La mina de oro del real estate para la tercera edad: el cambio en la pirámide poblacional levanta el apetito de los fondos

Todas estas circunstancias, derivadas de aquel baby boom que aconteció en España el siglo pasado, hacen de nuestro país un enclave idílico para el desarrollo de todos los modelos asociados a las tradicionales residencias de ancianos y a los nuevos segmentos conocidos en argot del sector como senior living. 

Según detalla el último informe sobre el sector que presentó Atlas Real Estate, en España ya hay 494.806 seniors que se posicionan por encima del poder adquisitivo objetivo del sector en las 5 principales provincias. Madrid (232.280), Barcelona (171.281), Valencia (40.421), Sevilla (27.285) y Zaragoza (23.539) ya se posicionan como los grandes mercados para los fondos que quieren entrar a formar parte de esta temática. 

Una demanda local que está arropada por el atractivo que España genera entre los seniors foráneos. Cerca de 160.000 personas extranjeras mayores de 65 años estarían en el target del sector, una demanda que viene principalmente de las Islas Británicas y que busca, como no puede ser de otra manera, el sol y las costas de nuestro país.

Las perspectivas actuales del sector son buenas, pero los modelos futuros apuntan a una auténtica revolución en el real estate patrio hacia estas tendencias. Las proyecciones de crecimiento de población senior para el periodo 2023-2037 evidencian un notable crecimiento del citado segmento poblacional, con repuntes que superan el 60% en los archipiélagos. 

El modelo tradicional 

A partir de 2025 y hasta 2035 España va a necesitar cerca de 120.000 plazas de residencias para ancianos. O lo que es lo mismo, 1.000 nuevos activos. Esta es la consecuencia, según apunta la consultora Jones Lang LaSalle (JLL), a un importante hecho: España podría convertirse en 2040 en el país más longevo del mundo. 

Esta circunstancia ha creado un clima de inversión óptimo. La demanda es sólida y será creciente. Entre 2008 y 2022 -las cifras más actualizadas que aporta el estudio- el número de plazas creció hasta superar las 389.000 en toda España, con un total de 5.500 residencias. 

El mercado es mayoritariamente privado, el 60% de los activos están dirigidos por un capital que no es público. Además, ese 60% representa el 83% de toda la oferta. Los grandes tenedores privados de España, como DomusVi, Orpea, Korian, Colisée o Amavir, también se expanden por otros países de Europa, con fuerte presencia en enclaves como Bélgica, Francia, Portugal, Alemania o Italia.

"España a lo largo de los últimos 20 años ha experimentado un aumento de su población de mayores de 65 años, lo que implica que hay que disponer de inmuebles, instalaciones, hospitales, etc., para atender a este rango de edad. Al comienzo del 2023 el número de plazas para mayores era de cerca de las 400.000, una cifra importante, aunque persiste la necesidad de aumentar ese número. Una ratio confortable es el de 5 plazas por cada 100 personas mayores de 65 años", explica a EL ESPAÑOL-Invertia José María García, director del departamento RICS y análisis económico de Gloval. 

El mayor reto que tiene España es alcanzar el ratio de cobertura que recomienda la Organización Mundial de la Salud (OMS). Este se encuentra en 5 por cada 100 personas mayores de 65 años. Actualmente, la ratio de España está en 4,18 por cada 100 habitantes, uno de los más bajos de Europa. 

"Las oportunidades se expanden por todo el territorio nacional, si bien se aprecia disparidad entre comunidades autónomas. Galicia, Andalucía, Baleares, Comunidad Valenciana y Murcia muestran un ratio de cobertura inferior al promedio nacional, entre un 2,4 y un 3,2", detalla el documento de JLL. 

Por contra, País Vasco, Cataluña y Madrid guardan mayor similitud con el promedio de España, con ratios entre un 4,2 y un 4,4. Si atendemos a las principales áreas metropolitanas, destacan Zaragoza y Bilbao con un ratio de cobertura superior a la media nacional. 

"Se detecta en el mercado interés por parte de gestoras de asociarse con fondos, que son los que tienen capital para invertir, mediante la figura principal de la Joint Venture.  Hace unos años el inversor tipo eran patrimonialistas y/o family offices que además explotaban el activo (residencias clásicas sin medicalizar). Hoy se tiende además a construir residencias y unir un hospital a la misma (greenfield Project). El foco se centra en la construcción de residencias de más de 100 plazas, tamaño a partir del cual los números son atractivos", añade García. 

Según el algoritmo predictivo del portal inmobiliario Addmeet, en España se cerraron inversiones en el sector de las residencias por valor de 1.100 millones, siendo uno de los mejores ejercicios de la serie histórica.

Atendiendo a la demanda creciente de este tipo de activos y a la baja oferta en relación a la ratio requerida, la inversión podría crecer durante los próximos años. 

Los nuevos modelos

A todas estas circunstancias mencionadas hay que añadir otro elemento clave: el elevado poder adquisitivo que tienen los senior. La renta media de la población mayor de 65 años es la que más ha aumentado en el periodo de 2008 a 2022 de entre todos los segmentos de edad, situándose no muy lejos del tramo con los ingresos más elevados entre los 30 y 64 años.

El sostenido incremento de los ingresos de este segmento poblacional expresa una mayor capacidad adquisitiva, sobre todo si tenemos en cuenta su patrimonio inmobiliario. Es por ello que en los últimos años han surgido nuevos segmentos de inversión para el sector de la tercera edad que poco se parecen a las tradicionales residencias de ancianos. Es en este punto donde aparece uno de los nichos más tapados y prometedores del real estate en España: el senior living. 

"En la actualidad están teniendo lugar una serie de cambios demográficos y socioeconómicos que soportan la necesidad de creación de este sector en los próximos años. En paralelo, la oferta es prácticamente inexistente, el poco producto similar existente se construyó en los años 80, principalmente en costa y dirigido al público internacional. Existe un gran potencial de crecimiento para el senior living, que será uno de los sectores inmobiliarios que más rápido y más va a crecer en los próximos años", señalan a este diario la consultora inmobiliaria CBRE. 

Lo cierto es que la oferta patria en este tipo de segmentos emergentes es muy escasa. En España apenas existen 50 activos en todo el país destinados a cubrir este tipo de necesidad. Además, parte de ellos se encuentran alejados de los principales núcleos urbanos. De estos 50, sólo 37 están en el perímetro de las grandes ciudades. 

"Una de las principales barreras de entrada en el sector en España es la falta de operadores especializados en este segmento. Sin embargo, vemos apetito por muchos operadores empezando a hacer las primeras incursiones en el sector: operadores internacionales especializados (principalmente europeos), operadores de residencias de ancianos y operadores de nueva creación que han tenido experiencia en otros segmentos de living y hotelero", añade la gestora. 

A pesar de la poca oferta, España parece contar con las características climáticas idóneas para este tipo de negocio. Así lo considera el director del departamento RICS y análisis económico de Gloval, que apunta a Baleares, entre otros enclaves de índole turística, como los que más atraen el interés de los grandes fondos. 

"Diría que cualquier zona con clima suave todo el año, como Baleares con Mallorca a la cabeza, Málaga, Valencia y áreas de influencia y las grandes urbes como Madrid, Barcelona, Bilbao o Sevilla. Estas atraen el interés por parte de fondos, operadores y demanda (nacional y extranjeros buscando clima y cultura española), dado que España puede considerarse como el país más healthiest del Mundo y eso hace atractivo este segmento del sector inmobiliario", señala. 

En España hay 17 activos de senior living en construcción que aportarán a la oferta nacional 3.229 camas más. Actualmente, hay tres modelos implantados en el país: alquiler de larga estancia, de corta y media y venta de usufructuario vitalicio. Para el año 2030, una importante parte de los 30 millones de españoles que aún trabajan requerirán alguno de los servicios relacionados con este modelo de alojamiento. No parece descabellado, tal y como comentan las fuentes consultadas, considerar que tanto este segmento, como el de las residencias de ancianos, experimentarán un notable repunte en la inversión a lo largo de los próximos ejercicios.