Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, es necesario recordar que las subidas en sí no son suficientes, si pensamos en la revalorización ¿hay que sumar los gastos e impuestos de la compra y de la venta posterior¿. Esto indica que es necesario, antes de nada, valorar y analizar la zona para ver cuál es su potencial de subida.

1. ¿Cuánto debería revalorizarse para obtener plusvalías efectivas? Para llegar a esa conclusión, se debe tener en cuenta los gastos e impuestos de la compra: IVA del 10%, si es nueva; ITP, si es de segunda mano.  Y en este caso depende de cada Comunidad Autónoma (entre el 6 y el 10%). Más todos los gastos que conlleva tener una propiedad: cuota de comunidad, IBI, gastos de luz, agua¿.

Y los de la venta: plusvalía municipal y pagar por las ganancias obtenidas en el IRPF. Hechos estos cálculos, podrás saber si de verdad has obtenido ganancias, porque es posible que, aunque vendas más caro que compraste, no tengas ganancias reales.

2. ¿Y qué pasa si se compra para alquilar? ¿Cómo saber si es rentable? Al importe de la vivienda, se añaden los gastos e impuestos de compra y, además, hay que sumarle los de posesión.

3. ¿Cómo se calcula la rentabilidad? De los ingresos brutos, se deben descontar los gastos de la vivienda: comunidad de propietarios, el IBI, el seguro o la tasa de basura. 

Eso para empezar, luego están otros gastos: la hipoteca si la tuviera, los gastos de reforma o derramas. Estos gastos se pueden deducir en buena parte. Contabilizados esos gastos, se obtiene la rentabilidad neta y es ahí donde se ve si es rentable o no esa vivienda.

La rentabilidad bruta de la vivienda en España oscila entre el 4,3% y 7,8% anual en 2018, según un estudio de Idealista. Pero para conocer la rentabilidad real (neta) hay que descontar los gastos y analizar muy bien el dinero invertido.

4. Qué comprar y dónde. Teniendo en cuenta todo lo anterior, toca analizar qué comprar y dónde. Las zonas con buenas comunicaciones y con servicios y dotaciones cubiertos se alquilarán mejor que los que se encuentren en zonas aisladas o problemáticas. Igualmente, las zonas donde se ubiquen los grandes centros de negocio, empresas y centros de formación universitaria, tendrán siempre demanda.

5. ¿Qué tipo de vivienda es aconsejable? Depende del objetivo. Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal. La vivienda más demandada está entre 2 y 3 dormitorios. Aunque no olvidemos las tipologías de 3 y 4, que pueden atraer a un público más permanente. Y si están bien distribuidas y en zonas cercanas a centros universitarios, pueden dirigirse a estudiantes.

También es necesario analizar la distribución y las necesidades de reforma. Los servicios adicionales (piscina, gimnasio, salas comunitarias) puede ser un plus a la hora de alquilar, siempre y cuando que los gastos no sean desorbitados porque eso se 'comería' los beneficios.

FORO CONSULTORES INMOBILIARIOS (www.foroconsultores.com)

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