Son los datos que se derivan de la Guía sobre la tributación y la propiedad que ha elaborado el Servicio de Estudios del Consejo General de Economistas de España (CGE) y el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF). Un texto que evidencia el "elevado coste" tributario que soporta la promoción y adquisición de viviendas en España.

"La gran variedad de impuestos y tasas a nivel nacional, autonómico y local puede desincentivar la construcción de nuevas viviendas", señalan.

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De entre todos los tributos, destaca la elevada cantidad de ocasiones en la que prestamistas, propietarios y promotores deben abordar el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentos (AJD).

Existen casos, explican los economistas, en los que se ha llegado a abonar hasta siete veces el citado impuesto durante el desarrollo de una misma construcción. 

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"No es razonable que el tipo impositivo del Impuesto sobre AJD se haya incrementado en un 200% en la mayoría de las comunidades autónomas", apuntan, además, los economistas.

En el caso del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), aunque se establece un tipo reducido para la vivienda de nueva construcción, se trata de una figura fiscal que se calcula sobre el precio final, por lo que puede suponer un esfuerzo considerable en determinados casos.

Vivienda habitual

En cambio, la vivienda habitual, destaca el informe, cuenta con una fiscalidad "bastante beneficiosa", ya que sólo se paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con una periodicidad anual. Además, salvo en casas con valores muy elevados, no computan en el Impuesto sobre el Patrimonio.

En el caso de la segunda vivienda, es distinto. Sí computa dentro de Patrimonio. Fácilmente, un propietario de una segunda residencia puede llegar a soportar 1.300 euros cada año. Este cálculo está hecho para una residencia estándar.

Ejemplo práctico

Desde la compra de un terreno hasta la firma de la hipoteca por parte del comprador final, los diferentes agentes pueden llegar a abonar hasta un total de 14 impuestos.

Así, tras la compra de un terreno, la primera fase de todas las promociones, el vendedor abonará una cuantía por la ganancia de la venta del mismo en el IRPF -de carácter estatal-. De igual modo, también paga el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), que tiene carácter local.

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En el caso del promotor, tras comprar el suelo, lo primero que paga, por la adquisición del mismo, es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de carácter autonómico. Posteriormente, deberá afrontar la repercusión de la compra en el Impuesto de Bienes Inmuebles, de carácter local. Al consistorio pertinente también abonará la licencia de obra y una serie de tasas.

El promotor también pagará en dos ocasiones el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). La primera por la escritura de declaración de obra nueva y la segunda por la escritura de división horizontal. Por último, a la hora de vender las viviendas, también paga el IVTNU.

En el caso del comprador, a la hora de convertirse en propietario abona el IVA -de carácter estatal- y el AJD por la escritura de compra.

Por último, el prestamista (la banca, por ejemplo), una figura más que habitual tanto para promotores como para compradores, puede llegar a abonar el AJD hasta en cuatro ocasiones, detallan los economistas.

Cantidades

En este supuesto práctico, en el que la vivienda tiene un valor de 3,3 millones de euros, se abonan un total de 959.408 euros, distribuidos de la tal manera que el comprador (358.000 euros) es el actor que más impuestos paga. Por detrás estarían el promotor (280.000), el vendedor (222.000) y el prestamista (97.000).

A expensas de los datos definitivos del INE, España cerrará el 2023 con cerca de 500.000 compraventas. Pese a que la cifra es inferior a la de 2022, sigue siendo uno de los mejores datos de los últimos años y una cifra por encima de lo habitual en nuestro país. La mayoría de los thinktank del sector pronostican que esta cifra bajará en los próximos años y se estabilizará en la media de compraventas de España.