Si algo puede decirse del alquiler turístico es que provoca un intenso debate, pero también que está inmerso en un caos regulatorio, con medidas estatales, autonómicas y municipales que hacen que los propietarios se pierdan en un laberinto legal.

Para tratar de poner un poco de orden e impulsar una regulación que sea lo más parecida posible en toda España, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha creado un grupo de trabajo con las autoridades de competencia autonómicas. Fuentes de la CNMC aclaran que lo que se pretende es reunificar y que su objetivo no es que estos nuevos modelos de alquiler entre particulares a través de plataformas de intermediación no estén sometidos a ningún tipo de control, sino que se regule cuando sea necesario y de forma proporcionada, sin caer en la ¿sobrerregulación¿.

Desde Competencia suman al riesgo de sobrerregular ¿el problema añadido de que cada comunidad autónoma o cada ciudad diseña una forma diferente de regular, lo que da como resultado no ya 17, sino tantas reglas diferentes como municipios se hayan puesto a regular¿. ¿Lo que -a su juicio- supone un problema para una empresa de alquiler de apartamentos, pero también para los particulares puesto que pocos se han leído o tienen capacidad de entender los planes urbanísticos de su ciudad¿.

Tal como recuerdan desde la CNMC, en 2013 se cambió la ley de arrendamientos urbanos para permitir que cada comunidad autónoma regulase el alquiler turístico como parte de sus competencias sobre el turismo. Esta modificación coincidió con un boom en el alquiler de viviendas turísticas entre particulares a través de plataformas como Airbnb, y dio lugar a una oleada de regulaciones autonómicas que trataban de ¿ordenar¿ el fenómeno.

Y es en esa maraña de normas, precisamente, donde reside el problema según los abogados consultados, que destacan que a la cesión de competencias turísticas hecha en 2013 -que deposita el peso regulatorio en las comunidades- hay que unir el hecho de que los ayuntamientos se encargan de la ordenación urbanística por medio de licencias o moratorias a través de las cuales los consistorios de las ciudades que más turistas reciben, como Barcelona, Madrid o Palma de Mallorca, están tratado de limitar este fenómeno. Por ello, es necesario informarse no sólo de la regulación autonómica, sino también de si existen restricciones a escala municipal.

Luis de la Vega, abogado de Legalitas y especialista en Derecho Administrativo, explica que el único requisito que tienen en común todas las autonomías es la necesidad de darse de alta en un registro con una declaración responsable, por lo que recomienda informarse de la legislación que existe en la comunidad autónoma en la que se pretende alquilar la vivienda a turistas, señalando que el interesado puede encontrar la información en la web de cada región, en la que se suele poder realizar la declaración responsable de manera telemática.

Montse Martín, abogada de Arag especializada en temas inmobiliarios, aclara que en esta declaración responsable el propietario de la vivienda tiene que detallar su datos y los de la vivienda (metros cuadrados, estancias y  ocupación, es decir, el número máximo de personas que puede ocupar el inmueble según el número de habitaciones, camas, etc). Y recuerda que las administraciones exigen a la propiedad que la vivienda tenga cédula de habitabilidad, precisando que en algunos casos se requiere solo la licencia de primera ocupación, habitualmente se requiere la cedula de habitabilidad¿porque tiene una vigencia de 15 años y hay que renovarla¿.

Ambos letrados señalan que cuando la Administración autonómica da conformidad se inscribe la vivienda en el registro de viviendas de uso turístico y se hace entrega al propietario de un distintivo que se tiene que colocar en una parte visible de la casa.

El límite del tiempo de alquiler para que una vivienda pueda inscribir en el registro de uso turístico es otro de los aspectos en los que no hay consenso entre las autonomías, según resalta la abogada de Arag. Hace notar que en ¿Cataluña se considera piso turístico uno alquilado 31 días o menos; en Madrid el período mínimo no puede ser menos de 5 días; en Andalucía se establece por períodos inferiores a dos meses; y en Galicia, un período inferior a un mes y por más de dos veces al año".

Comunidad Autónoma

Duración alquiler

Cataluña

31 días o menos

Baleares

Estancias inferiores a 1 mes

Comunidad Valenciana

No tiene plazo mínimo

Murcia

Normativa en proyecto

Andalucía

Inferior a dos meses

Extremadura

Ley pendiente de aprobación

Castilla-La Mancha

Habitualidad de dos o más veces por año

Madrid

Periodo mínimo 5 días

Castilla y León

Habitualidad de dos o más veces al año y que en conjunto sume más de 1 mes

Navarra

Igual o inferior a tres meses

País Vasco

Habitualidad de dos o más veces al año que exceda de 1 mes

Cantabria

Pendiente de aprobación el decreto correspondiente

Asturias

Habitualidad de por lo menos una vez al año

Galicia

Inferior a un mes o más de dos veces al año

Canarias

Habitualidad de dos o más veces al año

Aragón

Periodos inferiores a un mes

La Rioja

Periodos superiores a tres meses

Fuente: Arag

LAS MULTAS ESPERAN         

Estos abogados recuerdan que debido al embrollo legal los propietarios deben informarse debidamente antes de optar por el alquiler vacaciones, ya que incumplir las normas da lugar a multas que pueden llegar en el caso de Cataluña hasta los 600.000 euros. El representante de Legálitas precisa que la cuantía de las multas dependerá -como en cualquier sanción administrativa- de la intención, la reincidencia y la gravedad.

La letrada de Arag, por su parte, avisa de que si no se cumplen los requisitos legales se incurre en infracción que puede calificarse como leve, grave y muy grave, y da algunos ejemplos de conductas que pueden ser sancionadas y su grado de gravedad: ¿Un ejemplo de infracción leve es no poseer o no exhibir los distintivos de piso turístico o no publicitar los precios y los servicios. Una infracción grave es realizar la actividad sin la autorización administrativa correspondiente, percibir un precio superior al publicitado. Una infracción muy grave es prestar servicios turísticos sin cumplir con los requisitos legales o falsificar los datos en la declaración responsable¿. También subraya que dichas infracciones tienen a su vez el establecimiento de multas que se regulan en las distintas Comunidades Autónomas.

CCAA

Infracción leve

Infracción grave

Infracción muy grave

Cataluña

Hasta 3.000€

De 3.001 a 60.000€

De 60.001 a 600.000€

Baleares

Hasta 4.000€

De 4.001 a 40.000€

De 40.001 a 400.000

Comunidad Valenciana

Hasta 600€

Hasta 6.000€

Hasta 90.151€

Murcia

Sin normativa

Andalucía

Hasta 2.000€

De 2.001 hasta 18.000€

De 18.001 a 150.000€

Extremadura

Hasta 600€

Hasta 6.000€

Hasta 60.000€

Castilla-La Mancha

Hasta 600€

Hasta 6.010€

Hasta 60.010€

Madrid

Hasta 3.000€

Desde 3.001 a 30.000€

De 30.001 a

300.000 €

Castilla y León

Hasta 900€

Hasta 9.000€

Hasta 90.000€

Navarra

Hasta 1.200€

Hasta 6.000€

Hasta 60.000€

País Vasco

Hasta 10.000€

De 10.001 a 100.000€

De 100.001 a 600.000€

Cantabria

Hasta 600€

Hasta 6.000€

Hasta 30.000€

Asturias

Hasta 601€

Hasta 6.010€

Hasta 60.101€

Galicia

Hasta 900€

Hasta 9.000€

Hasta 90.000€

Canarias

Hasta 1.500€

Hasta 30.000€

Hasta 300.000€

Aragón

Hasta 600€

Hasta 6.000€

Hasta 90.000€

La Rioja

Hasta 600€

Hasta 2.000€

Hasta 10.000€

Fuente Arag

Los letrados avisan de que los inspectores pueden ir a revisar que se cumplen los requisitos antes de conceder la licencia y si no lo hacen pueden hacerlo después en cualquier momento. ¿En caso de que el inspector detecte una infracción se abrirá un expediente sancionador y se hará una notificación previa, periodo durante cual se podrán presentar las correspondientes alegaciones¿, asegura Montse Martín. La letrada aclara que se puede reducir la sanción, lógicamente si se admiten las alegaciones, y si esto no fuera así el propietario de la vivienda puede acudir a un procedimiento contencioso-administrativo¿para intentar que le den la razón¿.

La abogada también advierte de que en situaciones graves o  muy graves la administración autonómica puede ordenar para el propietario de la vivienda una suspensión temporal de la actividad, que puede ser definitiva en el caso de las infracciones muy graves.