¿Cuáles son las ciudades donde es más rentable tener una vivienda en alquiler?

La Ley de Vivienda está en boca de todos. Sobre todo porque uno de sus puntos claves es el de limitar el precio del alquiler. Según Idealista, dicho precio se ha incrementado un 2,4% de enero a marzo de 2023, y un 7,9% en tasa interanual. Esos porcentajes son del 1,14% trimestral y del 4,64% interanual, según pisos.com.

La renovación del precio del alquiler ya está topado en 2023 en un 2%. Fue una de las medidas para contrarrestar los efectos de la guerra en Ucrania que aprobó el Gobierno. Entró en vigor en abril de 2022 e iba a tener una duración de tres meses. Luego se prorrogó hasta fin de año y, finalmente, tras un acuerdo con EH-Bildu, se implantó para todo 2023.

Ya, en 2024, ese porcentaje será del 3%, según otro acuerdo más reciente del Gobierno con EH-Bildu y ERC. Y, a partir de 2025, se tendrá en cuenta un nuevo índice que ya se está elaborando y que será inferior al Índice de Precios al Consumo (IPC), que es el que hasta ahora se venía teniendo en cuenta, y que era mayoritario en todos los contratos de alquiler.

¿Qué consecuencias tendrán estos topes?

Los expertos coinciden en señalar que los topes al alquiler reducirán la oferta, sobre todo en lo que se ha venido a llamar como zonas tensionadas. Y la consecuencia es que los actuales propietarios van a cerrar sus viviendas que destinaban a alquiler, o las venderán.

Y, al haber menos vivienda en el mercado, los precios subirán. Dicho de otra manera, los actuales inquilinos se beneficiarán de menores subidas a la hora de actualizar sus contratos, pero quienes deseen acceder a una vivienda de alquiler lo tendrán más difícil.

¿Cuál es la rentabilidad de alquiler?

Dicha rentabilidad, como se suele decir, va por zonas. De media, en España, y para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, con un precio de compra de 181.440 euros, y una renta media mensual de 955 euros, un propietario obtuvo 11.458 euros brutos anuales en el primer trimestre de 2023. Por tanto, se trata de una rentabilidad bruta por el alquiler del activo del 6,31%, según pisos.com.

¿Ha subido o bajado dicha rentabilidad? Pues ha caído doce centésimas respecto al mismo periodo de 2022 (6,43%) y tres centésimas en relación con el cuarto trimestre del mismo año (6,34%).

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El ‘culpable’ de este menor dinamismo no es otro que el Banco Central Europeo (BCE) y sus subidas de los tipos de interés. Y es que, con las subidas de los precios en los préstamos hipotecarios, las familias buscan más contención en el gasto.

¿Cuáles son las ciudades más rentables?

Murcia es la más rentable de todas las ciudades españolas, según pisos.com. Allí, dicho rentabilidad se sitúa en el 7,26%. A continuación, Valencia (6,73%), Zaragoza (6,24%), Toledo (6,14%) y Las Palmas (6,08%).

En el caso de Madrid y Barcelona, que son los mercados con más demanda en todo el territorio nacional, la rentabilidad fue del 4,87% y del 5,77%, respectivamente. En otras ciudades como Palma fue del 4,4%; Pamplona (4,46%); y La Coruña (4,76%).

El furgón de cola en cuanto a rentabilidad es para San Sebastián (3,84%). La bella easo, en cambio, es la segunda ciudad con el precio del alquiler más caro (18,28 euros el metro cuadrado) sólo por detrás de Barcelona (21,20 euros) y por delante de Madrid (18,11 euros).

¿Qué comunidad autónoma encabeza el ranking?

En este caso, es Extremadura la que ocupa lo más alto del podio: 7,81% de rentabilidad. La plata es para Castilla-La Mancha (7,43%) y el bronce para Aragón (6,77%). A continuación, Andalucía (6,1%), Murcia (6,06%), Canarias (5,97%) y Comunidad Valenciana (5,96%).

En el otro extremo de la balanza, la menor rentabilidad se da en Baleares (4,5%). A modo de curiosidad, es la región más cara para vivir de alquiler (15 euros el metro cuadrado), por delante de Madrid (14,29 euros) y Cataluña (11,82 euros).

Tras Baleares, las CCAA menos rentables para alquilar son Castilla y León (4,61%), La Rioja (4,68%) y País Vasco (4,74%). Bastante alejadas de la media nacional están las rentabilidades en Madrid (5,07%) y Cataluña (5,46%). Sin embargo, son dos ‘apuestas a caballo ganador’ para quienes apuestan por el alquiler ya que la demanda no para de crecer y, además, gusta a los inversores.