Por Paula Mercado, directora de análisis de VDOS.

A pesar de estar retrasado en el ciclo, el mercado inmobiliario global está generando fuertes retornos a sus inversores. Pero las expectativas de relativa fortaleza económica y la consecuente demanda de ocupación, podrían prolongar el ciclo. Una estimación apoyada por el aumento de transacciones en Europa y niveles récord de actividad en mercados asiáticos como Hong Kong y Singapur.

Al mismo tiempo, el precio de algunos activos clave continúa siendo un reto. Esta circunstancia, combinada con un mayor foco en la fortaleza económica, la creación de espacios y la habitabilidad, está empujando a algunos inversores hacia sectores alternativos, como centros logísticos y ciudades de segundo nivel, tales como Copenhague en Europa y Raleigh/Durham en Estados Unidos. La subida de tipos de interés y el aumento de la inflación, se espera que también ejerzan presión sobre el sector, especialmente en Estados Unidos y Europa.

Los fondos de inversión que incluyen en su cartera valores inmobiliarios cotizados, encuadrados en la categoría sectorial VDOS de Inmobiliario Indirecto, consigue recuperarse durante el último mes y medio, con su índice revalorizándose un 2,51 por ciento, aunque no alcanza aún el terreno positivo para lo que llevamos de año.

De esta categoría, se han seleccionado los fondos que, con la calificación cinco estrellas de VDOS y obteniendo rentabilidades positivas en el último mes y medio, registran el dato de volatilidad más reducido. De este grupo, el mejor resultado lo obtiene DPAM INVEST B REAL ESTATE EUROPE DIVIDEND B con una rentabilidad de 1,91 por ciento en el último mes y de 9,28 por ciento a un año, periodo en que registra un controlado dato de volatilidad de 6,31 por ciento.

Se posiciona en el primer quintil por rentabilidad durante 2015, 1017 y 2018, batiendo al índice de su categoría durante 2016. Con su foco inversor puesto en Europa, se propone como objetivo ofrecer a los accionistas el rendimiento más elevado a largo plazo mediante una política de gestión equilibrada, invirtiendo sus activos en títulos representativos del sector inmobiliario europeo que, principalmente, propongan una distribución de rentas más alta que la media del universo de inversión.

Toma como referencia el índice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe, correspondiendo las mayores posiciones en la cartera del fondo a acciones de Altarea (6,30%) Argan (5,90%) Klepierre (3,90%) Terreis (3,60%) y Vonovia (3,40%). De la gestora belga Degroof Petercam Asset Services, cuenta con un patrimonio global bajo gestión de 206 millones de euros, aplicando a sus partícipes una comisión fija de 1,50 por ciento y de deposito de 0,04 por ciento.

GVC GAESCO OPORTUNIDAD EMPRESAS INMOBILIARIAS R.V. es uno de los fondos de esta categoría que consigue resultados positivos en lo que va de año, revalorizándose un 0,54 por ciento en su clase A. En el último año, su rentabilidad es de 10,04 por ciento, con un coste por volatilidad en este periodo de 7,39 por ciento. Invierte al menos un 85 por ciento de su cartera en renta variable de empresas inmobiliarias y sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), REITS o entidades extranjeras equivalentes, mayoritariamente de alta capitalización y en menor medida de baja y media capitalización, y que se negocien en cualquier mercado autorizado.

Referenciado al índice STOXX Global 1800 Real Estate EUR, gestiona un patrimonio de 9 millones de euros, correspondiendo las mayores posiciones en su cartera a Quabit Inmobiliaria SA (9,28%) Cellnex Telecom SA (7,90%) Modern Land (China) Co Ltd (6,26%) IWG Plc (5,51%) y Leo Palace21 Corp (4,29%). Su comisión fija es de 2,25 por ciento y la de depósito de 0,09 por ciento.

Un 1,96 por ciento se revaloriza en el último periodo mensual la clase A de capitalización en euros de AXA AEDIFICANDI obteniendo un 10,89 por ciento de rentabilidad a un año. En este último periodo su dato de volatilidad es de 8,83 por ciento. Por rentabilidad, el fondo se sitúa en el primer quintil durante 2015, 2017 y 2018.

El fondo se gestiona dinámicamente a medio y largo plazo, para un horizonte de inversión superior a 5 años, invirtiendo en valores del sector inmobiliario de la zona euro que cotizan en Bolsa. Toma como referencia los índices FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped net TR (90%) y FTSE EPRA/NAREIT Global Developed net TR (10%), incluyendo entre las mayores posiciones en su cartera LEG Immobilien AG (8,90%) Klepierre SA (8,62%) Unibail Rodamco SE (6,95%) Deutsche Wohnen SE (6,77%) Warehouses de Pauw Comm VA (5,24%). Suma un patrimonio total gestionado de 585 millones de euros, aplicando a sus partícipes una comisión fija de 2,39 por ciento.

Al estar en la parte tardía del ciclo de mercado y teniendo en cuenta las dificultades en la correcta asignación del capital disponible, se está produciendo una ola de consolidaciones entre las empresas propietarias de valores inmobiliarios y los gestores de fondos. En este entorno, las empresas del sector inmobiliario habrán de adoptar nuevos modelos de negocio para continuar obteniendo capital y generar negocio.

Se percibe una creciente complejidad en el modo en que la industria inmobiliaria lleva a cabo sus negocios, en respuesta a la nueva demanda de sus clientes y al concepto de `espacio como un servicio¿. Este es un cambio muy importante en la industria que requerirá la adopción de nuevas habilidades para beneficiarse de Big Data y otras tecnologías que les permitan mejorar la toma de decisiones, la gestión y el proceso de valoración.