Ismael Clemente (Valencia de Mombuey, Badajoz, 1970) cumple ahora dos décadas en activo en el sector inmobiliario, después de haber pasado por Banker Trust, Deutsche Bank (RFFEF) y ahora es el cofundador y dirige la mayor inmobiliaria cotizada, Merlin Properties, que forma parte desde el 21 de diciembre del Ibex 35 tras ocho años sin inmobiliarias. Atiende a EL ESPAÑOL y explica las claves de un sector muy dependiente de la financiación externa, que ha sido termómetro tanto de la crisis como de la recuperación en cada ciclo económico en España.

Su compañía -una de las llamadas socimis o sociedades de inversión inmobiliaria- protagonizó en el verano de 2015 la compra de Testa a Sacyr por 1.800 millones en efectivo. Logró refinanciar poco antes del final de 2015 otros 1.700 millones de la deuda que asumieron con la operación. Tiene el respaldo accionarial de fondos de inversión de Blackrock, UBS, Goldman Sachs, BNP o Credit Suisse, entre otros. En su opinión, las expectativas para la inversión inmobiliaria en España se han deteriorado por la incertidumbre del marco político actual y en la futura formación de gobierno.

¿Sopla el viento a favor o en contra para el mercado inmobiliario en España?

Digamos que, casi hasta hoy por la mañana, soplaba a favor en el sector, pero empieza a haber un cierto freno por la incertidumbre política, aunque todavía es positivo. Nosotros pecamos quizá de exceso de prudencia, todo el mundo se reía de nosotros, pero decidimos refinanciar antes de las pasadas elecciones. Lo conseguimos sobre la campana, el 20 de diciembre a las ocho menos cuarto de la tarde cuando estaban cerrando los colegios electorales. Por eso me ves con tranquilidad, pero hay otros compañeros del sector que no lo hicieron y ahora no les llega la camisa al cuello. Dijimos: por si acaso vamos a ponernos a cubierto y refinanciamos [alargar plazos y mejorar condiciones]. Lo que es durísimo para un director financiero es meterse en un periodo de incertidumbre política y tener que refinanciar el 70% o el 80% de tu pasivo, y no saber si el mercado te lo va a permitir. Conforme se acerca la fecha de un vencimiento, los bancos te pueden apretar y meterte en problemas.

Para un director financiero es durísimo meterse en un periodo de incertidumbre política y tener que refinanciar el 70% o el 80% de tu pasivo, y no saber si el mercado te lo va a permitir.

¿Tan determinante ha sido el resultado del 20-D?

Fue una suerte tremenda para nosotros. Todo el mundo pensaba que esto iba a ser una coalición PSOE-Ciudadanos o PP-Ciudadanos, todo el mundo lo veía clarísimo. No lo vimos tan claro. Sí que pensábamos que iba a haber un mayor auge de opciones populistas porque empieza a ser un problema en todo el mundo. En EEUU tienen a Donald Trump, en Francia a Le Pen; en Reino Unido a Corbin… En todos los países del mundo está naciendo un partido ‘gritón’ que, por la izquierda o la derecha, va por el extremo. En todos los casos con ese toque antisistema que tienen los partidos populistas.

Pongo un ejemplo. El domingo 20 de diciembre, cuando terminamos de firmar el préstamo [1.700 millones] la prima de riesgo estaba en 103 y nosotros conseguimos un préstamos con un margen de 160. Eso significa que cualquier banco extranjero estaba ganando un margen de 60. Esa prima de riesgo hoy en día es 130 y no parece razonable que te vayan a prestar dinero a 160 puntos, sino más caro.

¿Cuál es la consecuencia de ese incremento del riesgo?

La población, en general, vive en la inopia con la prima de riesgo [diferencial de la deuda española con la alemana]. Que pase de 100 a 130 puede dar igual, pero piensa que 30 puntos básicos en un pasivo de 3.000 millones de pasivo son 10 millones de euros menos en el servicio de la deuda. Con 10 millones al año tienes para pagar el salario de, al menos, 200 empleados. Desde el punto de vista operativo de una empresa, si te sube el coste de la deuda tienes que cortar en salarios, en alquileres… Por eso, que suba la prima de riesgo del país es una pésima noticia. Creo que España es un país con tanto peso del sector público que hay gente que no tiene una conciencia real de lo que es la economía y piensan que no va con ellos. Pero en el sector privado, mientras más barato te financias con más alegría puedes contratar y cuando lo haces más caro, tienes que recortar de algún sitio.

Perspectivas para el sector

La prima no ha dejado de caer desde que el BCE actúa en los mercados de deuda, ¿qué papel ha jugado Draghi para el sector inmobiliario?

Draghi ha acelerado la comprensión de yields (rentabilidades esperadas). Es un concepto que no es intuitivo, pero que es importante controlarlo. Ejemplo: si a un inmueble que produce 10 millones de renta le exiges un 10% de yield, ese inmueble costará 100 millones. Si el inversor exige menos es porque es un activo más seguro y entonces costará más. Cuando los yields se comprimen como consecuencia de la caída del precio del dinero, eso mete presión al alza al precio de los activos. Todavía no puede hablarse de estar cerca de una situación de burbuja o de peligro. Dicho esto, para compañías como nosotros, todo depende de las expectativas que tengas sobre la evolución de rentas. Nosotros en eso hemos sido bastante prudentes, en gran medida por la incertidumbre electoral. El mercado quizá no se ha dado cuenta, pero hace nueve meses que dejamos de comprar oficinas y centros comerciales. Si te miras lo que hemos hecho de julio para aquí, todo ha sido en el sector logístico.

El mercado quizá no se ha dado cuenta, pero hace nueve meses que dejamos de comprar oficinas y centros comerciales

Después de ocho años de crisis, el sector inmobiliario firma números positivos, ¿qué evolución espera para el sector?

En cada renovación de alquiler estamos notando ligeros aumentos de renta en las renovaciones de los contratos de alquiler en oficinas. Hasta ahora eran a la baja. Justo ahora estamos en un cambio de tendencia y asistiendo a la subida de las rentas. En 2016 esperamos o esperábamos un tono positivo...

¿Por qué ha cambiado su opinión?

Dicen que la estrategia dura lo que duran los cinco primeros minutos de batalla. Nuestra estrategia hubiese sido disfrutar de un escenario alcista en el sector inmobiliario por varios años, pero la incertidumbre política ha venido a frustrar de golpe nuestras previsiones. En ese entorno, la estrategia es protegerte por el lado del pasivo, no tener vencimientos de deuda... Si se produjese un pacto entre PP, PSOE y Ciudadanos tendríamos un tono positivo por tiempo. Si ese pacto, además, diera como resultado nuevas reformas provocaría la entrada de capital de largo plazo y eso es muy bueno para el país.

La creación de un gigante del ladrillo

De Magic a Merlin, ¿cómo surge la mayor inmobiliaria española?

Magic Real State fue una pequeña boutique gestora de inversiones para fondos extranjeros que montamos como consecuencia de la necesidad. La multinacional para la que trabajábamos decidió retirarse de España. Con la reforma del sector, nos decidimos a montar una socimi (sociedad de inversión inmobiliaria cotizada). Siento defraudar a los seguidores del nombre, pero Magic era sólo un acrónimo. Luego fue un analista de un banco de inversión el que decidió bautizar a Magic como Merlin... y nos quedamos con ese nombre.

¿Cómo se pasa de cero a 3.500 millones de valor en bolsa?

Merlin son tres bloques de negocio. De forma inmediata, tras la salida a bolsa, compramos la sociedad de inmuebles de BBVA (Tree). Inmediatamente pasamos a refinanciarlo. La gestión de inmobiliaria moderna, a nivel corporativo, es muy financiera y consiste en acompasar vencimientos de deuda. Compramos Tree y refinanciamos Tree. Lo siguiente que hicimos fue una serie de operaciones por valor de 1.000 millones de activos singulares. Fuimos ‘acompasando’ activo y pasivo. Llegó un punto en el que nos paramos a analizar nuestra situación para ver dónde estábamos cojos. Nosotros eramos los únicos consolidadores en el sector logístico, que era un campo virgen para invertir. Pero en el mercado de oficinas, o damos un golpe en la mesa y compramos un portfolio existente, o nunca llegaríamos a ser relevantes. Testa no estaba en el mercado. Iba a salir a bolsa, pero nosotros creímos que dependería de la situación de los mercados. Fuimos a ver a Sacyr y nos posicionamos para comprar Testa si no salía a bolsa. Fue una estrategia un poco de perdedores, pero funcionó. Esperamos con paciencia y Sacyr nos llamó.

¿Qué tuvo de especial la compra de Testa?

Nos planteamos hacerlo con capital, tal vez, por primera vez en España. Hicimos la compra de Testa con capital, de manera que conseguimos absorber la compañía sin perjudicar nuestro ratio de endeudamiento. Por hacer unos números gordos, pagamos 1.800 millones de capital y asumimos otros 1.700 millones de deuda que tenía Testa. El valor total eran 3.400 millones. Esa deuda que tenía Testa había ido rebotando y había acabado en manos de un fondo distress de JPMorgan, que a su vez procedía de Eurohypo y también tenía presencia Santander. Llegamos a un acuerdo para que no activasen las cláusulas de control que nos hubiese obligado a pagar el capital de Testa y la deuda. Pactamos un waiver (perdón financiero) que nos llevó a ganar doce meses y por eso pudimos proceder a la compra de Testa, pero teníamos que solucionar el vencimiento. A medida que se acerca este, las entidades financieras te pueden dar un disgusto.

Merlin lleva unas pocas semanas en el Ibex 35. Es la primera inmobiliaria desde marzo de 2008. ¿Ha sido algo bueno o malo?

Hemos tenido mala suerte. El primer día de cotización fue el 21 de diciembre, un día después de las elecciones. El Ibex tiene dos vertientes. Para los accionistas de la empresa es bueno porque mejora la liquidez y la visibilidad. El único pero es que también es más fácil ponerse corto (posiciones bajistas) por la liquidez del valor. Para nosotros, como equipo directivo, más allá del simbolismo, nos quita tiempo porque supone incremento de supervisión, de los costes administrativos, de relación con inversores… Como matiz, para comprarte otra empresa con acciones, el estar en el Ibex sí que es posible que te ayude porque las acciones son más atractivas cuando las usas como moneda de cambio en una operación.

¿Significa que se puede comprar un inmueble con acciones?

En España no hay un régimen fiscal positivo para hacerlo, pero en otros países del mundo, sí porque la permuta entre acciones e inmuebles tiene un efecto fiscal neutro y sólo cuando se venden las acciones se tributa.

Hoy en día lo local y lo global es lo mismo, ya que cualquiera te puede seguir por Internet y conocer tu trabajo y lo que has hecho.

Después de tantos años cerrando operaciones, ¿las ha contado?

Sí, sí que las contamos (ríe), pero no sabría decir cuántas. Aunque parezca algo infantil, el trackrecord (historial) es fundamental en esta profesión. La simbología de esas cuentas son los tumbstones (unos bloques de metacrilato con el nombre y detalles de las operaciones), que es lo que te queda después de haber pasado por distintas empresas. También te sirven a la hora de hablar con inversores. Cuando montamos Magic pensamos que nadie nos conocía, pero fue un error. Nos sorprendió el respaldo inversor a nuestro proyecto. Partimos de recaudar [entre inversores] 400 millones, luego nos fuismo a 700 y, al final, llegamos a 1.200 millones. Hoy en día lo local y lo global es lo mismo, ya que cualquiera te puede seguir por Internet y conocer tu trabajo y lo que has hecho.