El precio de la vivienda continúa su particular suma y sigue. Así, y durante el mes de abril, subió un 1,5% respecto a marzo. Eso se traduce en un precio medio del metro cuadrado de 1.853 euros. Se trata de la mayor subida mensual desde agosto de 2020.

Son datos de Idealista que también resaltan que el precio de la vivienda todavía está lejos de su máximo histórico en España. En concreto, un 9,7% por debajo. Eso sí, hay ciudades que ya han superado dicho máximo aunque, debido a la pandemia, han dado un paso atrás.

¿Y cuándo fue ese máximo histórico? Si nos referimos a España, tuvo lugar en junio de 2007. Justo antes de que se iniciara la burbuja, alcanzó un precio medio de 2.053 euros el metro cuadrado. En abril de 2022 se situó en 1.853 euros.

De las 52 capitales de provincia, hasta 33 de ellas todavía tienen un precio inferior respecto a los máximos del boom: entre un 20% y casi un 50%. A la cabeza, Almería. Su precio del metro cuadrado en la actualidad es de 1.194 euros. En 2008 llegó a los 2.036 euros. Es decir, un 48,2% por debajo.

Pero es que, además, otras 16 capitales de provincia están con un precio por debajo 20%. Sólo tres logran tener esos máximos en la actualidad: San Sebastián, Málaga y Melilla.

Días de vino y rosas

La gran mayoría de las capitales de provincia alcanzó sus precios más altos de la vivienda en los años del boom. Días de vino y rosas para el inmobiliario. Por años, en 2007, Córdoba, Zaragoza o Valladolid, llegaron a ese tope. En la actualidad, están todavía un 34,4%, un 41% y un 26,7% por debajo, respectivamente.

En 2008, Almería, Valencia o A Coruña lograron su culmen. Todavía están un 48,2%, un 18,6% y un 24,9 por debajo, respectivamente. Y, ya en 2009, fueron Lérida, Segovia o Santander las que llegaron a la cima en el precio del metro cuadrado. Hoy, están un 38,3%, un 27,7% y un 30,2% por debajo, respectivamente.

Vista de San Sebastián.

Otros ejemplos: Burgos alcanzó su cénit en 2010 (hoy está un 25,5% por debajo); Teruel, también en 2010 (-28,3%); León, en 2011 (-31,2%); al igual que Zamora (-29,4%), Soria (-29,1%), Huesca (-13,9%), Bilbao (-14,7%), Logroño (-20,8%) o Lugo (-36,2%).

En general, los porcentajes van desde una diferencia máxima del 48,2% (Almería) hasta el 5,4% de Pontevedra; el 4,4%, de Las Palmas de Gran Canaria; o el 2,4%, de Pamplona.

Ciudades en máximos

Más allá de la media, hay tres ciudades que ahora mismo destacan sobre el resto. Y es así porque, en la actualidad, han logrado recuperar sus máximos históricos (y mantenerlos). Se trata de San Sebastián, Málaga y Melilla.

La Bella Easo tiene en la actualidad un precio medio del metro cuadrado en la vivienda de 5.006 euros. Es la misma cifra que en abril de 2022. Fue entonces cuando volvió a recuperar los guarismos previos a la burbuja inmobiliaria.

En el caso de la capital de la Costa del Sol, ese precio medio del metro cuadrado está actualmente en 2.225 euros (menos de la mitad que en San Sebastián). En su caso, el máximo histórico lo alcanzó en abril de 2022. Misma fecha que Melilla. En su caso, el precio se mantiene en 1.900 euros el metro cuadrado.

Sólo tres ciudades más han logrado que sus máximos en el precio de la vivienda fuesen a partir de 2018. Y esas ciudades son Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca, según los datos recopilados por el marketplace inmobiliario.

La primera en recuperar

La primera ciudad que logró olvidar la burbuja inmobiliaria fue Barcelona. La Ciudad Condal alcanzó sus máximos históricos en septiembre de 2018. Por aquel entonces, el precio medio del metro cuadrado alcanzó la cota de 4.279 euros.

Sin embargo, Barcelona no ha logrado mantener esas cifras. En parte, se ha debido a la situación política (el ‘procés’). Sin olvidar una ley de vivienda, aprobada por el Parlamento de Cataluña, que ha generado inseguridad jurídica a los propietarios. Así, por ejemplo, si una persona tiene una vivienda desocupada durante más de dos años, aunque tenga ‘ocupas’, será sancionada.

El resultado es que el precio medio del metro cuadrado ha descendido un 6,5% en abril de 2022. Dicho precio se sitúa en 3.999 euros.

La segunda ciudad, por orden cronológico, que logró dejar atrás la pesadilla de la burbuja fue Madrid. En su caso, lo logró en julio de 2019. Entonces, el precio del metro cuadrado fue de 3.822 euros.

Vista de Málaga.

Cierto que ha descendido, pero lo ha hecho ligeramente. En concreto, y en abril, esa caída es sólo del 0,5%. El precio está en 3.804 euros. Entre las causas, Madrid ha conseguido superar el volumen de inversión (comprar para alquilar) posterior a 2008 (del 25,7% de 2013 al 27,3% de 2021).

Barcelona, por su parte, no lo ha logrado (del 30,2% en 2013, al 24,1% de 2021). Son datos del ‘XXXIV Informe sobre el mercado de la vivienda’ elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra.

Por último, Palma de Mallorca recuperó sus máximos históricos en marzo de 2022. Entonces, llegó a los 3.217 euros. La pandemia frenó ligeramente el precio para situarse, en la actualidad, en 3.178 euros. Es decir, un 1,2% inferior.

Comunidades autónomas

Más allá de las capitales de provincia, la situación vive cierto paralelismo en el caso de las comunidades autónomas. De las 17, más Ceuta y Melilla, sólo Canarias, la Comunidad de Madrid y Melilla tienen ahora mismo precios en máximos. Máximos que alcanzaron en abril de 2022.

En el caso de Canarias, son 1.980 euros el metro cuadrado; en la Comunidad de Madrid, 3.012 euros; y, en Melilla, 1.900 euros.

La mayor diferencia respecto a los precios previos a la burbuja se da en la Región de Murcia: en 2006 se pagaba a 1.092 euros el metro cuadrado, y en la actualidad está un 35,2% por debajo (1.684 euros).

A continuación, se sitúan Castilla-La Mancha (-34,2%), Aragón (-30,6%), Asturias (-26,4%) y Cantabria (-25,7%). En el otro lado de la balanza, están Baleares (-0,4%), Andalucía (-6,7%) y Cataluña (-9%). Ocho autonomías tienen todavía precios entre un 20% y un 35% por debajo de los máximos alcanzados durante el boom inmobiliario.