La inmobiliaria debe devolver lo pagado por reservar una vivienda si la banca niega la hipoteca por su culpa

Se trata de una sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Figueres que obliga a la inmobiliaria Right Place a devolver a unos compradores los 5.000 euros que habían pagado para reservar una vivienda en el municipio de Navata, en Gerona. Todo ello con contrato de reserva de por medio y a la espera de que la entidad bancaria correspondiente decidiera financiar la compra. 

Sin embargo, la banca denegó la hipoteca. ¿Por qué? Porque pese a que el inmueble se estaba comercializando como una vivienda, en realidad era un apartamento turístico con licencia de apartahotel. 

Precisamente por estas condiciones, resultaba imposible hipotecar el inmueble. De hecho, según indica la sentencia, consultada por EL ESPAÑOL-Invertia, la entidad financiera trató de efectuar la tasación del inmueble y no pudo llevarla a cabo a causa de las propias características y naturaleza jurídica del inmueble. La clave es que propio contrato de reserva pactado entre los compradores y Right Place establece, expresamente, que la cantidad abonada se tendría que devolver si la venta de la vivienda no se formaliza por causas no imputables al comprador o bien, como es el caso, por defectos legales en la propiedad. 

Así, la causa de la denegación de la susodicha financiación no era por ningún
problema de solvencia económica o riesgo por parte de los clientes (los cuales, de
hecho, ya habían obtenido una preaprobación de dicha financiación desde un inicio)
sino porque el inmueble tenía la calificación jurídico-registral de apartahotel y no
resultaba, por tanto, inscribible sobre el mismo la carga hipotecaria.

Cláusulas

Los clientes, a favor de quien falló el tribunal, están representados por el bufete Ceca Magán. Alejandro Palomera, abogado en de litigación y arbitraje de este bufete, recuerda que "antes de la firma de cualquier contrato, especialmente aquellos relacionados con las compraventas inmobiliarias, es crucial estar bien informado y comprender todas y cada una de las cláusulas. Un detalle que, pasado por alto, puede tener grandes consecuencias legales y económicas".

"En este contexto, las inmobiliarias tienen el deber legal y ético de informar a sus
clientes no solo sobre las características físicas del inmueble, sino también sobre su
calificación y naturaleza jurídica - urbanística", añade Palomera.

"En particular, el contrato de reserva es un contrato atípico en la legislación española. Al no estar regulado expresamente y regirse, por el principio de voluntad de las partes, es esencial que se detallen con precisión todas y cada una de sus cláusulas para evitar futuros conflictos, especialmente en lo que respecta a las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa y en qué ocurrirá si, finalmente, no se puede firmar el contrato de compraventa", avisa, 

"Por tanto, sin una previsión clara de estas circunstancias, los compradores se
encuentran en una posición de vulnerabilidad expuestos a perder su dinero o
enfrentarse a litigios costosos", alerta el abogado. "La redacción cuidadosa y detallada de las cláusulas del contrato, especialmente, el de reserva es fundamental para proteger los intereses de ambas partes y garantizar un proceso de compraventa transparente y seguro".