La pandemia ha aumentado la brecha entre la vivienda usada y la nueva en España (la primera está sufriendo mucho más que la segunda), aunque ha demostrado que Madrid sigue siendo el principal mercado inmobiliario del país.

La provincia de Madrid registró durante la primera mitad de 2020 el 13% del total de las transacciones de vivienda usada en España y el 21% de las operaciones de vivienda nueva, según refleja el informe ‘El sector residencial en España’ elaborado por la consultora Colliers. En total se materializaron más de 27.000 operaciones, lo que “da una idea del tamaño que tiene el mercado de Madrid”.

Como era de esperar, la capital tiene un peso del 50% (13.570) en las transacciones realizadas en toda la comunidad durante la primera mitad del año. Le siguen Getafe (1.129 unidades), Alcalá de Henares (695) y Móstoles (666). De hecho, el municipio de Madrid fue el que registró el mayor número de transacciones en todo el país durante la primera mitad del año 2020, con un 7% del total.

Sin embargo, la lista cambia al analizar las localidades que más han crecido en estos primeros seis meses del año. Aquí aparecen Torrejón de Velasco (+517%), Boadilla del Monte (+35,2%), Moraleja de Enmedio (+26,1%), Pinto (+22,1%), o Valdemoro (+21,1%), según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana recopilados por Colliers.

Así pues ya antes de la pandemia se observaba la tendencia de crecimiento periférico alrededor de la capital. Evidentemente, salvo Boadilla, son localidades son un precio menos tensionado que Madrid y las grandes urbes colindantes.

Variación de las transacciones de vivienda en la Comunidad de Madrid. Colliers

La obra nueva

En el primer semestre de 2020, Madrid capital ha continuado concentrando el mayor número de transacciones de vivienda nueva con un 31,6% del total de operaciones (por el 37% en 2019). Destacan los grandes desarrollos como Valdebebas, El Cañaveral o Méndez Álvaro. Probablemente este peso aumentará en los próximos años cuando empiece la construcción en Los Berrocales, Los Ahijones, Ribera del Calderón o incluso Madrid Nuevo Norte.

Durante la primera mitad de 2020, Getafe se ha posicionado como el segundo municipio en términos de transacciones de obra nueva con un 13%, seguido de Boadilla del Monte y Valdemoro.

En 2019 el municipio de Rivas-Vaciamadrid ocupó la segunda posición captando el 8% de las transacciones de obra nueva, pero en lo que llevamos de 2020 ha registrado una caída de operaciones cercana al 50%, aún así sigue manteniendo una cuota importante del 4,6%.

En total hay 32 municipios con crecimiento positivo de transacciones de obra nueva, entre los que destacan, Pozuelo, Pinto o Torrejón tanto por número de transacciones como por crecimiento.

Colliers considera que la tendencia al alza de la obra nueva sobre la de segunda mano continuará, superando el porcentaje de 2019 en 2020, por lo que estima que “el mayor descenso por la crisis se dará en las transacciones de segunda mano, donde se espera un retroceso del número total de las mismas en torno al 34% en 2020 con respecto a 2019”.

Variación de las transacciones de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid. Colliers

La crisis avisa

El ciclo de la vivienda no es tan inmediato como puede ser la producción de coches u otros bienes. El proceso de planificación, diseño, preventa, construcción y comercialización lleva varios años en el mejor de los casos, depende en gran medida de las licencias, por lo que más que en ventas el impacto de la pandemia se está viendo en los visados.

En Madrid, el informe de Colliers indica que la entrega de viviendas ya iniciadas se espera que continúe en 2020 aunque este primer semestre han presentado caídas del 40% respecto al año anterior debido a los retrasos en obra que han provocado las restricciones de movilidad impuestas durante el confinamiento.

Por otro lado, las viviendas proyectadas caen un 31% con 7.600 visados registrados en Madrid durante la primera mitad de 2020. Sin embargo, el mayor descenso en este sentido se observa en las viviendas iniciadas, con una caída cercana al 60% y apenas 4.378 viviendas puestas en marcha, es posible que la incertidumbre actual haya llevado a algunos promotores a posponer el lanzamiento de nuevos proyectos a la espera de una mayor visibilidad sobre el alcance de la situación.

Evolución trimestral de visados en la Comunidad de Madrid. Colliers con datos de Fomento y el INE.

Por tanto, la consultora estima que la situación actual reforzará la tendencia a la baja de la demanda por lo que nuestras previsiones para 2020 y 2021 apuntan a una reducción del número de visados y al retraso de determinados proyectos. "Estimamos que este año 2020 se puedan alcanzar los 14,9 mil visados de viviendas, con una contracción de la actividad del 32,8% respecto al año anterior", concluye el informe.