Interés, comisiones o garantía: la estrategia de la banca para librarse del impuesto AJD

El sector bancario en bloque lo avisó en su momento: ¿Lo lógico es que el coste del impuesto AJD se repercuta al cliente¿, aseguraba el consejero delegado del Banco Sabadell, Jaume Guardiola, en la última presentación de resultados de la entidad. ¿Los bancos no somos una ONG y no podemos vender a pérdidas¿, sentenciaba María Dolores Dancausa desde Bankinter. De momento, ninguna de las dos entidades se ha atrevido a mover su oferta hipotecaria en las últimas semanas. Pero, como el resto del sector, estudian cómo evitar que el pago de los gastos hipotecarios, incluido el AJD, afecte a su cuenta de resultados.

El movimiento debe ser medido al milímetro, en un momento en el que la industria vuelve a estar inmersa en una fuerte crisis reputacional. Algo que ha provocado que tres entidades, CaixaBank, Pibank y Myinvestor, hayan aprovechado para lanzar nuevas hipotecas en las que se comprometen a asumir todos los gastos hipotecarios. Pero los expertos, y los propios banqueros, tienen claro que esta fórmula para ganar clientes en aguas revueltas no será la tendencia que seguirá el sector.

Tras la entrada en vigor del real decreto por el que la banca debe asumir el pago del impuesto AJD, ha habido pocos movimientos. Pero se han visto casos de subida en los tipos de interés como en Targobank, que ha elevado del 1,9% al 2% el interés de su hipoteca fija a 20 años. En el plazo de 25 años, la entidad ha optado por incrementar la comisión de apertura, del 0,25% al 1%.

Otros bancos como el Santander han eliminado de sus páginas web las `cifras¿ de sus ofertas en préstamos para vivienda. La entidad cántabra ofrecía hasta hace unas semanas hipotecas variables de euríbor más 0,79%. Ahora apuesta por un cuestionario para ponerse en contacto con el cliente y negociar las condiciones de forma individual.

Es cierto que la fuerte competencia y los (todavía) bajos tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) juegan a favor del cliente en este mercado. Pero las entidades advierten desde hace semanas que quieren compensar ese coste anual que supondrá asumir el pago de los gastos hipotecarios y que los expertos cifran en unos 700 millones de euros anuales.

Un coste que podría ser asumido con facilidad por la industria, pero que ha dolido más por la inseguridad jurídica generada y la pérdida de confianza de los clientes. En este escenario, pocos son los bancos que quieren pagar los `platos rotos¿ del Tribunal Supremo.

Las entidades consultadas no descartan seguir la estrategia de Targobank y subir los tipos de interés de sus hipotecas, aunque todos coinciden en que esa subida nunca sería ¿considerable¿. Ni siquiera necesaria. Según cálculos del comparador financiero iAhorro, para una hipoteca a 20 años de 200.000 euros, a un tipo fijo del 2%, el cliente pagará al final de la vida del préstamo 242.824 euros, unos intereses de 42.824 euros. Si el banco decide subir el interés al 2,11%, un cliente con las mismas características pagaría entonces 245.332 euros, 2.508 euros más en intereses. Es decir, una subida del 0,11%, bastaría para recuperar el coste del impuesto, dependiendo de la comunidad autónoma.

Otras entidades reconocen que ¿los tiros irán más por las comisiones¿. Si se echa un vistazo a la oferta actual, bancos como Liberbank, Bankia o BBVA no cobran comisión de apertura en sus hipotecas a tipo fijo, mientras que Ibercaja cobra un 0,10% y Sabadell un 1% por este concepto. Aplicando o subiendo ligeramente este concepto, la banca podría recuperar el importe que deben pagar por el AJD.

El gran obstáculo para tocar las comisiones será la nueva ley hipotecaria, que vigilará muy de cerca lo que cobran (y por qué) los bancos a sus clientes. La norma prevé, por ejemplo, que las comisiones de amortización anticipada con hipotecas de tipo fijo bajen a la mitad y se sitúen en el 2% durante los 10 primeros años y en el 1,5% a partir de entonces, frente al 4% y al 3% previsto actualmente. Del mismo modo, la banca no podrá cobrar la comisión de estudio, aunque sí la mencionada de apertura, que suele aplicarse más en los préstamos a tipo fijo que a variable. 

Los bancos también se guardan un as en la manga para `compensar¿ el pago del impuesto AJD. Y, esta vez, sin trasladárselo al cliente. Fuentes consultadas explican que algunas entidades barajan reducir al cliente el importe de la responsabilidad hipotecaria, sobre el que se calcula el impuesto.

La responsabilidad hipotecaria engloba todo aquello que se garantiza con el préstamo, sumando al capital prestado otros factores como los intereses ordinarios, los de demora, las costas judiciales, gastos, etc. Cada banco establece el importe de esa garantía, sin que haya una norma fija ni limitación al respecto. Por ejemplo, si una entidad establece una responsabilidad hipotecaria del 135% para un préstamo de 150.000 euros, el valor total de la hipoteca sería de 170.250 euros. Y sobre esa cifra se calcularía el AJD. Si el banco rebaja esa garantía, también reduciría el importe a pagar por el impuesto.

¿El problema? Las comunidades autónomas serían las principales daminificadas, al recibir menos ingresos por ese impuesto. Y todo apunta a que la reacción sería inmediata: subir el impuesto AJD que ahora establecen entre el 0,5% y el 1,5% de la operación de compraventa.

La banca podría encontrarse con otro problema: cuanto más elevado es el importe de la responsabilidad hipotecaria, más difícil será que llegue a existir un sobrante en caso de ejecución del préstamo. ¿Aun así, las entidades habrán echado cuentas y les puede compensar reducir esa base imponible del AJD¿, indican fuentes del sector.