Ilustración.
La Ley de Vivienda ‘revive’ los efectos de la renta antigua: reducirá la oferta y disparará los nuevos alquileres
La nueva legislación derivará en una mayor inestabilidad del mercado inmobiliario.
15 abril, 2023 02:44Después de tres años de negociaciones, la Ley de Vivienda comienza a ver la luz al final del túnel. Todo gracias al acuerdo entre los partidos del Gobierno (PSOE y Unidad Podemos) y sus socios de investidura (EH-Bildu y ERC). Sin embargo, el texto acordado derivará “en una mayor inestabilidad del mercado”, según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. ¿Y en qué se traducirá dicha inestabilidad?
“Cuando se ponga en marcha la nueva regulación podremos ver una caída de la oferta entre un 5% y un 10% fácil, si no más. Y un incremento de precios similar”, asegura Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, expresidente de AEPSI y director general de ACV Gestión Inmobiliaria.
Caídas que habría que sumar, en lo que se refiere a la oferta, a las que ya se están viviendo en el mercado. Por ejemplo, y durante los dos últimos años, han sido de alrededor del 30%-40% en ciudades como Madrid y Barcelona, según las estadísticas de pisos.com. “Esa vivienda en alquiler ahora tiene menos recorrido a la baja”, especifica Font.
“Habrá una importante caída de la oferta, sobre todo en las zonas tensionadas”, añade José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). “Los propietarios, tanto particulares como empresas, van a cerrar sus viviendas, o las venderán”.
Un escenario que se traducirá en inestabilidad. “Todas las medidas aprobadas hasta ahora solo han conseguido drenar más y más la oferta disponible y aumentar los problemas de acceso al alquiler, con especial incidencia en los colectivos más desfavorecidos”, remarca Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. Y añade: “Si miramos atrás, las medidas aprobadas suponen el inicio de una nueva renta antigua que imposibilita la actualización de los alquileres”.
Efecto devastador
La limitación de los alquileres en las zonas definidas como tensionadas, la limitación del incremento de las rentas de las viviendas de alquiler al 3% hasta 2025 o la redefinición de gran tenedor, que pasa de diez a cinco inmuebles, son los puntos fuertes de la normativa. Además, su aplicación será heterogénea y desigual, ya que las competencias para la aplicación de la ley recaen en los gobiernos autonómicos.
“Con unas elecciones a la vuelta de la esquina, se acaba imponiendo una política de vivienda partidista y cortoplacista, cuando debería ser más consensuada y a largo plazo”, se lamenta Ferran Font.
Por su parte, Francisco Iñareta recuerda que “el límite del 2% a las actualizaciones de los alquileres, que acaba de cumplir un año, ha tenido un efecto devastador en el mercado. Es cierto que ha ayudado a las personas que ya estaban de alquiler, pero ha supuesto una enorme complicación para todas aquellas personas que necesitan encontrar una vivienda actualmente”.
Por tanto, si el acuerdo anunciado termina convirtiéndose en ley, “acabará definitivamente con la poca oferta de vivienda en alquiler”, resalta José Ramón Zurdo. Y todo porque “todas las medidas están encaminadas a atacar a los propietarios, tanto particulares como empresas. Las zonas tensionadas serán guetos para inquilinos agraciados mientras miles de arrendatarios hacen cola para poder entrar en ellas”.
Antecedentes fallidos
En la presentación del acuerdo, los representantes de EH-Bildu y ERC pusieron como ejemplo a la ley que intervino los precios del alquiler en Cataluña. Norma que, posteriormente, anuló el Tribunal Constitucional (TC).
“Precisamente, desde septiembre de 2020, fecha en que se intervinieron los precios de los alquileres, hasta que fue anulada la ley por el Tribunal Constitucional, estos han subido más que en otras comunidades autónomas como la de Madrid, donde había libertad de rentas”, recuerda Zurdo.
Otra derivada será que, constreñida la oferta en las zonas tensionadas, además de subir los precios o mantenerse altos a pesar de la limitación, dicha oferta se desplazará hacia otras zonas donde dichos precios no estén limitados.
“Esta injerencia de lo público en lo privado lo que consigue es distorsionar y desequilibrar un mercado entre particulares que debe regirse por la relación entre la oferta y la demanda”, indica el director general de ANA.
Cartel de viviendas en alquiler.
Además del caso de Barcelona, otras experiencias como las de Berlín y París, ponen de manifiesto que las limitaciones acaban por empeorar el mercado del alquiler. Asimismo, podrá suponer un deterioro de las viviendas arrendadas “por falta de incentivos para mantenerlas”, según Francisco Iñareta.
La regulación de precios de Ley de Vivienda, tanto para grandes tenedores o pequeños propietarios, como para viejos y nuevos contratos, se asemeja, por tanto, y bastante, con el control de alquileres. O lo que los más ‘viejos del lugar’ conocen como renta antigua. Hay que recordar que esta figura apareció en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946. Y ‘vivió’ hasta 1985.
Uno de sus pilares era que los contratos de alquiler se prorrogaban de manera indefinida hasta que el inquilino, sus cónyuges y sus hijos fallecieran. En su programa electoral, Unidas Podemos incluyó el regreso de los contratos indefinidos y la fijación de precios máximos de alquiler. Por tanto, una vuelta de los contratos de renta antigua.
