El 'caos' inmobiliario de Cataluña que heredará el nuevo Govern: alquileres por las nubes y oferta en mínimos

La situación es especialmente crítica en lo relativo al mercado del alquiler. Desde que en 2021 comenzasen a escalar los precios, en algunas capitales de provincias, como es el caso de Barcelona, el precio medio del metro cuadrado en alquiler se ha revalorizado un 50%. En lo que va de año, todos los distritos de la Ciudad Condal han marcado el máximo histórico de la serie. 

Con el objetivo de atajar esta situación, el Govern de la Generalitat ha sido el primero -y único- de toda España que ha solicitado la declaración de 'zona tensionada', una de las medidas más polémicas introducidas en la Ley de Vivienda y que permite al Ejecutivo regional controlar el precio de los alquileres en determinados supuestos. Una medida que, aunque ha contado el consenso parlamentario necesario, no cuenta con el apoyo ni del sector, ni de los centros de estudio ni de instituciones como el Fondo Monetario Internacional (FMI). 

Retirada de la oferta

Desde el pasado mes de marzo, Cataluña es la única comunidad de España cuyo mercado inmobiliario está considerado como tensionado. A nivel práctico, esto significa que los nuevos alquileres que los grandes propietarios de vivienda firmen dentro de las 'zonas tensionadas' van a estar vinculados a un rango de precios. En el caso de los pequeños propietarios, los contratos pueden actualizarse, pero no están sujetos al citado índice. 

Esta situación, según apuntan los principales centros de estudio del país, ha creado en la comunidad un clima de inseguridad jurídica que se ha trasladado a la oferta. En sólo un mes de aplicación de la medida, uno de cada diez pisos de alquiler permanente desapareció del mercado. En Barcelona, la caída del stock fue del 14%. 

"Se han implantado medidas, como el control de precios, cuyos efectos perniciosos conocían de antemano tras los avisos de todos los expertos y cuyas consecuencias en forma de desaparición de la oferta están sintiendo con fuerza los ciudadanos catalanes en estos momentos y han empujado los precios al alza. Han gobernado a golpe de decreto generando una enorme sensación de inseguridad jurídica entre los propietarios, y han provocado que quienes se hayan quedado en el mercado exijan criterios de solvencia elevados que directamente excluyen a las familias más desfavorecidas", explica a EL ESPAÑOL-Invertia Francisco Iñareta, portavoz de idealista

Cabe recordar que la Ley de Vivienda sólo se aplica a los alquileres permanentes, los alquileres de temporada se rigen por la voluntad de las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos y por el Código Civil, motivo por el que quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley. Es por ello por lo que no se ven afectados, entre otros aspectos, por las limitaciones en las actualizaciones de la renta o las prórrogas extraordinarias del contrato. Es decir, miles de inquilinos se han valido de la picaresca para esquivar los límites del Gobierno. 

En Barcelona, según los datos trimestrales publicados, alrededor del 30% de la oferta disponible ya es de temporada, mientras que en Girona y Tarragona se queda en el 10% del mercado. Este fenómeno no es único de Cataluña, los grandes mercados de toda España están atendiendo a una 'mudanza' en masa de propietarios. Desde que se aprobó la Ley de Vivienda, el alquiler de temporada ha crecido un 60% en España. 

La Generalitat ha decidido no esperar al Gobierno central para poner un parche a esta situación. Semanas antes de las elecciones, anunciaron que extendían el control de precios a los alquileres de temporada. Esta medida, que tampoco ha gustado a los agentes del mercado, tal y como contó EL ESPAÑOL-Invertia, estará vigente, como poco, hasta que Vivienda dé una solución. 

"Había avisado"

"Colau dijo que iba a bajar los alquileres y los subió un 50%. Ante esta situación, lo que ha hecho ERC es copiar la medida y poner en marcha un control de precios que afecta al 90% de la población catalana. Todo ello ha provocado lo que una y otra vez he dicho a los políticos: se va a producir una disminución de la oferta muy importante", asevera Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona y advisor de Trioteca. 

Gonzalo Bernardos, uno de los economistas que de un tiempo a esta parte se había mostrado en contra de la medida, apunta además a otro problema al que se puede enfrentar la Generalitat en el corto plazo en este asunto: la pérdida de pisos para estudiantes. 

"Esta medida es un poco inaudita, lo que ha hecho ERC es que el mercado de las residencias de estudiantes viva un importante auge. Y esas residencias las construyen los fondos de inversión. Es decir, favorece a los fondos y perjudica a los estudiantes. Si esto no se revierte, la oferta seguirá cayendo", añade. 

La reducción de la oferta ha provocado que el número de familias que se interesen por cada piso anunciado en los portales inmobiliarios aumente. En la provincia de Barcelona, hasta 40 familias se interesan por cada inmueble anunciado.

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En Tarragona la cifra baja a 25, las mismas que en Lleida. Girona registra la cifra más baja, con 22 familias por casa. 

En datos de Idealista, Barcelona (18,2 euros/m 2 ) sigue siendo la provincia más cara para alquilar un inmueble, superando a Baleares (17,8euros/m 2 ) y Madrid (17,4 euros/m 2 ). En Girona el precio medio asciende a 12,5 euros el metro cuadrado, en Lleida a 9,1 y en Tarragona también. 

En los tribunales 

A pesar de que Cataluña es la única comunidad que aplica el índice de precios del Gobierno, la Generalitat ha decidido llevar esta medida a los tribunales. El Gobierno catalán interpuso este miércoles un recurso contencioso administrativo ante la Audiencia Nacional para obligar al Gobierno central a modificar la medida. 

El Ejecutivo catalán ha dado este paso después de que el pasado 5 de abril presentara un requerimiento ante el Ministerio de Vivienda con este mismo objetivo. 

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En concreto, la Generalitat de Cataluña reclama la aplicación del sistema que, asegura, se acordó en las negociaciones técnicas que mantuvo con el Ministerio el pasado diciembre y que combina el índice catalán y el español.

"Los cambios legislativos no acaban de convencer al sector. La falta de consenso entre los diferentes partidos han provocado que la Ley sea una norma que se aplica sólo en una CCAA. En Cataluña, además, hay una serie de factores que hacen de la región un lugar peculiar. Cabe recordar que el Gobierno va a seguir adelante con la extensión del límite de precios al alquiler temporal, aplicando incluso un régimen sancionador que no tiene la propia Ley de Vivienda. Todos estos factores hacen que la situación no sea la más idónea", remarca Ferran Font, director de estudios de Pisos.com

Según este sistema, el límite del precio del alquiler a aplicar en Cataluña sería siempre el autonómico cuando éste se sitúe dentro del rango establecido por el estatal (que cuenta con un margen superior y un inferior). Cuando el índice catalán se situara fuera, se aplicaría el valor del estatal más próximo al primero.

Cataluña celebra este domingo elecciones autonómicas. El Partido Socialista, Esquerra Republicana, los comunes se han mostrado partícipes de intervenir el mercado del alquiler. El Partido Popular, Vox y Ciudadanos, ya han anunciado que no lo aplicarán.