El alquiler turístico, punto ciego de la Ley de Vivienda: el tope de precio no le afectará y crecerá en zonas tensionadas

Así lo asumen tanto los propietarios de estas viviendas como el sector turístico. Exceltur teme que haya un "trasvase" de pisos residenciales a turísticos y ha pedido que la ley incorpore modificaciones durante su tramitación para evitar que "se pervierta" su uso.

Porque tal y como está el texto legislativo, están convencidos de que se da un "incentivo muy importante" para que un propietario se marche al alquiler turístico. También lo creen los propietarios de este tipo de apartamentos.

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"No nos hemos parado a hacer cálculos, pero sí que va a tener una incidencia importante", sostiene a este periódico Miguel Ángel Sotillos, al frente de Fevitur, que reúne al 60% de los 311.000 apartamentos y viviendas de uso turístico que existen en nuestro país.

La clave reside en que las viviendas turísticas no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por normas sectoriales dictadas por las comunidades autónomas y por el Código Civil. 

Es una situación que permitirá que los propietarios que tenga la vivienda en alquiler turístico sí puedan actualizarla conforme al IPC en zonas tensionadas, lugares en los que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.

O bien cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos.

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"Está claro que viviendas cerradas sin uso o las que se quieran destinar a alquiler de temporada o alquiler turístico probablemente aumentarán", sostiene Sotillos, convencido de que habrá pocos motivos para que un propietario se mantenga en alquiler residencial.

"Entre la falta de derechos que le queda al propietario y la libertad que tienes de poder destinar a tu vivienda a lo que quieras y además poder poner el índice de precios que tú quieras... es que poco más que están invitando al propietario a no poner la vivienda en arrendamiento urbano", asegura.

Ya sea para llevarla al segmento turístico o incluso cerrarla, aunque eso suponga un coste de entre 2.000 y 2.500 euros al año. "Hay más vivienda cerrada que turística", insiste. De acuerdo con el INE, las algo más de 300.000 viviendas turísticas suponen el 1,24% del total del parque de viviendas de España.

La mayoría de ellas están en Andalucía (70.000), seguida de Comunidad Valenciana (51.691) y Cataluña (49.265). Madrid cuenta con 15.763.

Precios disparados

Que no le afecte el IPC será un elemento diferenciador definitivo para las viviendas turísticas, que en cuanto a rentabilidad han tenido un retorno parejo al ofrecido por el mercado de alquiler residencial. Siempre en una horquilla que va del 3,5% al 8%.

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No obstante, la estabilidad en cuanto a los ingresos que ofrece, así como su creciente demanda y los beneficios fiscales, han hecho inclinar la balanza a favor del residencial en los últimos tiempos.

Los precios han escalado hasta llegar a una situación en la que dos tercios de la oferta de alquiler en España exige más del 30% de los ingresos de una familia de renta media, según datos de Idealista.

El escenario varía según la zona pero el lugar más afectado, como suele suceder con las estadísticas de alquiler, es la capital de Baleares. En Palma un hogar con ingresos medios solo podría pagar un 18% de los pisos de dos habitaciones de la ciudad sin superar ese 30%.

Le sigue Málaga, con solo el 21% de los pisos con precios por debajo del límite razonable, y Barcelona, con el 24% del parque apto para los alquileres razonables. En Madrid apenas el 35% podrían pagarse sin superar ese límite. Y con porcentajes por debajo del 50% están las ciudades de Valencia (39%), Bilbao (41%) y San Sebastián (44%).

En el lado opuesto se sitúa la ciudad de Teruel, donde el 100% de los pisos de dos habitaciones serían accesibles para una familia de ingresos medios. Le siguen las ciudades de Cuenca (99%), Ciudad Real (98%), Ávila (98%), Palencia (98%), Cáceres, Ourense y Soria (97% en los 3 casos).