Hasta 500 euros de diferencia en un alquiler: la 'trampa' del sistema de precios de Fomento frente al mercado real

El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, presentó la semana pasada el Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda con el objetivo principal de aportar “transparencia” al mercado.

Un primer análisis a los gráficos y datos que ha recopilado el Ministerio desde 2015 muestra las ciudades y regiones donde más altos son los precios del alquiler. Ahí destacan las denominadas zonas tensionadas como Madrid, Barcelona, las islas y la costa mediterránea por, según explicó el ministro, los precios “abusivos” en los arrendamientos urbanos.

Al cruzar la estadística del Ministerio con los precios actuales de las ofertas publicadas en el portal inmobiliario Idealista (a junio de 2020) la lectura es sorprendente: además de coincidir en las ciudades con los precios más altos, las mayores diferencias entre unos y otros residen exactamente en esas mismas localidades.

Así, vuelven a aparecen los “sospechosos habituales”. En cuanto al hueco en los precios, las urbes con mayor diferencia son Barcelona (4,8 €/m²), Palma de Mallorca (4 €/m²), Madrid (3,4 €/m²), Valencia (3,3 €/m²), Las Palmas de Gran Canaria (3,2 €/m²), Sevilla (2,5 €/m²), Málaga (2,4 €/m²) y Tarragona (2 €/m²).

De esta manera, por poner un ejemplo, en un piso de 100 m² la distancia entre los precios oficiales que ofrece el Ministerio y los publicados en el portal inmobiliario casi llega a 500 euros en Barcelona y ronda los 200 euros en Tarragona.

Cabe resaltar también que solo en tres ciudades el precio oficial del Ministerio es más bajo que el actual recogido por Idealista. Estas son Zamora (-0,6 €/m²), Soria (-0,4 €/m²) y Ciudad Real (-0,3 €/m²). 

La comparativa excluye País Vasco y Navarra, porque aún no están adheridos al sistema de Ministerio, y Huesca, porque Idealista no tiene una muestra suficientemente amplia como para aportar datos significativos.

Los motivos de la diferencia

Uno de los motivos que explica las diferencias entre los precios de los alquileres analizados reside en la fecha en la que se tomaron los datos. Mientras la estadística del índice estatal está basada principalmente en las declaraciones del IRPF que aporta la Agencia Tributaria de 2018 y en la información de Catastro, los datos de Idealista son de precios de oferta actualizados a junio de 2020. En estos dos años, las zonas tensionadas han mantenido su escalada de precios, lo que en otros lugares con mayor oferta y menor demanda no es tan evidente.

El fundador y CEO de Inversión Madrid, Carlos González, también apunta a que “en aquellas ciudades donde el precio es más elevado y existe una mayor oferta en términos cuantitativos, la diferencia entre el precio de salida, (el que se anuncia), y el de cierre, suele variar más que en aquellos mercados más pequeños, donde el margen para negociar la renta es menor”.

Además, recuerda Carlos González, “no hay que olvidar que las fuentes de información que ha utilizado el Ministerio para la elaboración del índice de precios del alquiler, son, entre otros, la Agencia Tributaria, el INE, el Registro de la Propiedad y los depósitos de fianza de las CCAA, es decir, organismos que registran el precio final, que en muchas ocasiones, no coincide con el precio de salida”.

Herramienta para topar precios

Aunque el objetivo principal del sistema del sistema estatal de índices del precio del alquiler sea aportar transparencia a la sociedad y a las administraciones públicas, nadie olvida que la regulación de los precios del alquiler es un compromiso de legislatura.

PSOE y Unidas Podemos plasmaron en su acuerdo de "coalición progresista" que permitió el actual Gobierno el impulso de "las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado".

Fuentes ministeriales confirmaron que para el futuro análisis de estas medidas, el sistema es "la herramienta". Por tanto, dado que las mayores diferencias entre los precios "oficiales" y los de "oferta" están en las ciudades más tensionadas, el margen de tijera se antoja bastante grande.

Todo esto a pesar de que los profesionales del mercado han reiterado una y otra vez que regular los precios lo único que conseguirán será reducir la oferta de vivienda en alquiler y aumentar la oscuridad.

Por ahora, el Ministerio esperará "para ver cómo evoluciona el mercado", puesto que aún desconoce el impacto real del coronavirus en el sector inmobiliario y, además, quiere contar con el consenso de los agentes sociales.