Pionero plan de los promotores en Andalucía para agilizar la tramitación de suelos finalistas

Los promotores inmobiliarios vuelven a alzar la voz y a reclamar a las Administraciones públicas cambios importantes para agilizar el proceso administrativo al que está sometido el urbanismo en Andalucía, que, según aseguran, puede disparar por encima de los 10 años la puesta en carga de suelos finalistas para la construcción de viviendas.

Esta circunstancia, indican, hace que en el conjunto de la región haya una "gran escasez" de terrenos con este fin, situación especialmente agravada en las principales aglomeraciones urbanas como Málaga y Sevilla. 

Según los datos manejados, en ambos espacios apenas hay 14 sectores disponibles para su desarrollo, con capacidad para unas 11.000 viviendas. "Siguiendo el actual ritmo de ventas de vivienda de obra nueva, estas bolsas de suelo finalista apenas darían para satisfacer la demanda futura de los próximos 2-3 años", subrayan.

Con el objetivo de revertir esta situación, la patronal andaluza va a presentar este lunes el proyecto IMPASS (Impulso Andaluz a Suelos Sociales y Sostenibles), en un acto al que, entre otras autoridades, acude la consejera de Articulación del Territorio, Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía, Rocío Díaz Jiménez.

Durante su intervención, el presidente del colectivo empresarial, Ignacio Peinado, va a destacar el carácter "pionero" de la iniciativa, dirigida "a romper la situación de impás, en la que actualmente se encuentra el desarrollo y urbanización de nuevos suelos, con las dificultades que generan los enormes plazos y la inexistencia de financiación".

A juicio de los promotores, es "absolutamente necesario" encontrar las soluciones al acceso a la vivienda, en el origen. Es decir, en la etapa de transformación urbanística, que es la que genera la materia prima: el suelo urbano. Peinado ha destacado que es habitual superar los 10 años en la tramitación de esta fase, siendo necesario acometer una inversión mínima de 25 millones en infraestructuras de dotaciones y servicios por cada 1.000 viviendas que se pretendan construir. 

Y como consecuencia de los enormes plazos de maduración, el coste del tiempo "es de altísimo impacto". "Cada año de retraso genera un coste del 20% de la inversión", ha afirmado. Un escollo al que se suma la inversión la inexistente financiación externa, lo que en muchos casos o bien hace "inviable" abordar estos proyectos para los promotores o deriva en un aumento del precio de la vivienda.

"Si esta actividad de desarrollo de suelo ya estaba en coma, la aplicación de la nueva ley de la vivienda puede suponer su paralización", ha asegurado, señalando que la misma genera un escenario de "viabilidad complejo", aludiendo de manera directa al aumento de la dotación de vivienda de protección oficial (VPO) en los sectores. 

Impacto sobre los precios

A modo de ejemplo, la escasez de suelo finalista está provocando un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda "que impacta directamente sobre el precio de las parcelas, dispara el precio del producto final, y dificulta el acceso de los hogares a una vivienda digna". Sirva de referencia que si en 2014 el metro cuadrado de suelo en el barrio de Teatinos, en Málaga capital, era de unos 240 euros, en la actualidad es de 1.103 euros.

Los promotores critican también la "incoherencia" de haber olvidado dentro de los fondos Next Generation la apuesta por nuevos desarrollos de suelo, basados en criterios de sostenibilidad. Desde su punto de vista, ello generaría "importantes ahorros para la propia Administración durante su mantenimiento". 

Para los empresarios, las urbanizaciones de estos suelos son "enormes" barreras a la producción de la materia prima. De acuerdo con las previsiones del sector, aplicando los planteamientos de IMPASS se podría generar suelo urbanizado para construir más de 50.000 viviendas en Andalucía.

Para revertir la situación, los promotores hablan de cuatro "palancas". La primera de ellas es incluir estos proyectos en la Oficina Aceleradora de Proyectos de la Junta de Andalucía; la segunda es la obtención de financiación bancaria para la actividad urbanizadora; la tercera, la compensación de la apuesta sostenible con un incremento de la edificabilidad protegida, y la cuarta, ayudas directas sobre las partidas de obra que permitan una mayor eficiencia de recursos y ahorros en la posterior explotación.

El proyecto cuenta con la asistencia técnica de la consultora Deloitte, que será la encargada de dinamizar las mesas de expertos que se celebrarán durante los dos próximos meses y de recoger las conclusiones que se extraigan de ellas para incorporar al mencionado Libro Blanco de la Urbanización Sostenible.

Se tratará de un proceso participativo y multidisciplinar, que contará con representantes de los distintos sectores intervinientes en todo el proceso de transformación y urbanización de suelo, habiéndose concretado ya el apoyo como patrocinador principal de Unicaja Banco, Acciona, LandCo y Aliseda.