En un momento en el que el precio de los alquileres no deja de crecer en España, encontrar una vivienda puede llegar a ser todo un desafío, sobre todo entre los más jóvenes. En algunas ciudades como Madrid, Barcelona, Palma o Málaga los precios rondan los 20 euros por metro cuadrado, haciendo que sea complicado poder tener acceso a un arrendamiento.

Estas son algunas de las urbes más caras del país, donde el precio medio del alquiler se sitúa en 13,2 euros por metro cuadrado, que en todo caso es el más alto de la serie histórica. Lo más preocupante de la situación es que parece no tener techo y los precios no dejan de aumentar, con el problema que ello supone.

Más allá del coste que un ciudadano se puede encontrar a la hora de encontrar una vivienda en alquiler que se adapte a sus necesidades y presupuesto, muchos inquilinos viven con cierto temor ante la posibilidad de que su casero decida aumentar el precio del alquiler.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que, de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), este ajuste no puede ser realizado por el propietario de forma arbitraria, sino que debe ajustarse a la legislación vigente.

Para empezar, un requisito fundamental es el cumplimiento de un año de contrato, con un aviso previo de un mes, por lo que, si se firma el primer contrato en el mes de marzo, el propietario no podrá subir el precio del alquiler hasta marzo del siguiente año, y tendrá que notificarlo al menos con un mes de antelación.

Cláusulas para la subida en el precio del alquiler

Para actualizar la renta de los alquileres de vivienda habitual, atendiendo al artículo 18 de la LAU, la renta solo puede ser actualizada por arrendador o arrendatario cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, tal y como ya hemos mencionado. Además, debe darse una condición más, y es que la actualización debe estar especificada en una cláusula del contrato de arrendamiento.

Así pues, cada vez que el contrato de alquiler cumpla un año de vigencia, el casero tendrá derecho a actualizar su precio. Con anterioridad, esta era llevada a cabo, en la mayoría de los casos, de acuerdo al IPC, pero según la Disposición Final 61 de la Ley de Vivienda se determinan unos límites máximos, fijando que se puede dar un incremento máximo del 3% durante 2024 y, a partir de 2025, el incremento estará basado en un nuevo índice que está preparando el Instituto Nacional de Estadística (INE).

¿Qué sucede con los grandes propietarios?

En la actualidad hay grandes diferencias entre las posibles subidas de precios en el alquiler en función de la condición de tenedor que tenga el arrendador. De esta forma, los grandes propietarios, que son aquellos que tienen cinco viviendas o más, tendrán como límite de subida el ya mencionado 3%, mientras que los pequeños propietarios, con cuatro o menos viviendas, tienen la posibilidad de negociar un aumento superior, aunque para ello tendrá que haber acuerdo con los inquilinos.

Sin embargo, la ley contempla la excepción de permitir un aumento de hasta el 5%, pero solo si durante el año 2023 no se realizó ningún tipo de ajuste en el precio.

¿Cuándo no se puede subir el precio del alquiler?

Visto lo anterior, hay que tener en cuenta que tanto la Ley de Vivienda como la Ley de Arrendamientos Urbanos aclaran que en el resto de casos no es posible subir el alquiler, de manera que no será posible por parte del casero llevar a cabo este tipo de práctica en los siguientes casos:

• No se podrá incrementar cuando no se realiza en el momento en el que el contrato cumple con la anualidad.
• Si en el contrato no hay una cláusula específica de la actualización del precio y de sus condiciones.
• Cuando no se ha avisado al inquilino del inmueble de acuerdo a la antelación de un mes que está fijada por la ley.

De esta manera, si no existe una cláusula que especifique que se subirá el alquiler de forma anual, el propietario del inmueble no tendrá la posibilidad de proceder a su subida. En el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se indica que, "en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos".

Por otro lado, si el propietario o la agencia correspondiente no ha avisado al inquilino de la subida con al menos 30 días de antelación a la fecha de anualidad del contrato, tampoco se podrá incrementar la renta del alquiler. Además, hay que tener en cuenta que se debe hacer por escrito y siempre que dicha subida aparezca reflejada en el contrato de arrendamiento. La LAU establece que es válida la notificación que se efectúe por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

No obstante, el casero tendrá la posibilidad de subir al año siguiente la subida acumulada de los dos años anteriores. En este sentido, el artículo 1964 del Código Civil contempla la posibilidad de que el propietario pueda subir la actualización acumulativa de hasta los últimos cinco años, si bien, nunca lo podrá hacer con carácter retroactivo. Por lo tanto, esta subida podrá ser la suma de la subida del año anterior y del actual, pero solo podrá aplicarse a partir de la anualidad del año actual.