La nueva normalidad es la incertidumbre y ante esta situación, propietarios de vivienda e inquilinos han puesto de moda la incorporación de una cláusula, denominada Covid, en el contrato de alquiler para dejar escrito qué pasaría en caso de un nuevo confinamiento.

La idea es sencilla: regular distintos escenarios y situaciones, con soluciones distintas según los casos. En otras palabras, se trata de aportar una mayor flexibilidad a la relación contractual entre propietario e inquilino. Los contratos son los mismos, pero incluyen estas cláusulas.

Hasta ahora, para estas situaciones se argumentaba la famosa cláusula Rebus Sic Stantibus, sobre todo los autónomos. Como explica Jacobo Sánchez-Andrade, Counsel de Inmobiliario de Bird & Bird, “ya sabemos que alegar, especialmente en el caso de suspensión de obligaciones de naturaleza pecuniaria, la fuerza mayor o la cláusula Rebus Sic Stantibus sin tener una cobertura contractual, es especialmente complicado, y que finalmente será el juez quien decida qué solución adoptar”.

De ahí la utilidad de estas nuevas cláusulas Covid en el ámbito del alquiler. “Claro que sirven; el contrato es quien puede marcar la pauta y las reglas a seguir cuando ocurra una situación como esta”, asegura el experto.

Además, señala Jacobo Sánchez-Andrade, “si las partes se toman la molestia de regular estas cuestiones en el contrato, ello sin duda fijará unas pauta de actuación de obligado cumplimiento por las partes en caso de que se repita la pandemia y haya nuevos confinamientos, etc.”. “Y si el asunto se judicializa porque una de las partes incumple, desde luego el juez aplicará la solución dada en el contrato siempre que sea legal”, ahonda.

Laia Comas, CEO de Inèdit Barcelona, empresa que gestiona el alquiler de habitaciones bajo el concepto de colivin, explica que por una parte, “el inquilino no tiene miedo de firmar el contrato por si después tiene que marcharse”. Por otra parte, “el propietario tiene la seguridad de recuperar la vivienda y ponerla nuevamente en alquiler en caso de que el arrendatario se marche”.

¿Es legal?

Como norma general, los abogados consultados por Invertia indican que rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes (artículo 1.255 del Código Civil). Por tanto, si propietario e inquilino llegan a un acuerdo, lo reflejan en el contrato y no incumple la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tiene total validez.

La incorporación de este tipo de cláusula en los contratos de alquiler se está normalizando en el mercado. “De acuerdo con nuestra experiencia en la redacción y negociación de nuevos contratos, creo que tanto inquilinos y propietarios son conscientes de la necesidad de regular estas cuestiones, y nos las están demandando”, reconoce el abogado de Bird&Bird.

¿Vale siempre?

Pero ojo, no siempre tiene sentido incluir esta cláusula en el contrato de alquiler. Como explican desde la Agencia Negociadora del Alquiler a Invertia, “no debería aplicarse en todos los casos”. Está enfocada más hacia alquileres de locales comerciales, oficinas o viviendas para personas que estarán ahí solo una temporada (estudiantes, digital nomads o trabajadores destinados a esa ciudad).

¿Por qué? Porque esta cláusula está pensada para aquellos casos en los que las medidas aprobadas por las administraciones públicas impidan el normal desarrollo de la actividad. Es decir, si declaran un nuevo estado de alarma, el inquilino sigue viviendo en la casa. Sin embargo, el estudiante vuelve a su casa o en el caso de un local comercial el empresario no puede realizar su actividad.

De hecho, la Agencia Negociadora del Alquiler asegura a Invertia que en su caso “los dueños de locales suelen ser más flexibles y aceptan esa opción, mientras más del 90% de los propietarios de viviendas se están negando a incluirla”. “Puede aceptar o no”, indican.

Locales y estudiantes

En centros comerciales, naves, oficinas y locales en calles 'prime' es muy habitual que haya cláusulas de cumplimiento obligatorio de un determinado plazo. “Hasta ahora, los jueces han venido admitiendo esas cláusulas y condenando a los arrendatarios a su pago, por ser una cláusula pactada entre empresarios en igualdad de condiciones y ser una condición esencial de la firma del contrato”, apunta Marta Martín, abogada especialista en derecho inmobiliario. La situación actual ha llevado al cierre de muchos de ellos.

Los contratos nuevos sí están introduciendo cláusula Covid. Lo que las partes están pactando, dice la abogada, es que ambas pierdan algo. Por ejemplo, no permite que el arrendatario se marche sin coste alguno, o que deje de pagar totalmente la renta. Sin embargo, le consta que se están firmando contratos con cláusula Covid en los que se permite que el arrendatario se marche sin penalización, dando un preaviso de un mes.

Vivienda habitual

Si hablamos de arrendamiento de vivienda, la LAU ya establece (art. 11) que el arrendatario puede desistir del contrato una vez cumplidos los primeros seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. “Se puede pactar una penalización por desistimiento, pero en arrendamientos de vivienda no es lo habitual, porque normalmente el plazo se fija en un año, prorrogable año a año hasta alcanzar los 5/7 años”, asegura a Invertia Marta Martín.

De todos modos, Martín siempre recomienda a los propietarios que “a quien se quiere ir de una vivienda porque no te puede pagar es mejor facilitarle la salida y recuperar la posesión lo antes posible”. “Lo contrario es enfrentarse a un desahucio por falta de pago, que va a ser largo, tedioso y doloroso para ambas partes, o a un procedimiento de reclamación de cantidad, que también tendrá un coste y un largo plazo”, reconoce.

En definitiva, se trata de plasmar en el contrato de alquiler posibles vías de solución a problemas asociados al confinamiento. Ambas partes han de llegar a un acuerdo y dejarlo por escrito para evitar juicios. Así, unos pueden dejar de pagar, pagar menos o cancelar el contrato, y otros mantener una rentabilidad (aunque sea mejor) o recuperar su vivienda o local sin problemas de impago. La casuística es enorme, pero más vale prevenir que curar.