Artículo publicado en Ático Jurídico

REGLA GENERAL: CADA PROPIETARIO TRIBUTA EN FUNCIÓN DE SU PORCENTAJE DE PROPIEDAD

La regla general (artículo 11.3 del IRPF) es que los rendimientos del capital y las ganancias y pérdidas patrimoniales se atribuyen al contribuyente que sea propietario de los inmuebles que generen dichas rentas. Y ello, de acuerdo con las normas civiles sobre titularidad jurídica y con las pruebas que pudieran aportarse, o descubra Hacienda.

Por tanto si un inmueble tiene varios propietarios, a cada uno se atribuirá la renta obtenida en función de su porcentaje de propiedad.

En caso de matrimonio, se acudirá a las normas que regulan en cada caso, el régimen económico-matrimonial de los cónyuges. Y si de acuerdo con éstas el inmueble pertenece por mitad a cada uno, las rentas que se obtengan del mismo se atribuirán por mitad.

REGLA ESPECIAL: TITULARIDAD DUDOSA Por otro lado, si hay dudas sobre qué contribuyente es el propietario del inmueble, la Ley de IRPF atribuye a la Administración tributaria el derecho a considerar como titular al que figure como tal en cualquier registro fiscal o de carácter público. Sería por ejemplo, el Registro de la Propiedad.

Pues bien, una vez aclarado a quién se atribuirán las rentas en cada caso, vamos a ver qué ocurre en el caso de que según las anteriores reglas, una vivienda pertenezca a varios propietarios.

SI EL INMUEBLE NO ES LA VIVIENDA HABITUAL¿ Si ninguno de los comuneros utiliza el inmueble como vivienda habitual, ni éste está alquilado o afecto a una actividad económica, los propietarios deberán imputar en su declaración rentas inmobiliarias, en el importe del 1,1% o 2%, según los casos. Y naturalmente, cada uno deberá indicar en qué porcentaje es propietario del inmueble.

Si uno de los propietarios utiliza el inmueble como vivienda habitual no tendrá que incluir la imputación de rentas en su declaración. Pero sí deberán hacerlo el resto de copropietarios para los que el inmueble no constituye su vivienda habitual.

SI EL INMUEBLE ESTÁ ALQUILADO¿ En este caso, cada propietario deberá incluir en su IRPF los rendimientos del capital inmobiliario que genere el inmueble, indicando su porcentaje de propiedad.

Todos ellos podrán aplicarse la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, si el inmueble se utiliza para vivienda del arrendatario. Es importante recordar que esta reducción sólo será efectiva si los arrendadores declaran en su IRPF los ingresos obtenidos por el alquiler de la vivienda. Si no lo hacen, o dicha declaración se produce con motivo de una comprobación tributaria, perderían el derecho a la reducción.

Para evitar problemas con la Agencia Tributaria, es conveniente que todos los propietarios figuren como arrendadores en el contrato.

SI EL INMUEBLE SE VENDE¿ En el caso de que haya que declarar en el IRPF la venta del inmueble que pertenece a varios propietarios, cada uno consignará en su declaración su porcentaje de participación en el mismo, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial.

Podría darse el caso de que la fecha y valor de adquisición no sea idéntica para todos los propietarios, ya que cada uno ha podido adquirir su parte del inmueble en una fecha determinada, y con un valor distinto al de otros propietarios. Por ello, no necesariamente todos declararán la misma ganancia o pérdida patrimonial, ya que cada uno comparará sus respectivos valores de adquisición o transmisión.

La ganancia patrimonial puede verse reducida para algún copropietario por la aplicación de los coeficientes de abatimiento previstos en la Disposición Transitoria Novena de la Ley de IRPF, si éste adquirió antes de 1994, y para el resto no.

Finalmente, la ganancia puede estar exenta por reinversión, para el copropietario que la utilice como vivienda habitual. Si uno de los copropietarios tiene más de 65 años la ganancia obtenida estará exenta, si era su vivienda habitual, o incluso sin serlo,  si reinvierte el importe obtenido en una renta vitalicia.

Es necesario no obstante, que se tenga la plena propiedad de su parte. Es decir, que no sea tan sólo usufructuario o nudo propietario.

CONCLUSIÓN En definitiva, a la hora de declarar las rentas que ha generado un inmueble con varios propietarios, habrá que tener en cuenta las circunstancias de cada contribuyente. Y es que el hecho de que todos ellos sean copropietarios del mismo inmueble, no implica, necesariamente, que deban declararlo de idéntica forma.