Ana Pastor

Comprar vivienda para alquilar es la inversión más frecuente para el particular que se anima a colocar sus ahorros en el `ladrillo¿, aunque la adquisición de locales comerciales va ganando puntos como una buena alternativa para quien quiere apostar por los bienes inmuebles. El motivo: su rentabilidad por alquiler se mantiene al alza y es más elevada que la que ofrecen otros productos inmobiliarios como viviendas y oficinas en la mayoría de las capitales españolas, lo que se ha traducido en una aumento del número de compraventas, principalmente por particulares.

Guillermo Estévez, director de estrategia, desarrollo de negocio y consultoría de Solvia, constata que el mercado de locales es actualmente muy ¿dinámico¿ y pone como ejemplo el hecho de que en el último año (entre agosto 2017 y agosto 2018) se han producido 31.200 compraventas de locales comerciales, con una inversión de aproximadamente 3.900 millones de euros, una inversión 5,4% mayor que la realizada entre agosto de 2016 y el mismo mes de 2017. El importe medio de inversión que se ha realizado en estos doce meses es de 124.273 euros, un 4% menor al del mismo periodo del año anterior.

Además, Estévez señala que¿el comprador tipo en España es una persona física, generalmente un pequeño inversor¿ como demuestra el hecho de que ¿el 66% de las compraventas realizadas son ejecutadas por esta tipología de comprador, que opta por un local comercial de alrededor 100 m2 de media¿, mientras el 33% restante son empresas que realizan una inversión más elevada en locales que de media tienen una superficie de más de 300m2. El precio medio para toda España se sitúa -según Solvia- aproximadamente en 1.000 €/m2, una cantidad que ¿se mantiene en línea con el importe registrado un año atrás¿.

MUY CERCA DEL 10%

Desde Solvia subrayan que la rentabilidad media de los locales comerciales es de aproximadamente un 8%, lo que convierte a este tipo de activos inmobiliarios en uno de los más atractivos para invertir, una opinión que comparte el director de estudios de pisos.com, Ferran Font. Justifica ese mayor interés de los particulares en los locales comerciales en su rentabilidad bruta (descontando impuestos), que cifra entre el 8,5% y el 9%, y que es ¿muy interesante¿ si se compara con la de la vivienda (5,5%-6%) y las oficinas (7%-8%).

Alejandro Sánchez-Marco, director de mercado de capitales de Savills Aguirre Newman, explica que muchos particulares se están desplazando del sector residencial y comprando locales pequeños debido a que aunque el precio por metro cuadrado de un local siempre va a ser más caro que el de una vivienda también es mayor su rentabilidad por una cuestión de ¿riesgo¿. Puntualiza que la rentabilidad será menor (4%-5,5%) en zonas consolidadas de Madrid, ya que el precio de compra es mayor, pero también es más bajo el riesgo de que el local quede desocupado debido a la mayor demanda. Y recuerda que en una zona consolidada comercialmente aunque la rentabilidad sea menor y haya que pagar un precio mayor por metro cuadrado, el inversor tendrá mayor seguridad, ya que habrá no sólo mayor demanda, sino un peligro menor de que el negocio que allí se instale fracase y derive en impagos por parte del arrendatatio.

La elevada rentabilidad de los locales comerciales se apoya en el crecimiento sostenido de las rentas de alquiler. Según la consultora JLL, las rentas crecieron en el segundo trimestre de este año un 6,7% en relación al mismo periodo de 2017 y prevé que esta evolución positiva de los precios de alquiler continuará y que ¿las rentas prime de locales en calle, centros comerciales y parques de medianas mantendrán un crecimiento sostenido en los próximos cinco años, con subidas trimestrales moderadas¿.

Los destinos favoritos para lo compra de este tipo de producto inmobiliario son Madrid y Barcelona, donde se han concentrado el 30% del total de las compraventas que se han realizado este año, según los datos facilitados por Solvia. Tal como resalta Guillermo Estévez, las provincias más rentables para invertir en locales comerciales y con más mercado activo son Barcelona, Valencia y Madrid, donde la retribución de la inversión puede llegar a rondar el 9% de rentabilidad.

Explica que las zonas más rentables se encuentran en áreas periféricas como Terrassa, Can Sola o Molins de Rei en Barcelona o San Fernando (Cádiz) y San Blas (Alicante), aunque avisa de que ¿sin embargo, la inversión es más segura en zonas líquidas de grandes ciudades y ubicaciones en ejes secundarios pero transitados, puesto que ¿la rentabilidad en áreas periféricas puede ser alta, pero si no se encuentran inquilinos interesados, no se puede capturar ese rendimiento¿. Por ello, actualmente la demanda se centra en zonas céntricas (prime) o en centros comerciales, que se han llevado gran parte del tráfico del comercio tradicional. Los pequeños locales y zonas comerciales en las afueras o extrarradios están sufriendo en mayor medida el auge del e-commerce y los cambios en los hábitos de consumo.

El representante de Savills Aguirre Newman considera que detrás de este impulso a la inversión en locales reside la reactivación del sector de servicios, que ha hecho que¿el comercio de barrio vuelva a funcionar animando a inversores nacionales que tienen un buen conocimiento de las zonas comerciales que están activándose¿, un conocimiento que considera esencial antes de embarcarse en la inversión en este tipo de productos, porque no es lo mismo comprar una casa que un local.

En el mismo sentido se pronuncia el directivo de pisos.com. Ferran Font alerta de que aunque es cierto que la compra de un local para alquilar es más rentable que una vivienda, su adquisición por parte de un particular puede necesitar de un profesional que conozca el mercado, ya que ¿el precio de compra de este producto no depende sólo de los metros cuadrados ni de la localización, sino de otros factores como el flujo de peatones, por poner un ejemplo". Además, hace notar que la gran diferencia de precios que existe de una acera a otra, de si hace esquina o si hay más escaparates y recuerda que el volumen de impagos es mayor en un comercio que una vivienda en caso de que el negocio no cumpla con las expectativas del inquilino.

Sánchez-Marco asegura que los alquileres de los locales están creciendo de la mano de una mayor actividad económica gracias a una financiación barata, pero avisa de que los bancos suelen dar entre el 40% y el 60% de en zonas poco consolidadas, salvo que se compre el local con un inquilino, ya que las entidades financieras valoran muy positivamente que el local ya esté alquilado en el momento de la adquisición.

RENOVACIÓN DEL SECTOR

Para Ignacio Acha, director de Retail High Streets en Madrid de Cushman & Wakefield, el mercado de locales en las zonas más comerciales se encuentra actualmente en una fase de ciclo alcista en España, debido a que ¿el espectro de zonas, formatos y demandas ha crecido y diversificado y a la gran aceptación que está teniendo entre la comunidad inversora¿.

Añade que ¿el sector está también en un momento de transformación, con la llegada de nuevos conceptos de restauración, o el desarrollo de nuevas marcas, y tiene delante el reto de reinventarse y buscar modelos más competitivos y rentables". En este sentido, la tendencia actual pasa por concentrar y rentabilizar los espacios de una marca en una ciudad, es decir, ofrecer menos espacios pero de mayor tamaño y más experienciales para el consumidor, que recojan toda la oferta comercial de la marca y que esta oferta se complemente con una estrategia eficaz de e-commerce. Para la comunidad inversora, "este nuevo modelo de rentabilización comporta una mejor estructura de ventas, reducción de costes, optimización del portafolio y, por tanto, una mayor facturación por metro cuadrado".