Los minipisos se hacen fuertes en Madrid y Barcelona al calor de la burbuja del alquiler

Por Ana Pastor.

El número de familias que habitan en minipisos se reduce año tras año. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que en los últimos cinco años ha disminuido la tendencia a vivir en pisos de menos de 45m2. Según la última Encuesta Continua de Hogares, en 2017 había 522.300 hogares en viviendas con una superficie útil de menos 45m2, de los que 490.000 eran de entre 30 y 45m2 y 31.700 tenían menos de 30m2. En el 2013 la cifra de hogares en pisos de hasta 45m2 era de 570.200, es decir 47.900 más que el año pasado.

Número de hogares según tamaño y superficie útil de la vivienda

Año

Menos de 30 m2

Entre 30 y 45m2

2017

31.700

490.600

2016

39.000

510.500

2015

44.100

505.400

2014

40.100

521.800

2013

31.100

539.100

 Fuente: Encuesta Continua de Hogares (ECH)

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria afirma que la tendencia que pone de manifiesto la encuesta del INE es una realidad a nivel nacional. Pero explica que hay excepciones con los minipisos: las ciudades de Madrid y Barcelona, donde durante la crisis se empezaron a vender pisos que eran infraviviendas ¿del tipo se vende dormitorio en altillo que luego es un colchón encima del armario¿. El experto advierte de que este fenómeno localizado especialmente en los centros de Madrid y Barcelona, ha reaparecido ahora que se ha activado el sector inmobiliario, especialmente en el mercado del alquiler.

El representante de Alfa Inmobiliaria explica que este fenómeno podría solucionarse revisando las cédulas de habitabilidad de las viviendas que se ponen en el mercado. Sin embargo, reconoce que es un problema difícil de solucionar ya que, muchas veces, lo que hace el arrendador es dividir en dos una vivienda inscrita en el registro de la propiedad que luego se alquila de manera independiente, con el añadido de que la mayoría de estos arrendamientos ¿se hacen en negro¿. ¿El problema es que ahora cualquier casa en la que entre una mesa y una cama se alquila¿, explica. También denuncia que ¿tras la crisis se vuelven a vender casas que nunca deberían haberse vendido ya que no deberían tener cédula de habitabilidad y que en muchos casos, de hecho, ni siquiera la tienen¿.

Con la excepción mencionada de los centros de Madrid y de la capital catalana, Duque explica que la evolución a la baja de los pisos de reducidas dimensiones se debe, en su opinión, a que se están despoblando munchos municipios y capitales de provincia por un¿efecto llamada¿ a las grandes ciudades. Señala que esta fuerte migración de gente joven provoca que la demanda de pisos pequeños ¿que es la que busca habitualmente este colectivo- baje en el resto del país. ¿La gente joven quiere vivir en las grandes ciudades y en el centro, y eso junto al turismo hace que estos enclaves sean un hervidero de demanda¿, sostiene el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El director de Análisis de Mercado de Sociedad de Tasación, César Hernández, explica que la demanda de reposición ¿que es la que actualmente domina el mercado- puede estar detrás de este menor papel de los minipisos a nivel nacional, ya que quien vende su casa para tener otra mejor, generalmente va a más metros cuadrados.

Por lo demás, el representante de Sociedad de Tasación hace notar que el porcentaje de pisos de menos de 50m2 en España no se ha movido demasiado desde 2006, aunque aclara que Madrid y Málaga son las provincias que más minipisos tienen. En Madrid, el 3% de las viviendas tienen una superior inferior a los 50m2, debido al perfil de personas que viven en la capital, gente que se desplaza por motivos laborales o de estudios y que busca una vivienda para residir de lunes a viernes; mientras que Málaga, con un 4% de viviendas de estas dimensiones, prima el componente turístico del parque residencial con apartamentos que se compran o alquilan para periodos vacaciones.

La siguiente provincia en la lista de minipisos sería Girona, debido a la influencia de la Costa Brava, según Hernández, que insiste en que los pisos pequeños tienen mayor salida en las zonas turísticas. Finalmente y respecto a Barcelona, Hernández destaca que no llega al 2%, ya que aunque los pisos pequeños tiene peso en la capital en el resto de la provincia se diluyen.

Sin cédula de habitabilidad

Montse Martín, abogada de Arag especializada en derecho inmobiliario, aclara que aunque la gente venda y alquile cualquier espacio como vivienda, ¿lo está haciendo sin cédula de habitabilidad, es decir, sin autorización administrativa¿. La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una determinada vivienda cumple con unos requisitos mínimos para ser habitable y que contempla entre otras exigencias unos metros cuadrados mínimos de superficie y la existencia de unas instalaciones mínimas (inodoro, agua caliente, cocina¿).

La letrada explica que en la Comunidad de Madrid, para que una vivienda disponga de cédula de habitabilidad tiene que tener un mínimo de 36m2, según una orden de 28 de febrero de 1944 por la cual se establecen las condiciones mínimas que ha de tener una vivienda. Así, fija que la vivienda debe tener como mínimo una cocina de 5m2, un comedor o sala de estar de 10m2, un dormitorio con dos camas de 10m2 y un retrete de 1,5m2. En el caso de Cataluña, la normativa establece igualmente que para tener cédula de habitabilidad la vivienda debe tener al menos 36m2 y establece que debe tener un lavamanos, una ducha y un fregadero. En ese sentido, la letrada avisa de que cualquier espacio que no tenga estas condiciones no puede tener cédula de habitabilidad, imprescindible para vender y alquilar y para dar de alta suministros como el agua, el gas, la electricidad y las telecomunicaciones.