La jugosa tajada que sacan los inversores por comprar y alquilar una vivienda en Málaga capital

La persona que posee mucho dinero suele tener una gran obsesión: sacarle el máximo partido. La palabra rentabilidad aparece en letras mayúsculas en su mente y su única duda es si arriesgar en negocios o valores con mayor volatilidad pero que dan márgenes más altos o ser más conservador. Invertir en vivienda siempre se ha considerado un valor seguro y año a año se está demostrando en Málaga pese a que el precio de los inmuebles está en cifras récord. 

Comprar una vivienda para alquilarla después está dando una rentabilidad en Málaga capital del 6,1%, según el análisis realizado por el portal inmobiliario Idealista dividiendo el precio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios en el cuarto trimestre de 2022. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda.

Teniendo en cuenta que el bono español a 10 años, una referencia de estabilidad, ofrece una rentabilidad del 3,5%, cualquiera que tenga dinero se lanza de cabeza a comprar pisos y otros activos inmobiliarios porque la rentabilidad es mucho mayor, aunque también es cierto que hay que trabajar algo más y no quedarse solo sentado en el sofá esperando a que venzan las letras. 

La rentabilidad en Málaga capital es del 6,1%. Es alta pero, aún así, es un punto inferior a la media nacional (7,2%) y menor a la de otras capitales similares a la malagueña como Alicante (7%) o Valencia (6,7%). Esto se debe a que Málaga tiene uno de los precios más altos de España. Cuanto más cara es la casa, más hay que pedir por el alquiler para rentabilizarla y no todo el mundo puede pagarlo. De hecho, en Málaga cada vez es más difícil que un ciudadano de clase media pueda adquirir un inmueble porque los precios están disparados y el salario bruto medio anual, según la Agencia Tributaria, está en 18.000 euros. 

El sector inmobiliario en Málaga está desbocado tanto en la provincia como en la capital marcando el pasado mes de diciembre el máximo histórico de precio. 2.787 euros el metro cuadrado en venta y 12,2 euros el metro cuadrado en alquiler. Si nos centramos solo en la capital, donde Idealista ofrece su estudio de rentabilidad, más de lo mismo. Málaga capital acabó el año con récord de precios: 2.346 euros por metro cuadrado en venta (un 8% más que el año anterior) y 12 euros por metro cuadrado en alquiler (un 20,7% más que a finales de 2021).

Es la pescadilla que se muerde la cola porque el inversor quiere ganar dinero. Si paga más por el piso, más pide de alquiler. Y ese círculo vicioso está ahogando las posibilidades de compra de miles de malagueños que ven como cada vez hay, además, menos oferta de pisos de alquiler de larga temporada en el mercado por la proliferación de viviendas turísticas. 

Los locales comerciales, lo más rentable

La vivienda en Málaga capital ofrece, como hemos comentado, una rentabilidad del 6,1%. Para el inversor está muy bien, pero hay incluso opciones mejores. Lo que da más dinero en Málaga capital son los locales comerciales, cuya rentabilidad se eleva al 10%, cuatro décimas incluso superior a la media nacional y una de las mayores del país por detrás de las obtenidas en Ávila, Gerona, Huelva, Lérida, Lugo, Murcia y Santa Cruz de Tenerife. 

Los expertos en la gestión del retail hablan de varias ligas dentro del mercado de locales comerciales y en Málaga la Champions está en el centro, especialmente en las calles Larios, Nueva, Granada o la Alameda Principal donde se están pagando grandes fortunas por el metro cuadrado y donde se prevén importantes operaciones a corto y medio plazo. 

Por otra parte, en Málaga capital faltan oficinas para atender la demanda creciente de empresas, por lo que el que tiene una en alquiler tiene clientela prácticamente asegurada. La rentabilidad de adquirir una y arrendarla estaba a finales del año pasado en el 7,8% -la media nacional es del 12,9%-. La cuarta gran pata de la compraventa inmobiliaria son los garajes, cuya rentabilidad es del 4,9%, dos puntos menos que la media nacional. Habrá que ver la evolución de este activo si se impide el acceso de vehículos al centro de las ciudades para reducir las emisiones contaminantes.