Las dos caras de limitar el alquiler por ley: bajan los más caros y suben los más baratos

La ministra de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha anunciado hoy que la tramitación parlamentaria de la futura Ley de Vivienda “culminará en las próximas semanas”. Por tanto, habrá pasado un año desde su aprobación en Consejo de Ministros.

Conseguir viviendas dignas y asequibles es uno de los pilares de la norma. Y, para conseguirlo, uno de sus puntos fuertes es limitar el alquiler en las consideradas como zonas tensionadas. Algo que ya se llevó a cabo en Cataluña, donde su gobierno aprobó una ley similar y que, en marzo de 2022, anuló parcialmente el Tribunal Constitucional.

¿Qué pasó durante el año y medio en que estuvo a pleno rendimiento? “Solo redujo el precio del alquiler en las viviendas más caras, y de hecho produjo una subida a las más baratas. Benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad”.

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Esta es una de las conclusiones del estudio ‘Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña’ elaborado por José García Montalvo, Joan Monras y Josep Maria Raya. Publicado por Esade, otra de las ideas clave del informe es que “redujo mucho la cantidad de contratos firmados, especialmente entre los pisos más caros”.

Los autores observan “un efecto a la baja en el precio del alquiler agregado del 5%, concentrado en las viviendas caras”. En contraste, también un aumento significativo en las viviendas más baratas que tendieron a pegarse al “techo” marcado por el índice de referencia. La norma actuaría aquí en sentido contrario al buscado”. Así, las viviendas de alquiler con precios muy bajos subieron su precio un 12,7%.

Diferencias en los precios

Ese porcentaje se hace todavía más relevante si se tiene en cuenta que el precio del alquiler en las viviendas con 'precios muy bajos' en las zonas donde no se aplicó la norma se incrementó un 6,9%.

El estudio también compara los precios en lo que denomina ‘alquileres de precio bajo’. En este caso, donde se aplicó la norma se produjo un aumento del 9,4% frente al 6,4% de aquellas zonas donde no afectaba la ley.

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Un tercer supuesto es el que tiene como protagonista a los alquileres ‘de precio medio-bajo’. Aquí, la diferencia fue sólo de una décima: 6,6% en zonas tensionadas frente al 6,7% de zonas no tensionadas. Es decir, que conforme se sube en la escala de precios, las diferencias se acortan.

De ahí que las viviendas de alquiler de 'precios medios-altos' en las zonas con control de rentas el incremento fue del 3,8%, frente al 8,1% donde no hubo tal control. En las zonas 'altas', el aumento fue del 0,6% en zonas tensionadas, frente al 7,4% fuera de ellas. Por último, el el caso de las viviendas de alquiler de precio muy alto, el precio cayó un 2,9% con control, y repuntó un 6,5% sin dicho control.

“Pareciera que el índice de referencia actúa en sentido contrario al buscado: haciendo aumentar los alquileres de aquellas viviendas que se arrendaban por debajo del mismo”, destacan los autores. Y añaden que la normativa generó “efectos colaterales no deseados”.

Asimismo, ponen de manifiesto que el problema del mercado alquiler en zonas tensionadas “no es la existencia de grandes tenedores con poder de mercado sino la falta de oferta”. Y concluyen diciendo que “hay que aumentar la oferta de vivienda en alquiler, principalmente la pública, aunque también la privada, como solución al problema”.