El 'boom' inmobiliario de Málaga: siete operaciones urbanísticas que marcan el camino

2021 ha evidenciado la fortaleza de Málaga como epicentro del sector inmobiliario en España y ha dejado sobre la mesa argumentos para pensar que la capital de la Costa del Sol puede, incluso, superar a Barcelona como segunda gran referencia en el mapa nacional.

La presencia de fondos de inversión internacionales y de grandes promotoras dispuestos a invertir en ladrillo viene a sumarse a la atracción que de manera destacada ha ejercido la ciudad ante firmas tecnológicas de primer nivel, caso de Google y Vodafone, entre otras.

Una explosión que ha permitido sentar las bases de algunas de las grandes operaciones urbanísticas, desarrollos aletargados en los años previos y que se activan justo cuando Málaga está más en el escaparate. Estas son algunas de las más destacadas: 

Repsol: la gran subasta de suelo

Infografía del desarrollo previsto en los antiguos suelos de Repsol.

Sobre sus casi 178.000 metros cuadrados de superficie se levantaron hace ya varias décadas los viejos depósitos de carburante de Málaga. Tras su desmantelamiento, la ciudad abrió la puerta de par en par a destinar tan privilegiado emplazamiento a una gran zona verde. Pero con el paso de los años, la iniciativa primaria fue incorporando el ladrillo como protagonista. 

Desde que echó el cierre la actividad fabril de la parcela, el terreno permanece baldío, a la espera de su destino final. Una inactividad, no obstante, acotada a la ejecución material de obras, porque el sector viene siendo objeto de un bullicioso proceso de negociación desde hace años. Tantos como los que transcurren desde que el Ayuntamiento de la ciudad firmó con la entonces propietaria, la empresa Comarex, un sustancioso convenio urbanístico que debía reportar a las arcas municipales 82 millones de euros. 

A cambio, el planeamiento triplicaba la edificabilidad permitida sobre la pastilla, dibujando grandes torres. De la suma inicialmente prevista, lo más que vieron las arcas públicas fueron 12 millones. Los otros 70 millones, tras varios cambios de manos de la propiedad, fueron pagados en aprovechamientos con los que ahora el Consistorio trata de hacer caja. 

La pasada semana el Consejo de Administración de la Gerencia de Urbanismo acordó las condiciones que van a regir la subasta pública de los aprovechamientos que están en manos municipales. El precio de partida es de casi 44 millones de euros, muy lejos de los 70 millones que quedaron por ingresar. La previsión de los responsables municipales es que la pugna entre fondos de inversión y empresas interesadas dispara la cifra final.

¿Pero qué es lo que se va a poder comprar en Repsol? Desde el momento en que se publique la venta de los aprovechamientos, los interesados podrán optar a alguno de los cinco lotes que componen el paquete global.

Tres de ellos son de carácter residencial, sumando un total de 502 viviendas libres. Cada uno de ellos se corresponde con las torres asignadas al Ayuntamiento, de planta baja más 32, más 30 y más 28 plantas. Sus precios de partida son de 9.969.915,86; 9.282.069,40 y 8.593.813,26, respectivamente.

Los otros lotes se corresponden con los aprovechamientos reservados para uso terciario (dentro de la calificación estarán los usos comerciales, oficinas, hoteleros, recreativos, o salas de reunión, hostelería, ocio y afines) y aparcamientos. Son dos parcelas, cada una de ellas con un precio inicial de 7.955.916 euros. 

Distrito Zeta, el barrio inteligente

Infografía de una de las zonas contempladas en Distrito Zeta.

Se trata de uno de los mayores y más innovadores desarrollos residenciales de la capital. Las 3.443 viviendas, de las cuales 1.200 serán de protección oficial (VPO), programadas, dan buena muestra de la envergadura de la actuación, liderada principalmente por Urbania. Como lo es también que sólo los costes de urbanización del sector, ascienden a unos 45-50 millones de euros. 

Sin embargo, más allá de los números, la propuesta de intervención destaca por su carácter sostenible y por la conformación de un barrio que dará cabida a unos 10.000 vecinos que tendrán la posibilidad de disponer de una criptomoneda propia, llamada zetacoin, con la que comprar en los comercios de la zona; contar con huertos ecológicos en los que cultivar su propia cosecha; de parques infantiles pensados de manera especial para los niños y con una relación directa con el entorno…

Activada la iniciativa en 2021, 2022 será un año clave en el avance de los trabajos previos a la edificación. De hecho, se prevé que la primera fase de la adaptación de los terrenos pueda estar terminada en el tercer trimestre del año, fijándose la culminación de todo el conjunto para la parte final de 2023. La entrega de las primeras viviendas se pospone a la segunda mitad de 2024.

Cortijo de Torres: la transformación esperada

Desarrollos previstos en Cortijo de Torres.

2021 es testigo también de los primeros pasos para lograr una de las grandes transformaciones pendientes en la ciudad, la de Cortijo de Torres. Abierto el debate sobre la necesidad de sacar el máximo rendimiento a los terrenos expropiados y reservados exclusivamente para la celebración de la Feria de Agosto, el Ayuntamiento de la ciudad trabaja de manera aún muy inicial en pensar el modo de aprovechar esta gran extensión de suelo como espacio de uso permanente todo el año.

Fruto del primer movimiento realizado es el trabajo elaborado por Francisco González y Juan Gavilanes, que tiene por objeto hacer del entorno del Palacio de Ferias una nueva centralidad y eje de oportunidad para la capital de la Costa del Sol.

Las primeras estimaciones elevan a unos 232 millones de euros la inversión que requerirá una operación a largo plazo, que afecta a una superficie de 141.660 metros cuadrados. En esta extensión se dibuja un desarrollo de 91.893 metros para oficinas, y 2.700 metros para comercial, entre otros usos. Hay también 42.000 metros cuadrados contemplados con uso ferial/industrial. 

De hecho, una de las propuestas del estudio pasa por convertir las actuales casetas del recinto ferial de uso temporal en edificaciones concebidas como contenedores suficientemente versátiles para recibir nuevos usos polivalentes. Y ello con el fin de generar un nuevo paisaje permanente y la creación de una infraestructura que consolide al actual recinto ferial.

Al tiempo, el Ayuntamiento aprovecha para recuperar la vieja aspiración de ampliar el Palacio de Ferias, con una superficie de 38.000 metros cuadrados. Otro de los usos más potentes previstos es de aparcamiento soterrado, con una superficie de casi 83.500 metros de superficie. La reserva podría rondar las 2.800 plazas.

Las grandes torres de Málaga

Torres diseñadas por Carlos Lamela en la parte final del litoral oeste de Málaga.

Hablar del urbanismo de Málaga este año y en los ejercicios venideros es hacerlo también de arquitectura en altura. La apuesta de los redactores del vigente Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de la ciudad fue clara al perfilar un cambio radical en la manera de concebir la construcción en la capital de la Costa del Sol. El ejemplo de los terrenos de Repsol se sigue a pies juntillas en varios emplazamientos más de la urbe, caso de Torre del Río, Nereo y Martiricos. 

De este trío de desarrollos, dos se encuentran ya en fase de ejecución e incluso de comercialización. La posibilidad de vivir en la planta 30, que va a marcar el skyline de la ciudad será posible en los próximos años.

Esta es la dimensión en vertical que van a tener los dos edificios que la promotora AQ Acentor viene levantando desde hace meses en los terrenos que hace años acogieron el rastro de Málaga. Los trabajos avanzan y, según los datos de la propia compañía, ya se ha vendido el 60% de los 250 pisos que integran uno de los inmuebles. El otro repartirá su desarrollo en viviendas en alquiler y un hotel. La inversión ronda los 180 millones de euros.

De menor envergadura son las torres de 21 plantas que ejecutan en la parte final del litoral oeste de Málaga Metrovacesa, con dos edificios, y Sierra Blanca, con otro. En total vienen a ser unas 212 viviendas, algunas de ellas a precios que alcanzan varios millones de euros. De hecho, las dos empresas mantienen en secreto aún el valor final que pedirán por los áticos.

En proceso de materialización está ya otra torre de 23 plantas, también promovida por AQ Acentor, en el barrio de La Princesa. El conjunto de la promoción, que suma otros dos edificios de 46 metros de altura, dará cabida a 350 pisos, todos ellos de alquiler. 

Y a más largo plazo, se empiezan a sentar las bases de la transformación de otra parcela de uso industrial, Nereo. Ésta se encuentra también en el litoral oeste. La idea de los promotores pasa por edificar tres torres de 23 plantas. El desarrollo completo da derecho a 444 viviendas. 

Pensando ya en el nuevo San Rafael

Ordenación estudiada para el nuevo barrio de San Rafael.

La operación de San Rafael, como la de Repsol, la de Térmica o de Martiricos, está prevista y recogida en el planeamiento del que se dotó la ciudad hace ahora más de diez años. Sin embargo, no ha sido hasta 2021 cuando se ha dado un primer paso. La materialización cierta de todos sus desarrollos tardará aún muchos años en verse. Pero para alcanzar ese momento era necesario activar todo el procedimiento de ordenación necesaria. 

Y eso es justo lo que ha hecho el Ayuntamiento al dar forma al documento de avance del plan especial de un sector de 234.000 metros cuadrados, con capacidad para albergar unas 2.250 viviendas. Lo hasta ahora conocido confirma la complejidad de llevar a buen puerto este proyecto, dada la existencia de más de un centenar de propietarios implicados, en muchos casos con instalaciones antiguas que habrán de ser trasladadas.  

Lo que han pensado los técnicos municipales para este espacio busca potenciar la relación del nuevo barrio de San Rafael con su vecino Repsol. Y en este sentido, se plantean edificaciones que pueden llegar a alcanzar las 25 plantas de altura. La edificabilidad asignada al espacio es de 87.659 metros cuadrados, repartidos en cinco parcelas de gran superficie.

La torre del puerto

Infografía de la torre del puerto de Málaga.

La torre de 116 metros de altura proyectada por un fondo de inversión de origen catarí se está haciendo esperar mucho más de lo previsto. Seis años acumula ya el trámite urbanístico necesario para permitir el uso hotelero planteado junto al dique de Levante. Y seis años después sigue sin estar culminado.

De hecho, lejos de la aquiescencia con la que todas las administraciones públicas habían respondido hasta la fecha al proyecto, las dudas expuestas por el Gobierno central se ciernen sobre la propuesta. Y lo hacen en una doble vertiente.

Por un lado, cuestionando el posible impacto que su construcción tendría sobre el patrimonio histórico de la ciudad, asunto que ha merecido la apertura de un expediente por posible expolio por parte del Ministerio de Cultura.

Por otro, poniendo condiciones al proceso de aprobación definitiva de la modificación del planeamiento, paso indispensable para que la propuesta llegue a la mesa del Consejo de Ministros. Con todo, parece evidente que será en los próximos meses cuando quede fijado el destino de una iniciativa que de prosperar implicaría una inversión próxima a los 200 millones de euros.

La antigua fábrica amoniaco y Bacardí

Nave proyectada por Áquila en los antiguos suelos de Bacardí.

Si Distrito Zeta marca una referencia clara del desarrollo de la capital de la Costa del Sol, el proyecto que contempla más de 1.200 viviendas en los antiguos suelos de la fábrica de amoniaco no le va a la zaga. 2021 se cierra con los avances en la tramitación necesarios para que a lo largo de 2022 puedan verse las primeras intervenciones sobre el terreno. Sólo los costes de urbanización se estiman en unos 24 millones de euros.

Pero el año cerrado ha dejado igualmente otras actuaciones inmobiliarias de relieve. Una de ellas tiene al fondo de inversión Aquila Capital, que está detrás de las torres de Martiricos, a través de AQ Acentor, como protagonista. Él ha sido el que se hizo en la primera mitad del año con la propiedad de los terrenos de la histórica fábrica de Bacardí, en el polígono de Santa Teresa. La intervención se estima en unos 40 millones de euros, según los cálculos de la propia compañía.