Comprar una vivienda para ponerla en alquiler sigue siendo rentable. Esa es una de las razones de que casi una de cada cuatro transacciones de casas tengan como finalidad introducirla posteriormente en este mercado. Un mercado que, según pisos.com, ha arrancado 2022 con una subida interanual del 2,5%, y del 0,9% mensual. “Sin duda, el comprador con una motivación inversora está sacando músculo”, afirma Ferran Font, su director de Estudios.

El 22,9% de casas que se adquirieron en 2021 se hicieron para ser ‘carne’ de alquiler, según el ‘XXXIV Informe sobre el mercado de la vivienda’. Elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra, pone de relieve un incremento respecto a 2020. Entonces, las restricciones y confinamientos derivados de la pandemia hicieron que, por vez primera, cayera ese porcentaje por debajo del 20%. En concreto, se quedó en el 19%.

Si se echa la vista más atrás, concretamente hasta 2013, el volumen de inversión inmobiliario no llega a los porcentajes posteriores al boom inmobiliario. Entonces, fue del 24,5%. Los dos años siguientes bajó ligeramente: 24,4% y 23,4%, respectivamente. Fue a partir de 2016 cuando comenzó a subir (26,1%). Ascenso que continuó en 2017: 27,3%. Desde ese año, descensos continuados hasta la recuperación de 2021 ya reseñada.

Pero más allá del porcentaje a nivel nacional, conviene preguntarse cuál ha sido ese comportamiento en los dos grandes núcleos urbanos del alquiler: Madrid y Barcelona. Básicamente, la tendencia es muy similar, aunque hay algunos detalles diferenciadores.

El más importante de ellos es que Madrid ha conseguido superar el volumen de inversión posterior al boom inmobiliario. Así, en 2013 el porcentaje fue del 25,7%; en 2021, ha llegado al 27,3%. Sin embargo, en Barcelona no ha sido así: en 2013 fue del 30,2%, mientras que en 2021 se ha quedado en el 24,1%.

El año del ‘procés’, clave

Como puede apreciarse por las cifras recogidas por Tecnocasa, el apetito inversor en Barcelona (30,2%) era bastante superior al de Madrid (25,7%) en 2013. Al año siguiente bajó hasta el 27,7%. Pero se recuperó en 2015, con el 33,4%. Por tanto, lo hizo un año antes que la media nacional.

En 2016 llegó al 34,9% para bajar al 31,2% en 2017 (el año del ‘procés’). A partir de ese momento se sucedieron las bajadas hasta el 18,3% de 2020 derivado de la pandemia. En 2021, a modo de recuerdo, fue del 24,1%.

“Ha encadenado varios factores que hacen que vaya recuperando más lento”, sostiene Ferran Font. Y es que la inestabilidad no suele ser buena para el inversor. Ahí está el 'procés', la propia Ley de Vivienda, y la Covid.

¿Y Madrid? Pues en 2013 no tenía tanto atractivo inversor: un 25,7% (bastante inferior al 30,2% de Barcelona). En 2014 subió hasta el 28,2%, situándose por encima de la Ciudad Condal. Pero en 2015 se desinfló hasta el 26,5%, siendo superada por Barcelona.

Madrid continuó con sus dientes de sierra en 2016: subió hasta el 33,3%. Y dio un estirón hasta el 37,3% en 2017 (año del ‘procés’). Desde entonces, Madrid ha estado por encima de Barcelona en inversión de vivienda: 34%, en 2018; 30,5%, en 2019; 23,2%, en 2020; y 27,3%, en 2021. Descensos continuados hasta la recuperación del último año, pero siempre por encima de Barcelona.

Una de las razones puede estar en el hecho de que Cataluña, en general, y Barcelona, en particular, estén bajo el influjo de su propia Ley de Vivienda que limita el alquiler en las denominadas como zonas tensionadas. Es decir, congelación de las rentas para los arrendadores por largos periodos de tiempo lo que frena el interés. Eso se traduce en que, una vez concluyen los contratos, se produce el trasvase del alquiler a la compraventa.

Subida en el precio

Para 2022, los expertos no dudan en señalar que habrá subidas en el precio del alquiler. Conviene recordar que muchos de estos arrendamientos están vinculados al IPC, por lo que las revisiones harán subir el precio. En 2021, los rendimientos brutos del alquiler fueron del 6,6%. En 2020, hubo trimestres en los que se alcanzó el 7%.

Según el ‘XXXIV Informe sobre el mercado de la vivienda’, las ciudades de Valencia (37,8%), Zaragoza (31,3%) y Madrid (27,9%) son las que en 2021 contaron con un mayor porcentaje de inversores. A continuación, Barcelona (24,5%), Sevilla (23,4%) y Málaga (23,1%). Todas ellas están por encima de la media nacional.

La compra de pisos (94,7%) destaca sobre casas, áticos y otros tipos de viviendas. Se trata de inmuebles de entre 40 y 60 metros cuadrados, muchos de ellos de dos dormitorios, y sin ascensor. Suelen ser viviendas vacías, a reformar, y de más de 60 años de antigüedad. Eso hace que su precio se rebaja alrededor de un 12% sobre el marcado inicialmente. Se trata de viviendas con un precio más bajo que la media.

El proceso de compraventa no se alarga más de dos meses, y un 70,2% se paga al contado. Quienes compran suelen tener una edad de entre 45 y 54 años, trabaja como autónomo, y cuenta con estudios universitarios.