La resaca de la burbuja impedirá que los precios de la vivienda se desplomen: a España le faltan 500.000 pisos

Lo venían diciendo diferentes voces del sector y ahora lo ha confirmado el Banco de España: hay un desbarajuste entre oferta y demanda de vivienda que será determinante para que, aunque se certifique el desplome de las compraventas un 30% este año, resulte improbable que los precios acompañen ese descenso a igual ritmo.

A pesar de que sea más caro hipotecarse por los tipos; a pesar de que haya ya un 20% menos de potenciales compradores. Casas y pisos tendrán una "resistencia" a bajar, y se apunta especialmente a la escasez de obra nueva. Es una opinión que ratifican los promotores, que señalan cómo los rescoldos de la burbuja han dejado una notable infraconstrucción desde 2015: faltarían 500.000 viviendas. 

Un "déficit acumulado importante", en opinión de Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores Constructores de España y autor del cálculo. Lo obtiene comparando los visados de viviendas iniciadas con la creación de hogares en los últimos ocho años.

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Un periodo en el que la iniciación de obra nueva venía registrando niveles "históricamente reducidos", admite el Banco de España. Según las cifras del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, de las 762.540 viviendas iniciadas (tanto libres como protegidas) en 2006 -la cifra más alta de los últimos veinte años- se pasó a comenzar 38.018 viviendas en 2014.

Ese fue el año en el que comenzó la remontada tras el estallido de la burbuja. Se volvía al crecimiento tras siete años de caídas en la construcción de obra nueva. En 2015, el año que subraya Cuervo, el crecimiento en visados de nueva construcción fue del 31,5%, y de ahí hasta los prolegómenos de la pandemia escaló a dos dígitos.

No obstante, siguieron siendo subidas mucho más modestas en términos nominales a las vistas con anterioridad a 2007 y, en cualquier caso, como insisten desde la Asociación de Promotores, inferior al ritmo que crecían los hogares españoles: no se superaron las 100.000 viviendas iniciadas hasta 2018, y además, en 2020 llegó el Covid: se redujeron a 87.499 los visados, casi un 20% menos.

Ajeno al resbalón, 2020 cerró con un aumento de 129.100 hogares en España. ¿Resultado? "Tendríamos que producir 250.000 viviendas anuales para satisfacer la creación de hogares e ir solucionando el déficit que tenemos", estima Cuervo. 

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Ante la situación, la demanda se ha dirigido a la vivienda de segunda mano. De los excelentes datos de venta de 2022, ejercicio en el que se superaron las 600.000 compraventas, apenas un 13% correspondía a obra nueva.

Y es aquí donde aparece la otra consecuencia apuntada de nuevo por el Banco de España: la vivienda usada ha sentido una mayor presión en los precios. De ahí que se haya encarecido un 7,1% el precio de la vivienda de segunda mano en el último año, de acuerdo a los datos más recientes de Idealista: el metro cuadrado cuesta ya 1.976 euros.

¿Por qué esta infraconstrucción? El informe del supervisor apunta entre las explicaciones al encarecimiento de materiales, pero se trata de un fenómeno con incidencia desde la invasión rusa de Ucrania.

Al buscar motivos que apliquen desde 2015, Cuervo habla de un tejido empresarial que se empequeñeció por el terremoto de la crisis; de una escasez de mano de obra que se ha agudizado, y sobre todo de los atrasos en la tramitación urbanística, el auténtico "cuello de botella".

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"Hay zonas paralizadas porque necesitan recursos para que sean suelos finalistas", subraya. Todo ello contando con que ampliar la oferta es mucho más lento que las variaciones de la demanda; construir requiere, una vez que se tienen todos los permisos, no menos de 18 meses. 

Con los mimbres actuales, las 107.506 viviendas iniciadas en 2022 se antojan una suerte de "límite" a Cuervo. Crecer en este campo dependerá de la gestión del suelo, agrega. De mantenerse la tendencia actual, en los próximos 15 años España contará con 2,7 millones de hogares más, según proyecciones del Instituto Nacional de Estadística. La expectativa es que busquen casa.