“La Ley de Vivienda no se aplicará en las CCAA con un Gobierno sensato”, según uno de los principales consultores

Mikel Echavarren, presidente y director ejecutivo de Colliers en España y Portugal, en una conversación con el ESPAÑOL-Invertia, ha considerado que la ley impulsada por el departamento que dirige la ministra Raquel Sánchez, “no se va a aplicar en ninguna comunidad autónoma en la que gobierne alguien sensato”.

La Junta de Andalucía y la Comunidad de Madrid han lanzado en los últimos días mensajes similares. Mientras que desde el Palacio de San Telmo han tildado de "intervencionistas" las medidas que contempla la Ley, desde la Puerta del Sol hará "lo que corresponda" en base a sus competencias, pero no permitirá "empobrecer masivamente a toda España".

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Ambas regiones han coincido en señalar que recurrirán la normativa en los tribunales en caso de que vulnere sus competencias. En este sentido, según Echavarren, recurrir ante el Tribunal Constitucional “es de libro. El Consejo General del Poder Judicial señalaba no menos de cuatro causas de inconstitucionalidad”.

Entre los principales puntos de nueva Ley de Vivienda destacan la limitación de los alquileres en las zonas definidas como "tensionadas", la limitación del incremento de las rentas de las viviendas de alquiler al 3% hasta 2025 o la redefinición de gran tenedor, que pasa de diez a cinco inmuebles.

"Medidas populistas"

Todas ellas, apunta Echavarren, “son medidas populistas que provocarán el objetivo contrario que se trata de vender a los electores”. En su opinión, “la limitación del incremento de rentas y la intervención del mercado provocará una drástica reducción de la oferta de viviendas de alquiler, la subida de las rentas y la creación de un mercado negro”.

Y el Gobierno, considera, “es plenamente consciente de estos efectos pero saca esta Ley con el único objetivo de ganar votos, aunque sea a costa de la prosperidad de todos los españoles”.

“La limitación del incremento de rentas y la intervención del mercado provocará una drástica reducción de la oferta de viviendas de alquiler"

“Los principales beneficiarios de esta Ley son los partidos políticos que la aprueben, porque conseguirán su objetivo, captar votos de votantes frustrados y mal informados. Los perjudicados somos todos los españoles”, indice.

El acuerdo alcanzado para aprobar la Ley de Vivienda tiene lugar después de que desde febrero de 2021 y hasta hace solo unos meses el Índice de Precios al Consumo (IPC) -el índice al que están referenciados muchos contratos de alquiler- no haya parado de subir.

“La ley es tan chapucera que establece un porcentaje de actuación que podría ser incluso superior a la inflación”

Para evitar dichos aumentos, durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, "más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual".

Pero la inflación, en tasa general anual, se situó en marzo en el 3,3%. “La ley es tan chapucera que establece un porcentaje de actuación que podría ser incluso superior a la inflación”, indica el presidente y director ejecutivo de Colliers en España y Portugal.

Áreas tensionadas

Respecto a la denominación de áreas tensionada -otro punto clave de la Ley- Mikel Echavarren explica que éstas estarán determinadas por los ayuntamientos en base a datos estadísticos.

Para declarar un área tensionada basta con que se cumpla alguna de las dos condiciones planteadas. La primera es que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. La segunda es que el precio de compra o que el alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

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Pero Echavarren subraya que “esas estadísticas son muy pobres, no utilizan datos homogéneos de superficies útiles construidas o construidas con zonas comunes. Adicionalmente, no discriminan en función de la calificación energética de las viviendas, por lo que acabarán haciendo medias entre churras y merinas”.

“En las zonas que se determinen como tensionadas se podrán limitar las rentas, afectando a la oferta, que desaparecerá, y creando guetos de miseria al no existir ningún incentivo para rehabilitar inmuebles con rentas congeladas”, denuncia.

Grandes tenedores

Por otro lado, el acuerdo incorpora cambios en la definición de "gran tenedor". Así, los propietarios que posean cinco o más inmuebles en un área tensionada, se considerarán grandes tenedores y se aplicarán las medidas y especificidades concretas. Con esto, el Gobierno pretende evitar la especulación y el acaparamiento de inmuebles de los "fondos buitre" y demás fondos de inversión.

Frente a estas medidas, el sector inmobiliario considera que la Ley de Vivienda sólo empeorará la situación del alquiler en España, generará inestabilidad en el mercado y encarecerá los precios para los nuevos inquilinos que acceden, unas consideraciones con las que Echavarren está "absolutamente" de acuerdo.

La Ley "protege a los inquilinos que se declaren vulnerables incrementando los argumentos jurídicos para enquistarse en propiedades ajenas"

El acuerdo conocido el viernes contempla, además, medidas de protección a los inquilinos. Entre otras cuestiones, los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

Asimismo, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente.

¿Okupación?

La normativa también incluye nuevas medidas de protección contra los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional. De esta forma, apunta Echavarren, la Ley “protege a los inquilinos que se declaren vulnerables incrementando los argumentos jurídicos para enquistarse en propiedades ajenas”.

De la misma forma, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado para impulsar la vivienda protegida en alquiler a precio limitado.

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Según Echavarren, “esta medida es una expropiación ilícita de los derechos de los propietarios de suelo urbano consolidado, que como no se compensa económicamente es directamente un robo”.

Tal y como indica, “la vivienda protegida se ha convertido en una carga extraordinaria que acaba pagando el propietario de la vivienda libre ya que se ha estado produciendo suelo para vivienda protegida que era inviable económicamente por tener el módulo de las viviendas congelado por razones políticas”.

“Este mercado, el de la vivienda, sufre la ignorancia y el populismo de años y años de políticos nefastos”

“Pero hay más”, alerta el presidente y director ejecutivo de Colliers en España y Portugal. “Esta ley populista pretende que, en edificios existentes, cuando se rehabiliten, haya que dedicar un porcentaje de la edificabilidad a vivienda protegida”, indica. Lo que él califica como “barbaridad” ya ha sido testada en Barcelona. “Como es obvio no se ha rehabilitado ningún inmueble de viviendas en varios años”, añade.

“Este mercado, el de la vivienda, sufre la ignorancia y el populismo de años y años de políticos nefastos”, concluye.