Es un cambio drástico del juego. "Ahora hay alternativas con menor riesgo", destaca José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y Premio Rey Jaime I de Economía. 

Montalvo ha participado en el coloquio del CGE, moderado por su presidente, Valentín Pich, y en el que también han intervenido Ángel de la Fuente, director ejecutivo de FEDEA; Joan Ràfols, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y ex director general de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, y Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid.

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Allí ha planteado que la Ley de Vivienda, que continúa su tramitación en el Senado, "abre la posibilidad de que los propietarios necesiten una prima de riesgo adicional por la inseguridad" que se genera con la norma.

¿Qué inseguridades son esas? Las que tienen que ver con el retorno de la inversión. Por ejemplo, qué precio se podrá poner, teniendo en cuenta los topes que prevé la ley en nuevos contratos en zonas tensionadas, aquellas donde el pago de la mensualidad más los gastos supere el 30% de la renta del hogar o el precio haya subido tres puntos más que el IPC.

O cuánto se podrá actualizar anualmente, algo que dependerá de otro índice aún por elaborar. Son cuestiones que implicarían un aumento de la prima de riesgo inmobiliario (la rentabilidad extra que se espera de un activo con riesgo para que compense invertir en él).

Junto con la tasa libre de riesgo, la prima de riesgo inmobiliario determina a partir de qué porcentaje habrá rentabilidad de la inversión. Dicho en otras palabras: que suba esta prima implica que se necesite incrementar la rentabilidad de un alquiler para que salga a cuenta la inversión. Y en este escenario, empieza a ser más apetecible apostar por activos con prácticamente riesgo cero y que ofrezcan rentabilidad alta.

Letras en auge

Aquí es donde entran las letras del Tesoro. "Hasta ahora, al propietario de una vivienda en alquiler se le podían apretar las tuercas porque no saldría del mercado. Tenía una rentabilidad tan alta que ya estaba bien. Pero eso era cuando el tipo de interés era el 0%. No tenía activo alternativo, ¿qué iba a hacer?", apunta Montalvo. 

Mucho ha llovido desde entonces. La rentabilidad de las letras del Tesoro ya supera el 3%. Más concretamente, en la última subasta -celebrada este martes- el interés marginal de las letras a tres meses alcanzó el 3,09%, su nivel más elevado desde noviembre de 2011.

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Al mismo tiempo, el interés de las letras a nueve meses se situó en el 3,222%, su nivel más alto registrado, teniendo en cuenta que esta referencia se lanzó en febrero de 2013. Tras haber bajado en abril, la rentabilidad de las letras a seis meses y doce meses repuntó al 3,143% y al 3,247%, respectivamente, en la última emisión.

Una muestra de cómo los hogares se han lanzado a buscar rentabilidad en la deuda a corto plazo en un momento en el que la inflación sigue siendo elevada, mientras que la oferta de depósitos de los grandes bancos no acaba de despegar.

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"Desde la perspectiva de lo que dice la gente, creo que es bastante evidente que ahora hay una alternativa clara al alquiler y es una alternativa con muy poco riesgo", ha zanjado Montalvo, que ha recordado las largas filas vistas a principios de año ante el Banco de España para comprar deuda. Cree que habrá una "transferencia evidente". 

El aviso se completa con otros cálculos esbozados en el coloquio y que sugieren que habrá un fuerte bajada de los precios del alquiler. Ràfols ha apuntado que en nuevos contratos podrá ser de hasta un 25% inferior a los precios de mercado.

El porcentaje que, ha explicado, es una "simulación" para Cataluña que resulta de cruzar información estadística del Gobierno sobre alquiler y de nuevos contratos de la Generalitat.