El Gobierno dijo a los fondos de inversión internacionales que la ley de vivienda no se iba a aplicar. Luego, y a pesar del informe del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), su respuesta fue que es “preceptivo pero no vinculante”. Y ahora negocia con ellos 30.000 viviendas para alquiler social.

Así, se aprobará una ley que, entre otros puntos, recoge la imposibilidad de venta de vivienda pública por parte de las administraciones a entidades privadas como pueden ser los fondos de inversión. También la norma congela las rentas de alquiler en áreas tensionadas y para inmuebles de grandes tenedores. Es decir, fondos. El CGPJ, en su informe, habla de colisión con las competencias con las comunidades autónomas. Y la norma puede acabar en el Tribunal Constitucional. Amén de que determinadas CCAA ya han dicho que no la piensan aplicar.

“Hay mucho apetito por parte de los inversores. Entendemos que haya reglas y límites. Pero necesitamos un marco jurídico estable y reglas claras de funcionamiento”, afirmó Leticia Ponz, Head Real State Spain de Union Investment en el 8º encuentro Real Estate del IESE organizado junto con Savills Aguirre Newman y Tinsa.

Y añadió: “Dublín y Oporto son dos ejemplos interesantes. Si un inquilino se va viene otro. Hay mecanismos rápidos y transparentes para que yo, en el proceso, no pierda tiempo. Porque el tiempo es dinero”.

Estos dos casos deberían trasladarse a España. En Union Investment han mirado diferentes porfolios. Y los números salían muy justos. “España va por detrás. Cada vez va a haber más fondos interesados en España. Pero necesitamos un marco jurídico estable”, reitera. Una situación de zozobra que, en su caso, ha hecho que durante el pasado año hayan apostado más por Holanda y por los países nórdicos.

En el mismo acto del IESE, David Lucas, secretario de Estado de Vivienda, señaló que el Gobierno quiere promover hasta 100.000 viviendas en alquiler asequible. De esa cantidad, la mitad serán del parque público, y el 50% restante, de Sareb, los bancos y los fondos. Es decir, de la colaboración público-privada.

En concreto, respecto a los fondos, está en negociaciones con ellos para que destinen 30.000 viviendas “a un precio social y asequible”. En la actualidad, sólo 290.000 hogares disfrutan de este tipo de alquileres en España.

Colaboración público-privada

El marco jurídico en España se mueve a tres niveles: estado, comunidades autónomas y ayuntamientos. “Es complejo, cambiante e intenta sobrerregular”, indicó Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa Real Estate y Aliseda Inmobiliaria en el acto del IESE. De ahí que “habrá un efecto crowding out entre comunidades”, y la consecuencia es que “la inversión se irá”.

Para que esto no suceda, a corto plazo, “hay que mirar lo que se ha hecho fuera”, según Mendiluce. Como la colaboración público-privada. Pero práctica. El ejemplo es Dublín. Se aportó vivienda vacía por parte del sector privado para que el Estado pudiera poner a familias en riesgo de exclusión.

“Es necesario un debate serio y riguroso que permita definir un marco jurídico estable y duradero y donde estén actores públicos y privados”, apuntó David Martínez, CEO de Aedas Homes. Y es que en la promoción de la actividad hay mucha incertidumbre.

Y luego está el problema del suelo. “Necesitamos fabricar más vivienda. Crear suelo. Nuevo o reutilizable”, aseguró David Martínez. Fabricar suelo nuevo es complicadísimo. “Es una actividad heroica muy lenta. Hay que modificar sobre todo el procedimiento administrativo. Aquí es necesaria la colaboración público-privada”, remarcó.

La reutilización es algo menos complejo. Se trataría de dar un uso residencial a un número enorme de desarrollos que el mercado no ha absorbido. Un buen ejemplo es el Plan Vive Madrid, donde se da un uso al suelo ocioso de la administración. Dicho de otra manera, hasta 25.000 viviendas de alquiler a lo largo de los próximos ocho años.

La Comunidad de Madrid cuenta con 1,2 millones de metros cuadrados en 43 municipios de la región. Y las parcelas se adjudican mediante concesiones administrativas de dominio público a inversores privados, que ejercerán la promoción de estas viviendas en régimen de arrendamientos. Finalizado el periodo de concesión (50 años), volverán de nuevo a la Comunidad.