Madrid lidera la recuperación del ladrillo: ya vende más viviendas que antes de la burbuja inmobiliaria

La compraventa de viviendas subió un 38,2% en España en 2021. Por su parte, la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda aumentó un 32,4%. Son datos del Consejo General del Notariado.

Una tendencia que ha continuado durante el mes de enero. De hecho, dicha compraventa creció en todas las comunidades autónomas. De media, lo hizo un 34,5%. Hay que tener en cuenta que 2020 fue el año de la pandemia: las ventas habían caído un 14,6% respecto a 2019. Pero hubo una decena de CCAA en las que el incremento fue superior a la media.

Es el caso de Baleares (66,7%), Canarias (54,9%), Extremadura (49,1%), Castilla y León (48,5%), Comunidad Valenciana (45,1%), Andalucía (41,1%), La Rioja (40,0%), Asturias (39,5%), Castilla-La Mancha (37,9%) y Cantabria (35,8%). El menor incremento se registró en Navarra (2,1%).

Un listado en el que no aparece en los primeros puestos la Comunidad de Madrid. Su crecimiento fue del 24,8%. Ocupó el puesto undécimo. Sin embargo, si echamos la vista atrás, y comparamos los datos de 2021 con los de 2007 (el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria), Madrid sobresale sobre el resto. ¿La razón? Es la única CCAA que ha superado el número de compraventas de antes de la crisis del ladrillo.

Porque en Madrid, en 2007, se llevaron a cabo 90.820 compraventas. Esa cifra ha dado un salto hasta las 92.077 compraventas en 2021. Por tanto, 1.257 más. O, dicho de otra manera, un incremento del 1,4%. Hay que remontarse a 2018 para ver el momento en el que más se había acercado a los número de 2007: 85.736 compraventas.

El resto de comunidades autónomas todavía no han logrado recuperar esos guarismos previos a la burbuja inmobiliaria. Por poner algunos ejemplos, en Cataluña se llevaron a cabo 110.601 operaciones de compraventas de viviendas en 2007. Catorce años después, esa cifra fue de 104.187. Por tanto, una diferencia negativa de 6.414. Es decir, todavía está un 5,8% por debajo.

En el caso de la Comunidad Valenciana, fueron 125.568 en 2007, frente a las 99.534 de 2021. En su caso, la diferencia es de 26.034 compraventas. En porcentaje, hablamos de un 20,7% inferior. Y en Andalucía, se ha pasado de las 174.464 de 2007 a las 136.468 de 2021. En este caso, la estadística del Consejo General del Notariado incluye también a Ceuta y Melilla. Se trata de una diferencia de 37.996 compraventas. Es decir, un -21,8%. En total, y en el conjunto de España, se ha pasado de las 853.568 operaciones de 2007 a las 677.455 de 2021. Es decir, 175.113 menos (-20,6%).

Baleares recupera precio

Si la Comunidad de Madrid ha sido la primera en recuperar el número de compraventas previo al estallido de la burbuja inmobiliaria, Baleares destaca en otro apartado. Se trata del precio promedio del metro cuadrado.

Según los notarios, en Baleares, el precio del metro cuadrado era de 2.336 euros en 2007. Casi tres lustros después, ha llegado hasta 2.986 euros. Por tanto, se ha encarecido en 650 euros. Dicho de otra forma, el incremento ha sido de un 27,8%.

En este campo, la Comunidad de Madrid no ha logrado llegar a las cifras previas a la burbuja inmobiliaria. Ni Madrid, ni el resto de comunidades autónomas. En el caso de Madrid, en 2021 llegó a los 2.368 euros, por debajo de los 2.592 euros de 2007. Un 8,6% inferior.

Si hablamos de Cataluña, por seguir con los ejemplos antes citados, en 2021 fue de 1.848 euros frente a los 2.616 euros de 2007 (-29,3%). En la Comunidad Valenciana, fueron 1.166 euros en 2021, mientras que en 2007 se alcanzaron los 1.579 euros (-26,1%). Y, por último, en Andalucía, hablamos de 1.326 euros (2021) frente a 1.518 euros (2007). Por tanto, un 16% inferior. De media, en España, el precio fue de 1.790 euros en 2007, frente a los 1.507 euros de 2021 (-15,8%).

Menos hipotecas y de menor cuantía

Donde todavía las CCAA no han logrado llegar a las cifras previas a la crisis del ladrillo es en lo referente a los préstamos hipotecarios y a la cuantía promedio de los mismos. En cuanto al número de operaciones, ninguna CCAA ha logrado rebasar el tope logrado en 2007. Es más, en muchas de ellas se ha dividido por dos e, incluso, por tres.

Recuperando las CCAA seleccionadas, en Madrid el número de operaciones en 2021 fue de 78.096. En 2007 había alcanzado las 143.497 (un 45% inferior). En Cataluña, esos datos fueron de 77.686 y 186.199, respectivamente (un 58% menor).

Vista de Palma de Mallorca. Pixabay

En lo que respecta a la Comunidad Valenciana, los 50.379 préstamos hipotecarios firmados en 2021 se alejan bastante de los 154.021 de 2007 (en concreto, un 67%). Mientras que, en Andalucía, se pasó de los 212.660 préstamos en 2007 a los 85.518 de 2021 (-59,7%). Por tanto, y a nivel global, en 2021 se firmaron 445.680 hipotecas. Cifra muy alejada de las 1.093.273 de 2007 (un 59,2% menos).

Y si el número de hipotecas se aleja bastante, qué decir de la cuantía promedio de las mismas. En 2007, de las 17 CCAA, sólo en una el dinero prestado bajaba de los 200.000 euros. Ese fue el caso de Extremadura. Incluso en siete de ellas (Aragón, Baleares, Cataluña, País Vasco, Navarra, La Rioja y Madrid) superaba los 250.000 euros. En Madrid, llegó a los 317.061 euros.

En 2021, son quince las CCAA que están por debajo de los 200.000 euros. Las únicas que superan esa barrera son Baleares (266.400 euros) y Madrid (265.849 euros). Se da la circunstancia de que es Baleares la única comunidad que más se aproxima al promedio de 2007. Entonces, fue de 277.822 euros.

La distancia de Madrid, entre ambas fechas, es bastante más. En 2007, la cuantía promedio de las hipotecas fue de 317.061 euros. Es decir, que mientras en Baleares la diferencia es escasamente de 11.422 euros, en Madrid llega a los 51.212 euros.

No es la diferencia más grande entre ambos años. Si nos vamos a Andalucía, el coste de la hipoteca media ha descendido en 77.453 euros; en Aragón, en 136.271 euros; en Murcia, en 127.903 euros; en La Rioja, en 149.541 euros; en Castilla La Mancha, en 124.237 euros… En total, la cuantía promedio de las hipotecas entre el año anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria y 2021 ha menguado en 74.898 euros (de 248.204 a 173.306 euros).