El precio de la vivienda en Madrid caerá más en los barrios al sur de la M-30

El coronavirus va a hacer que mucha gente se replantee qué tipo de casa y dónde quiere comprarla dentro del término municipal de Madrid. Por lo general, los expertos coinciden en una bajada generalizada del precio de la vivienda de manera temporal, pero como dice el refrán, la risa va por barrios.

El director de estudios de Idealista, Fernando Encinar, considera clave diferenciar entre los distritos centrales y los periféricos de Madrid con la M-30 como frontera. “Los centrales tendrán ajustes, porque cuando bajan los precios ningún producto queda inmune, pero en la crisis anterior los precios de estos distritos bajaron menos y los de la periferia más”, recuerda.

Idea que traslada al presente la directora de Operaciones de Gesvalt, Mercedes de Miguel. “Es muy probable que los efectos de esta crisis sean considerables, aunque tendrán más incidencia en aquellos inmuebles que se encuentren fuera de las localizaciones más prime”, señala a Invertia. Centro y norte, prime; sur, no prime.

Lo confirma Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain. “Las bajadas mayores se van a concentrar también en los barrios de viviendas más baratas, donde se ubica la población más afectada por la crisis económica y por el paro”.

El consejero delegado de Foro Consultores, Carlos Smerdou, incluso pone nombres. “Las zonas más humildes, como Puente de Vallecas, Villaverde, Carabanchel, etc., al sur de la M-30, son las que más van a sufrir porque con la crisis (ERTE, paro, etc.) va a haber más gente con necesidad de vender la vivienda y menos gente con capacidad de compra”, aclara. “Más oferta, menos demanda… blanco y en botella”, ilustra. Sin embargo, “en la zona norte de la M-30, Sanchinarro, Las Tablas, etc., no creo que bajen los precios porque hay una demanda superior a la oferta”.

Patios y terrazas, la opción del sur

No todo está perdido. El anillo exterior a la M-30 tiene una opción que le puede ayudar desde el lado de la demanda. “No debemos olvidar, que tras el éxito del forzosamente implantado teletrabajo, y su previsible continuidad aun cuando se haya superado la crisis sanitaria, pueda provocar una disminución del interés en la oferta en las ubicaciones más céntricas, buscando precios más competitivos en la periferia”, señala Mercedes de Miguel.

El fundador y CEO de Inversión Madrid, Carlos González, traslada esta realidad nacional a Madrid. “Debido al distanciamiento social que se avecina, y el aumento del teletrabajo, hemos visto cómo hay un aumento de demanda de vivienda en zonas alejadas de núcleos urbanos”, indica. “Las búsqueda en las capitales de provincia han bajado en torno a un 6%, y las búsquedas de vivienda con terraza, patio, balcón o jardín han aumentado en torno a un 40%”, refleja.

“Esto significa que en Madrid, distritos como Hortaleza, Ciudad Lineal, San Blas, Moratalaz o Moncloa-Aravaca, pueden verse beneficiados en el aumento de la demanda, en detrimento de otros distritos más céntricos”, afirma Carlos González.

Por tanto, la viviendas en venta o alquiler dentro de estas zonas con una buena terraza o patio generoso no sufrirán un descenso tan pronunciado en el precio. “Hasta ahora primaba la ubicación pero ahora van a primar otros conceptos como tener balcón, las vistas, el tamaño, la terraza, etc.”, estima Fernando Encinar. “Quizá hay una presión de la demanda en esos barrios que además se combine con el teletrabajo”, ahonda el director de estudios de Idealista.

Sin embargo, la realidad se topa con los distritos al sur de la M-30. ¿Cuántas viviendas de estos barrios tienen patios, terrazas y buenas vistas? Más allá de algunos áticos de reciente construcción, la oferta es limitada y no resultará sencillo encontrar buenas opciones en este sentido.

La obra nueva, indemne

Mientras la vivienda usada registrará una caída generalizada en los precios, con las viviendas al sur de la M-30 en el centro de la diana, la obra nueva de la capital parece inmunizada al Covid-19. Las obras pararon dos semanas y el sector ha aprendido la sección de 2008 a golpe de fusta.

El consejero delegado de Foro Consultores explica que “entre el coste del suelo y los incrementos del coste de producción las promotoras ya tienen los márgenes muy ajustados, por lo que en la vivienda nueva no va a haber bajadas de precios”.

Mikel Echavarren considera que “en promociones de obra nueva las viviendas van a mantener los precios, ofreciendo una mayor flexibilidad a los clientes para reservar viviendas”. Adicionalmente, Luis Valdés, director de Residential Sales Advisory de Collier International, señala que “también se verá reflejada en la forma de pago de los clientes que están en contrato privado, reduciendo el importe de las cuotas y ampliando plazos en la medida de lo posible”.

2020 no es 2008

Economistas, políticos y empresarios repiten una y otra vez que la crisis actual no tiene nada que ver con la que sufrimos a partir de 2008. En el ámbito inmobiliario tampoco. “Puede ser una crisis más profunda pero mucho más corta”, afirma Fernando Encinar.

Carlos Smerdou insiste en que durante la anterior crisis “hubo bajadas en el precio porque las promotoras estaban superfinanciadas y con unos problemas tan grandes que cuando llegó la crisis bajaron los precios hasta el nivel de la deuda”. En esta ocasión, “las promotoras no están superfinanciadas, tienen liquidez y cuentas con unos niveles de preventa muy elevados para las promociones de 2020 y 2021”, aclara.

Además, Carlos González recuerda que en el segmento residencial, “ya veníamos observando en los últimos trimestres una estabilización en los precios, una moderación respecto a las subidas de años anteriores, por lo que ya estamos viendo una bajada de precios en el corto plazo”. “Bajada de precios no significa un desplome como en la crisis de 2008”, apuntilla.

“Podemos hablar de bajadas de precio coyunturales de hasta un 15%-20% en algunos mercados, pero esta vez, el nivel de endeudamiento ha sido menor”, destaca el CEO de Inversión Madrid. “Esta crisis nos ha cogido con los deberes hechos y algo aprendimos de 2008: si en la anterior crisis veníamos observando un loan to value con valores del 70%-80%, ahora esos valores están por debajo del 50%, es decir, que el nivel de liquidez y solvencia es mucho mayor”, aclara Carlos González.

Los precios se van a ajustar, admite Fernando Encinar, pero “no de la manera que en la anterior crisis, y también depende de las medidas que se tomen”. “Si vemos que hay una apuesta de los bancos por la relajación de las condiciones hipotecarias y hay más gente que accede al mercado, aunque haya desempleo hay gente con ahorros que quiere pasar del alquiler a la compra”, apunta.

Por tanto, según el jefe de estudios de Idealista, “es un shock traumático para la economía, pero probablemente en el peor de los escenarios a partir de 2021 empieza a haber recuperación y entre 2021-2022 se podrá recuperar una parte importante de la economía y el empleo”.