Según una encuesta realizada recientemente por Gallup, la mitad de los habitantes de la OCDE están insatisfechos con la disponibilidad de viviendas asequibles, un marcado aumento desde que los tipos de interés comenzaron a subir en un intento desesperado de lucha contra la inflación.

Si bien las tasas más altas han ayudado a contener los precios en varios países europeos, la vivienda sigue siendo más cara que antes de la pandemia, incluso antes de tener en cuenta el mayor coste financiero derivado de los préstamos para su adquisición. En Estados Unidos, por ejemplo, los precios se han disparado a pesar de las subidas de los tipos de interés.

La vivienda sigue siendo más cara que antes de la pandemia

Si pasamos de la propiedad al alquiler, este último ha subido de forma espectacular en un momento en que el aumento de los precios de otros productos esenciales, como los alimentos y el combustible, han reducido los ingresos disponibles. Si tenemos en cuenta el aumento en países OCDE, estamos hablando de un incremento medio superior al 20% en los últimos catorce años.

Algunos estudios atribuyen en parte la crisis de asequibilidad a la falta de construcción de nuevas viviendas, a pesar del aumento de la población y el más imparable aumento de la urbanización.

¿El motivo? Una reciente devastadora crisis financiera y el aumento del coste repercutido por la sostenibilidad.

Volviendo a la primera economía del mundo, la construcción de viviendas no ha seguido el ritmo del crecimiento de la población en los últimos 20 años. El año pasado, se construyeron 912.000 viviendas unifamiliares, según los datos de permisos de construcción del censo de Estados Unidos.

Fue el dato más alto de los últimos doce años, pero muy por debajo del pico alcanzado en 2006 de 1,65 millones de nuevas viviendas. La población, sin embargo, creció en más de 3 millones de personas en ese período. Desde 2006, la construcción de viviendas ha disminuido en un 55%.

El descontento con la vivienda jugará un papel importante en las elecciones de este año en Estados Unidos. El precio medio de la vivienda es ahora casi un 38% más alto que cuando el presidente estadounidense Joe Biden asumió el cargo en enero de 2021, según el índice Case-Shiller.

El descontento con la vivienda jugará un papel importante en las elecciones de este año en Estados Unidos

Una investigación del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard del que se hizo eco reciente el Financial Times, mostró que el pago mensual de una vivienda de precio medio con un préstamo con depósito bajo, como el que prefieren los compradores primerizos, era ahora de 3.096 dólares en comparación con alrededor de 2.000 dólares en enero de 2021.

Otro problema es que muchos propietarios que firmaron hipotecas a 30 años con tasas ultra bajas están pagando menos por el servicio de la deuda como porcentaje de sus ingresos que en cualquier otro momento desde 1980, lo cual añade rigidez al mercado ya que solicitar una nueva hipoteca hoy les haría abandonar su privilegiada condición. 

La construcción desmedida previa a la crisis financiera no existe

El descontento por la asequibilidad de la vivienda es mayor entre los menores de 30 años y aquellos de entre 30 y 49 años, muchos de los cuales pueden estar tratando de acceder al mercado inmobiliario. Alrededor del 44% de los mayores de 50 años estaban insatisfechos con la vivienda en los países de la OCDE, pero la proporción aumentó al 55% para los menores de 30 años y al 56% para los de 30 a 49 años.

En Inglaterra, los precios de las viviendas son ahora ocho veces superiores al salario medio anual, según las estadísticas oficiales. Se trata de una proporción más del doble de la observada cuando el último gobierno laborista asumió el poder en 1997.

¿Y en España?

La construcción desmedida previa a la crisis financiera no existe. Solo se aprecia un elevado ritmo en las comunidades autónomas de mayor renta per cápita debido a la fiebre por la construcción de vivienda unifamiliar, que requiere más espacio y eleva el precio medio en términos absolutos.

El problema real es de stock, muy escaso, y la presión de la demanda, que tensiona los precios. Según el ritmo de concesión de visados de obra nueva, el ritmo se mantendrá hasta alcanzar en 2024 una cifra cercana a las 140.000 viviendas, un ritmo escaso por la escasa disponibilidad de suelo y los mayores costes.

La cuestión de fondo va más allá del análisis estadístico. Hay dificultades reales de acceso pues el verdadero problema reside en el gap entre salarios medios mensuales netos y cuotas hipotecarias/alquiler mensual que hace que, en España, la proporción de personas insatisfechas con la vivienda haya aumentado al 62% en 2024, el nivel más alto desde la crisis financiera.