La obra nueva tira del sector inmobiliario español con la vivienda usada de capa caída

Si hay un ganador, o casi mejor dicho superviviente, en el mercado inmobiliario residencial de España tras la irrupción de la pandemia ese es la obra nueva. La escasa oferta y su particular ciclo de compra (ahora se firman las viviendas adquiridas hace uno o dos años) ha permitido que tanto su volumen de compraventas como su precio mantengan signo positivo.

La compraventa de vivienda se situó en 45.583 transacciones en septiembre, lo que supone un aumento interanual del 5,4%, según ha publicado este miércoles el Consejo General del Notariado. Bajo esta aparente buena noticia se esconden dos realidades muy diferentes. Por un lado, la venta de pisos nuevos se incrementó hasta un 30,2% interanual. Por el otro, la de pisos libres de segunda mano cayó un 3,5% comparado con el mismo mes de 2019.

Esta dicotomía del sector también tiene su reflejo en los precios. El metro cuadrado de las viviendas compradas en septiembre alcanzó los 1.357 euros, reflejando así una bajada del 7,0% interanual, según los datos de los notarios. Pues bien, en el caso de los pisos de precio libre de segunda mano se situó en los 1.475 euros (una bajada del 9,4% interanual) y el de los nuevos en 2.250 euros (una subida del 3,7% interanual).

La estadística de los notarios solo distingue dentro de las fincas urbanas entre pisos y viviendas unifamiliares. Dentro de este segundo tipo no entra en si son nuevas o usadas. Por introducir un detalle sobre las nuevas necesidades y tendencias, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 24,9% interanual en septiembre.

De vuelta a las diferentes realidades que muestran en mercado de la obra nueva y la vivienda usada en España, conviene recordar que detrás de las casas a estrenar suelen estar en la mayoría, por no decir la totalidad, de los casos una promotora (ya sea grande o pequeña). Después de la sobreoferta que vivió y sufrió nuestro país al calor de los primeros años del siglo XI y posterior crisis a partir de 2008, los promotores han aprendido la lección.

Tanto que con 67.789 viviendas visadas entre enero y septiembre, las cifras acumuladas vuelven a niveles de 2016, pero quedan muy lejos de las 144.594 del año 1960, el primero de la serie histórica, según muestra la estadística de los Colegios de Arquitectos publicada este miércoles. Con menor oferta y misma demanda, los precios se mantienen o suben.

Grúas en una imagen de archivo.

Vías de reactivación

Detrás de la vivienda de segunda mano hay muchos propietarios particulares que necesitan liquidez y otros muchos posibles compradores que no tienen acceso a los altos precios en las zonas más pobladas y tensionadas de España.

El CEO de la consultora Colliers International Spain, Mikel Echavarren, explica a Invertia que para recuperar los niveles de ventas y de precios de las viviendas de segunda mano “tienen que ocurrir varias circunstancias: la mejora de la confianza de los consumidores, una drástica reducción de los niveles de desempleo y que se disipen las principales incertidumbres sobre el fin de la pandemia”. Dada la situación actual, el directivo considera que “esos niveles tardarán varios años en recuperarse”.

Por su parte, el fundador y CEO de Inversión Madrid, Carlos González, indica que ayudarían a impulsar el sector varios factores. Por ejemplo, la búsqueda de vivienda de reposición. “Después del confinamiento, mucha gente está buscando espacios más amplios, con más luz, exteriores y que se adecúen mejor a sus nuevas necesidades”, expone. También resultará fundamental que los tipos de interés se mantengan en estos niveles tan favorables para los compradores.

Una realidad incómoda que señala Carlos González. En algunas zonas, la demanda ha bajado drásticamente y los precios no pueden mantenerse iguales que a comienzos de año, por lo que es clave que “los propietarios sean realistas y ajusten el precio a la nueva realidad”.

La segunda ola de la pandemia ha rebajado todas las expectativas de recuperación lanzadas en verano, tras la primera desescalada. Ahora los mercados reaccionan al alza tras el anuncio de los avances de Pfizer con la vacuna. Ante este escenario, la previsión del CEO de Inversión Madrid es que “los precios de la vivienda de segunda mano en Madrid seguirán la tendencia a la baja hasta el segundo o tercer trimestre de 2021, siempre dependientes de la actividad económica y evolución de la pandemia”.

En cuanto a la obra nueva, reconoce, “parece que se está registrando una caída en el número de visados, y esto contraerá a la oferta, aunque debido a esto, los precios no parece que estén sufriendo apenas variaciones, y tampoco se esperan bajadas de precio en un futuro cercano”.