórmula empleada en la crisis de 2008 para obtener liquidez: vender las propiedades a otros inversores, pero quedarse en régimen de gestión o de alquiler. Hablamos de una operación más conocida como sale & leaseback, una fórmula de financiación rentable para comprador y vendedor.
¿Por qué? Es una operación bastante lógica porque “genera liquidez a la cadena hotelera y permite seguir al frente de la gestión incluso pudiendo ganar beneficios”, explica el experto de CBRE. De cara al inversor también es positiva porque le garantiza unas rentas y la gestión queda en manos de una empresa experta en el sector.
En este sentido, NH Hotels está en negociaciones avanzadas para la venta del hotel NH Collection Barcelona Gran Hotel Calderón por un importe aproximado en el entorno de 125 millones de euros y bajo la estructura de sale and leaseback.
NH Collection Barcelona Gran Hotel Calderón.
En su caso, su situación comenzaba a ser delicada. El pasado mayo, para fortalecer la liquidez y reducir el apalancamiento, el consejo de administración de la compañía acordó continuar con su política selectiva de rotación de activos mediante operaciones de sale and leaseback, lo que la sociedad estima que permitirá una entrada de fondos netos de aproximadamente 200 millones de euros entre el segundo y tercer trimestre de 2021.
Pero una de las primeras operaciones que se cerraron en plena Covid bajo esta fórmula la materializó Único Hotels. La cadena de hoteles de lujo concluyó en febrero el proceso de venta del edificio donde se encuentra el Hotel Único Madrid a un inversor asesorado por AIGA Advisory.
La transacción supone que Único Hotels seguirá explotando en régimen de arrendamiento este hotel de lujo del barrio de Salamanca de Madrid durante un período de 20 años, pudiendo recomprar la propiedad del edificio en varios momentos durante la vigencia del contrato.
Estas no van a ser las únicas operaciones que a lo largo del año se puedan ver, aunque van a estar más ligadas a grandes grupos al ser “más fácil” para las grandes cadenas “convencer a un inversor de sus capacidades para gestionar”, señalan desde CBRE.
Además, esta fórmula encaja también con la idea generalizada entre las grandes cadenas de no malvender. En este sentido, Riu ha sacado al mercado para su venta tres hoteles: Riu Paraíso Lanzarote Resort, Riu Palace Madeira y Riu Plaza Panamá y sin previsión de poner más hoteles a la venta.
“Si Riu recibe una buena oferta por alguno de estos tres activos se hará la venta”, afirman fuentes de la compañía que recientemente cerró la transacción del Riu Don Miguel, situado en la Playa del Inglés (Gran Canaria).