Mercado de alquiler: ¿por qué regularlo no ayuda a la bajada de los precios?

Los expertos lo tienen claro: regular los precios, sin construir más vivienda no aporta nada.  Esta rotunda conclusión procede de algunos analistas que participaron en Inmonext, organizado por Idealista. El inversor necesita confianza para promover vivienda en alquiler.

Y, ¿en qué se basan? Para el CEO de Testa, Wolfgang Beck, el fracaso del modelo berlinés de alquiler es una prueba patente. La idea de regular este mercado en Berlín ha supuesto una subida de precios en vez de la bajada que se esperaba. El problema es que las empresas han salido del mercado del alquiler y lo han enfocado a la venta. Esto ha producido menor oferta. Y cuando no hay oferta y la demanda continúa, el resultado está claro: subida de precios.

Una opinión que compartía Luis Corral, CEO Foro Consultores, en un post ya publicado en Invertia a raíz de la aprobación del Decreto del Alquiler en España. Destacaba que el decreto no iba a solucionar los problemas para los que se creó y la realidad está ahí.

La seguridad jurídica y económica es fundamental para ambas partes. Si se genera desequilibrio en una de ellas, en este caso el arrendador, éstos para mantener su estructura empresarial y hacer frente a los costes que le puede generar, lo trasladarán al precio. Ante lo cual, el efecto será contrario al deseado.

El parque de alquiler en manos de particulares

Cuando se regula el mercado del alquiler, parece que nadie recuerda en manos de quién está y a quién afecta. En España actualmente el 96% de los inmuebles en alquiler pertenecen a particulares y tan solo el 4% está en manos de profesionales. Una cifra que contrasta con la media europea que es del 35%.

Entonces, ¿dónde está la solución?  Parece claro que el objetivo sería propiciar el aumento del parque de viviendas en alquiler, ya sea por parte pública o privada. Esto unido a un pacto de colaboración, también público-privado, para conseguir un plan de rehabilitación, ya que el 45% del parque de viviendas en alquiler tienes más de 40 años y necesita cambios.

El sector cree que hay demanda para construir 100.000 viviendas de alquiler al año. Y estima que la necesidad de alquiler en una década llegará a los 2,5 millones de hogares. Con Madrid y Barcelona a la cabeza.

Un ejemplo, los promotores privados británicos construyen miles de viviendas en alquiler al año, mediante acuerdos sobre el suelo con diferentes organismos. Por ahí debería ir el proyecto español. Porque, además, la falta de seguridad jurídica está propiciando que caseros particulares retiren sus inmuebles del mercado. 

Como señalaba, Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa y Aliseda, en Inmonext. “el control de las rentas no baja el precio del alquiler”.

Ni en Viena, ni en Berlín, ni en San Francisco ha funcionado. De hecho, la última noticia es que el ayuntamiento de Berlín compra alrededor de 6.000 pisos a una inmobiliaria para aumentar la vivienda social.

Y, ¿en qué punto estamos?

La demanda de alquiler va en aumento. Hay muchos jóvenes que prefieren vivir de alquiler porque les da más libertad. Otros porque no pueden acceder a la compra. El porcentaje del mercado de alquiler ahora mismo en España se acerca a un 24%, (31% la media europea). Es más, las transacciones de este mercado rondan las 530.000 al año (nuevos contratos y renovaciones). Cifras similares a las operaciones de compraventa.

Y otro dato interesante. Ojo con el mercado. Según datos recogidos en Inmonext, solo en las grandes ciudades es donde los precios se disparan.  Pero hay más de 40 provincias españolas donde la renta media mensual es de unos 500 euros. ¿Entonces, qué estamos regulando?

Consuelo R. de Prada, Foro Consultores Inmobiliarios