Si una persona que se encuentra buscando piso a través de portales inmobiliarios realiza un cribado por precio, se dará cuenta de un patrón común que se repite en la mayoría de ofertas. Aquellas viviendas que se alquilan con el coste del metro cuadrado más caro tienen un periodo de arrendamiento no superior al año, no permiten visitar con anterioridad el inmueble y pertenecen, en la mayoría de ocasiones, a grupos con un número considerable de propiedades.

No es la única característica común que las relaciona: la franja de precio en la que oscilan hace inviable que se pueda cumplir con la norma de destinar un tercio del suelo al alquiler. Al menos, teniendo en cuenta los salarios medios de Málaga, que bailan entre los 18.000 y los 21.000 euros. Todo ello sin olvidar que la provincia ya es uno de los territorios más tensionados del país, con una dedicación del 47% de los ingresos a la renta mensual. 

En los casos recogidos en el portal de Idealista, esta cifra para alquileres se dispara considerablemente, convirtiéndose en inviable para la clase media de la ciudad. Así, basta con hacer una búsqueda rápida para encontrar vivienda de entre 30 y 45 metros cuadrados moviéndose en una horquilla de entre 2.500 y 3.500 euros.

En términos comparativos, esto quiere decir que en algunos casos analizados en este artículo, el precio del metro cuadrado supera los 110 euros, casi 10 veces más que la media del mes de agosto, cuando se alcanzaron los 12,8 euros (un nuevo récord desde que hay registros). 

De las 30 primeras ofertas englobadas dentro de la categoría casas y pisos en alquiler con precio eur/m² más caro en Málaga, 26 pertenecen al grupo Homelike. Esta compañía es cliente de Idealista desde el año 2019, está afincada en Barcelona y cuenta con un total de 489 inmuebles repartidos por todo el país, de los cuales cerca de 70 están en la capital de la Costa del Sol (y más concretamente en la zona Centro). 

¿Qué es lo que ha ocurrido para que este tipo de casos hayan proliferado y, sobre todo, qué consecuencias tiene? Enrique Krauel, experto en la materia y miembro de la agencia Inmobiliaria Krauel, explica que los alquileres de larga temporada han desaparecido en favor de los pisos turísticos o los alquileres temporales de meses sueltos con precios muy elevados pero que van fluctuando en función de la temporada. 

“Estos ejemplos que podemos apreciar en webs como Idealista o Fotocasa se deben a la dinámica que usan las empresas para poder entrar en portales de alquileres; la propia política de las compañías les obligan a dar el precio total del mes para publicitarse, por lo que nos encontramos el montante final”, expone.

Según Krauel, esto genera una competencia desleal que rompe el equilibrio entre los alquileres de corta temporada y los de larga duración, provocando que cada vez haya menos arrendadores que quieran poner sus pisos para periodos más extensos. “La nueva normativa fija la duración de estos últimos contratos en cinco años, con una subida anual limitada al 2%. Es un riesgo que cada vez se quiere correr menos”, argumenta. 

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Entonces, ¿quiénes son los principales usuarios de estas viviendas a precios desorbitados? La respuesta se diversifica en tres grupos diferentes: turistas con alto nivel adquisitivo, personas no comunitarias que necesitan una residencia legal para poder acceder a una cuenta bancaria o aplicar a colegios y, sobre todo, teletrabajadores o empleados de compañías internacionales con sueldos anuales muy por encima de la media local. Un escenario que, según expone Krauel, se repite con asiduidad.

No es el único elemento a destacar dentro de esta radiografía general. Rodrigo Garret, miembro también de la Inmobiliaria Krauel, señala que esta práctica se debe a la tónica general entre ciertos grupos centrados en la compra de pisos muy caros para su arreglo y posterior salida al mercado por periodos de corta duración. 

“Saben que hay clientes con mucho dinero, capaces de pagar 4.000 euros al mes. La prueba está en que estas ofertas continúan existiendo”, asegura. A su vez, esto tiene una consecuencia directa sobre aquellos particulares que tradicionalmente han venido alquilando una casa a terceros: “Ahora ven que convirtiéndolo en alojamiento turístico pueden ganar el triple”, subraya. 

La atomización del mercado

El economista y experto en el sector inmobiliario José Antonio Pérez explica que esta situación responde a la gran atomización que está sufriendo este mercado; una suerte de jungla en el que cada cual “hace lo que le parece”.

Pérez apunta a que las grandes marcas comerciales de alquileres, compraventa, promoción y construcción escasamente tienen un 20% de cuota de mercado, encontrándose todo “muy distribuido” a nivel local. 

Este escenario se repite con los alquileres y pisos turísticos, aunque la llegada de fenómenos como built to rent ha hecho que vayan apareciendo más entidades; entre ellas, algunas consolidadas en volumen. 

Pero lejos de entrar en dinámicas asentadas, la realidad que comienza a apreciarse en portales inmobiliarios, como las ofertas expuestas en Idealista, obedecen a acciones de “particulares o empresas nuevas” que intentan maximizar el precio con todas las “artimañas posibles”. “Somos la tierra de Rinconete y Cortadillo, del Lazarillo de Tormes. Esa picaresca está presente”, comenta contextualizando esta situación. 

Sin embargo, Pérez subraya que se trata de excepciones que a veces se convierten en generalidad. Lo que sí parece que está asentado es la tendencia actual de crecimiento de precios: “Hay más demanda que oferta, por lo que necesitamos resolver ese problema con obras nuevas. Esto solo va a parar cuando la demanda diga hasta aquí hemos llegado”. 

¿Qué pasará entonces? Este experto afirma que conllevará una nueva crisis, con procesos inversos que finalizarán cuando vuelva a ajustarse, aunque no va a ser tarea sencilla. Pérez insiste en la complicación de frenar una tendencia creciente de precios como la que actualmente se vive en Málaga. 

“Falta oferta pública para las adversidades que se viven; lo mismo ocurre con la privada. Son grandes asignaturas pendientes para poder equilibrar esta situación, que se resolverá con un aumento de la oferta, algo que más regularizaría los precios de alquileres”, subraya.