Los peores datos de compraventa de los últimos dos años, tres meses de bajadas encadenadas y un desplome que acelera. Son las nuevas horas bajas de la vivienda, comprobadas en los datos de abril, y que abren un panorama en el que cambia el perfil del comprador, con una caída de jóvenes y un aumento de extranjeros, y también de la tipología preferida: ha llegado el momento del lujo.

Son algunas de las claves de la radiografía del mercado inmobiliario tras constatarse el fin del boom que vivió el residencial con la llegada de la pandemia. Tras años de récords, con más de 600.000 viviendas vendidas en 2022, ahora la expectativa es que no se supere el medio millón de transacciones al cierre de 2023 a resultas de la subida de tipos, que ha encarecido la financiación.

¿En qué se traduce ese frenazo? La caída del 8,1% interanual en las compraventas deja peor parados a los menores de 35 años. Este año hay un 14% menos de compradores en esa franja de edad que hace un año; dicho de otra manera, ahora solo dos de cada diez jóvenes protagonizan estas operaciones en las agencias. 

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Menos jóvenes

Son datos del barómetro 'El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios' elaborado por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y su área de desarrollo profesional, SIRA.

El encarecimiento de la financiación por la subida de los tipos de interés delimita mucho qué se busca en los pocos casos en los que los jóvenes acceden como propietarios a una vivienda, a la que llegan casi siempre con ayuda de los padres.

El 74% de los jóvenes cuenta con apoyo de los progenitores para poder acceder a una hipoteca, ante la imposibilidad de reunir con ahorros propios el 20% del valor de la vivienda que se requiere como entrada.

Superado el escollo, encuentran un paisaje modesto: un 72% de ellos adquieren un apartamento de uno o dos dormitorios, seguido de un piso de tres o más dormitorios (24%), mientras que menos de un 2% de los jóvenes adquieren viviendas unifamiliares o adosadas.

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Crece un 30% la demanda de extranjeros

Mientras, avanzan los extranjeros. La demanda de este segmento ha remontado un 30% en 2022, superando 14 veces a la demanda nacional. Las compras de internacionales ya están en valor previos a la pandemia, según un análisis de la tasadora Euroval.

De acuerdo a estos datos, el 18,7% de las operaciones en 2022 correspondió a compradores extranjeros, un 3,4% más que el año anterior y un 1,8% más que en 2019. En total, se vendieron 133.221 viviendas a extranjeros el año pasado. 

Es este interés el que permite ser algo más optimista al sector ante el frenazo que ya se siente, y que implica la pérdida de un 20% de potenciales compradores, esencialmente nacionales.

Pero la remontada del comprador extranjero no es exactamente un sustituto. En estos casos hay mayor interés en adquirir segundas viviendas, con preferencia por el litoral. Los datos recopilados por Euroval lo confirman: crecen más las compras en la Comunidad Valenciana, donde subió un 7,4% en 2022, y el archipiélago canario, donde el ascenso fue del 6,2%.

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Les siguen a bastante distancia los incrementos de las compras en Andalucía (3,2%), Madrid (2,7%), Murcia (2,7%) y Cataluña (2,5). El resto de comunidades presentan incrementos más moderados, siempre por debajo del 2%.

También se observa la tendencia atendiendo a la concentración. Tres comunidades concentran el 65% de las compras extranjeras: Comunidad Valenciana, con el 30%, Andalucía, con el 21% y finalmente Cataluña, con el 14% restante.

Más lujo

La tercera tendencia que cobra protagonismo en el nuevo ciclo inmobiliario es el mayor interés en las compraventas de viviendas de lujo. Hasta un 55% han crecido las compraventas de vivienda de más de 3 millones de euros en 2022, un porcentaje que duplica los datos prepandemia de 2019.

Este segmento del lujo, que supone el 5% del total del mercado residencial de nuestro país, se concentra esencialmente en Málaga, Baleares, Madrid y Barcelona, donde están el 85% de las viviendas con un precio superior a los 3 millones.

Y a raíz de este creciente interés se ha diversificado la oferta de intermediación inmobiliaria. Es el caso de Evernest, una inmobiliaria de origen alemán que aterrizó en España en octubre, especializados en compraventas de alto nivel en Madrid.

"Hemos captado 300 viviendas y nuestro porfolio activo asciende a unas 200", resume a este periódico Óscar Larrea, CEO de Evernest en España.

La diferencia la han vendido por precios que de media rondan los 1,1 millones de euros. Y notan mucho el apetito extranjero: si se supera el millón, los compradores son internacionales, en un 80% procedentes de América Latina.

Mexicanos, venezolanos y colombianos son las nacionalidades predominantes, generalmente con residencia en Miami y que no necesitan financiación. 

Solo ven posibilidades de crecimiento. Con la idea de ser en dos años la inmobiliaria con más porfolio y facturación en el segmento premium en Madrid y en cinco años en España, son, reconoce Larrea, ajenos a vaivenes de mercado. "Se nota mucho menos el descenso de transacciones y precio. No nos preocupa", resume.