El Ayuntamiento de Málaga presentó esta semana un controvertido estudio en el que se concluía que la tensión que vive la ciudad con respecto al problema del alquiler no era tan acentuada como se venía anunciando desde hacía tiempo. Las cifras arrojadas por la investigación distaban de los datos que se han venido manejando hasta la fecha. La explicación de esta disonancia, según los propios autores, está en la metodología aplicada.

Para su elaboración se han tenido en cuenta los datos a nivel estatal, a través de los estudios en la materia del MITMA y los datos a nivel autonómico, mediante el registro de contratos de arrendamiento de la  Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), pudiendo definir así un indicador del precio de referencia del alquiler residencial (IPRA). Esto último se obtiene analizando los registros administrativos de los depósitos de fianzas. 

Uno de los capítulos en los que se centra el documento elaborado por Espacio Común Coop (mismo equipo redactor encargado del Plan Municipal de Vivienda 2023-2027) tiene que ver con el índice de esfuerzo familiar en cada uno de los distritos de la capital; un indicador que se encarga de medir el porcentaje de salario que ha de ser destinado para pagar el alquiler de la vivienda.

Las publicaciones recientes, cuya fuente de información procede de los portales inmobiliarios, coinciden en que este número está muy por encima del 30% que recomiendan los expertos para poder estar en una situación de equilibrio financiero. De hecho, se encuentra tan superado que en algunos casos se habla de casi el 50%. 

El informe sostiene que el crecimiento medio del metro cuadrado para arrendar en Málaga es de 7,5 euros en 2023 (Idealista, por poner un ejemplo, lo asciende a 13.5). El distrito Centro y Málaga Este han sido los dos que han experimentado una mayor subida, pasando en nueve años de 6,19 a 8,54 y de 5,66 a 8,33 respectivamente (en el cómputo total, la subida en el último año ha sido solo del 1,48, según los datos manejados por el informe del Ayuntamiento). 

Sin embargo, el índice de esfuerzo familiar en estas dos zonas (las más caras de la capital) no es el más alto. De hecho, en la zona Este es del 20,6% –lo que lo sitúa por debajo de la media municipal (22,8%)– y en el centro del 23,5%; es decir, siete décimas por encima.

La “sorpresa” salta a la hora de encontrar el distrito en el que más cantidad de sueldo hace falta dedicar a pagar la casa. Esta primera posición la ocupa Carretera de Cádiz, donde el coste fue en 2019 del 27,3% de los ingresos familiares. (El documento municipal únicamente llega hasta el año 2019, por lo que no se pueden apreciar los efectos del boom que lleva experimentando la capital de la Costa del Sol desde el fin de la pandemia de la Covid-19. Aun así, permite encontrar algunos aspectos interesantes de destacar).

Esta realidad sostiene una de las principales tesis que fueron defendidas por Espacio Común Coop, y es que el gran foco de atención no está tanto en el precio del alquiler sino en los bajos sueldos que hay en Málaga. De esta forma, se explica que el coste de la vivienda suponga la mayor tensión en un lugar en el que el precio, precisamente, se ubica próximo a la media local, tal y como se aprecia en la tabla compartida.

Los datos aportados por la Agencia Tributaria, relativos al 2019, apuntan a que Carretera de Cádiz fue el distrito con menor renta (8.120 euros), mientras que el Centro y Málaga Este, las más altas (15.311 y 14.371, respectivamente).

Algo similar expusieron sobre el impacto de la presión turística (que mide la relación que hay de viviendas turísticas con respecto al parque total de viviendas) en el precio final. Según según subrayaron los promotores del informe, hay elementos que hacen pensar que se trata de un factor que “sí está influyendo”, pero que no se puede afirmar que sea “determinante”.

Esto se debe a que, pese a que el Centro y el Este son las zonas más caras, ambos distritos presentan una presión turística diferente. Así, mientras que en el primer caso se roza el 7% en 2022, en el segundo se encuentra por debajo de la media local del 2%. “Esta dinámica nos hace ver que los precios suben con independencia de que haya presión turística”, incidieron entonces.