Las opciones que tienen los propietarios en zonas tensionadas para sortear la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda continúa su periplo tras ser aprobada por el Consejo de Ministros. Ahora le toca a las Cortes dar continuidad a un texto que ha levantado ampollas entre los expertos del sector inmobiliario. Inconstitucional, de corto recorrido, generará incertidumbre en el mercado, o discriminación entre propietarios, han sido algunas de sus respuestas respecto al texto.

“Los sistemas de control de renta anunciados bajo el concepto de zona residencial tensionada ya han comenzado a generar decisiones”, afirma Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria. Decisiones tanto por parte de propietarios como de inquilinos.

Hay que recordar que en estas zonas tensionadas se congelarán las rentas de los propietarios particulares. El propietario sólo estaría autorizado a subir el precio, con un límite del 10%, en el caso de que la propiedad haya sido rehabilitada o se firme un contrato superior a los diez años.

Desde el Gobierno, por medio de las ministras Raquel Sánchez e Ione Belarra, se ha dicho que al propietario le va a salir a cuenta bajar el precio para beneficiarse de una serie de incentivos fiscales. Algo que, como explicó El ESPAÑOL-Invertia, no será así en todos los casos.

También se bajará la renta de los arrendadores personas jurídicas con más de 10 viviendas. Así, se limita el precio del alquiler de los grandes tenedores al índice de precios de referencia (hay un plazo de 18 meses para activar dicho índice). Y, por último, una prórroga obligatoria de los arrendamientos a su finalización por tres años más. “Un escenario de medidas restrictivas, todas ellas contrarias al alquiler tradicional, que provocará diferentes escenarios”, indica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Otros destinos para la vivienda

Berlín, Nueva York o Toronto tomaron medidas similares a las recogidas en el proyecto de Ley de Vivienda que no lograron dar los frutos apetecidos. “Ante el temor al intervencionismo estatal, y aprovechando el incremento de precios que ha vivido el sector, muchos propietarios están ya valorando vender sus viviendas”, apunta Jesús Duque. Y añade: “Otros muchos inversores buscan otros destinos para sus iniciativas”.

Un dato significativo es el relativo al motivo que impulsa a comprar vivienda. En Barcelona, que ya dispone de una ley de vivienda que limita los precios del alquiler, el porcentaje de personas que adquieren una vivienda como inversión, es del 24,5% (hace dos años era del 26,3%). Dicho de otra manera, interesa menos adquirir una vivienda en Barcelona para ponerla en alquiler.

Más allá de vender la vivienda, otra opción que tiene el propietario en zona tensionada es la de cerrar la misma. Por tanto, sacarla del mercado del alquiler y esperar a que la zona deje de ser tensionada “y no esté obligado por las medidas restrictivas”, según Zurdo. Entonces se arriesgaría a un recargo en el IBI por no estar habitada.

Otra opción es cambiar el alquiler residencial por uno de temporada. Este segmento queda fuera, de momento, de las medidas que plantea la nueva norma. Es así porque se incluye dentro de la categoría de uso distinto del de la vivienda.

“Este contrato está diseñado para dar respuesta a las necesidades de vivienda no permanentes del arrendatario, sino para cubrir esta necesidad cuando existen motivos laborales o de formación, entre otras”, afirma Jesús Duque. De ahí que el inquilino deba residir en la ciudad por alguno de estos dos motivos.

En este supuesto, el documento firmado debe reflejar a qué obedece la temporalidad y dónde está la residencia habitual del inquilino. Como es lógico, debe ser distinta a la de la casa arrendada. Otra ventaja es que, en este tipo de contrato, las rentas suelen ser más altas que en los alquileres a largo plazo.

Uso turístico

Otra salida es pasar la vivienda del alquiler tradicional al turístico. En este caso, el arrendador también queda excluido de las limitaciones de la nueva Ley de Vivienda. Eso sí, tiene sus inconvenientes. Por ejemplo, hay que contar con una licencia turística aprobada por la Comunidad Autónoma. Y hay que cumplir unos requisitos: acceso directo desde la vía pública, instalaciones (aire acondicionado...), servicios (hoja de reclamaciones…)…

Sin olvidar que hay que tener la capacidad de recibir y atender a los clientes, gestionar la limpieza, tener presencia en internet… “Una serie de cuestiones que exigen tiempo y dinero”, remarca Duque.

Por último, el conocido como usufructo temporal en el alquiler de vivienda. Está recogido en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). “Se estaría burlando legalmente la mayor duración de los arrendamientos que impondrá la nueva Ley de Vivienda”, afirma José Ramón Zurdo. Una figura que es más fácil para grandes empresas y socimis que podrían adjudicar el usufructo temporal a otra mercantil.

Otra de las estragegias utilizadas para intentar acortar la duración de los contratos por parte de grandes empresas y socimis es el de imponer gastos e impuestos a los inquilinos a partir de una determinada fecha, disfrazando la imposición de estos gastos como una carencia o beneficio que otorga el arrendador a los inquilinos durante un período de tiempo.