Catorce años pasan ya del momento en que el Ayuntamiento de Málaga y la Bolonia Real Estate, en aquel entonces en manos mayoritariamente de Endesa, firmaron el convenio urbanístico mediante el que se daba forma a la transformación de los terrenos de la antigua central térmica de la capital de la Costa del Sol. 

Frente al uso industrial pasado, el acuerdo abría la puerta de par en par para que la entidad privada pudiese desarrollar más de 800 viviendas (incluidas VPO), así como hotel y espacio para oficinas. Ello a cambio de una reclasificación del terreno que permitía el uso residencial. Eso sí, a cambio, la ciudad iba a obtener unos ingresos por valor de 58 millones de euros.

Catorce años después, el Ayuntamiento no ha obtenido un solo euro de lo comprometido y el gran proyecto urbanístico, incluido en el nuevo modelo diseñado por el Consistorio en el marco del nuevo Plan General de Ordenación Urbanístico (el paquete también incluía los antiguos de Repsol y Martiricos), sigue sin materializarse.

De hecho, cualquier estimación posible es pura especulación a la espera de que la Dirección General de Costas levante los reparos que viene imponiendo a la misma desde hace años.

Bien es cierto que entre aquel mes de agosto de 2008, cuando era concejal de Urbanismo el ahora gerente de la Sociedad Municipal de Aparcamientos, Manuel Díaz Guirado (fue él quien firmó el acuerdo), y el mes de agosto de 2022 han ocurrido muchas cosas con esta operación. 

Entre otras, Endesa está plenamente desvinculada de la misma y la sociedad promotora está, principalmente, en manos del fondo de inversión Ginkgo, que comparte la entidad con Espacio Medina. A este se suma que el instrumento urbanístico inicial fue anulado judicialmente, lo que obligó a iniciar el procedimiento.

Otro detalle no menor es que el Ayuntamiento aceptó recibir en pago por los 58 millones no abonados por la eléctrica buena parte del aprovechamiento urbanístico asignado a los antiguos suelos de la central. Un hecho que lo convierte en el principal propietario del sector.

A la espera de Costas

¿En qué se va a materializar esto? Queda por ver. La determinación municipal es la de salir al mercado, como lo ha hecho con la convulsa subasta de Repsol, para transformar esos aprovechamientos en euros. Pero antes de poder dar el paso, que ha generado el interés de numerosos promotores, la Gerencia de Urbanismo pretende que la hoja de ruta de la operación esté completamente allanada.

Y para ello es clave que Costas dé luz verde al Plan Especial de Reforma Interior (PERI), estancado desde hace meses. En los últimos años son varias las ocasiones en las que los actores implicados en la misma han mostrado su convencimiento de que iba a ser posible ver a corto plazo obreros ya trabajando sobre el terreno. La realidad, sin embargo, es que todos estos cálculos han quedado anulados.

Fuentes conocedoras de la operación sí indican que desde el organismo estatal se han levantado los reparos sobre el efecto pantalla de las futuras edificaciones, fijándose ahora la duda sobre la urbanización. Y el concejal de Ordenación del Territorio, Raúl López, confía en que en poco tiempo haya fumata blanca.

Hay que recordar que fue a mediados del pasado mes de mayo cuando la Gerencia de Urbanismo remitió a Costas el texto refundido del PERI. Este documento, esencial para la ordenación de la finca, fue aprobado inicialmente por la Junta de Gobierno Local de la ciudad en mayo de 2019. 

Para López, la gestión que viene desarrollando el Ayuntamiento en este sector va a lograr el objetivo fijado en el convenio inicial de poner en valor los terrenos y "lograr una plusvalía" para las arcas locales.

Y aunque se muestra cauto a la hora de predecir un posible precio de venta, cree que el precio final, dado el techo edificable y los valores que actualmente se manejan en la capital, "permitirán obtener una cantidad significativa con la que endeudarnos menos para acometer inversiones". Algo que, ha recordado, redundará en una menor presión fiscal para los ciudadanos. 

Datos del planeamiento

El planeamiento autoriza un máximo de 870 viviendas, 273 de ellas protegidas. No parece, en cualquier caso, que la intención de los promotores sea alcanzar estos números, en una clara apuesta por incrementar las superficies de los pisos futuros. 

A estos parámetros hay que sumar más de 16.826 metros cuadrados de techo para uso hotelero y otros 14.755 metros de techo para oficinas. Del sector, hay otros 59.524 metros que se destinarán a zonas verdes; 6.377 metros serán para equipamiento. Dentro de esta última pastilla, se establece una superficie máxima a construir de 19.366 metros para servicios sociales, administrativos y deportivos.

La intervención también incluye 580 plazas de aparcamiento sobre la vía pública, un mínimo de 2.317 plazas de aparcamiento en las parcelas de titularidad privada y otras 315 bajo las parcelas destinadas a equipamiento, lo que supone un total de 3.212 estacionamientos.

La propuesta de ordenación aprobada recoge como carga externa al sector el trazado y la prolongación del bulevar Pilar Miró y calle Villanueva de Algaidas, de manera que se conecte la barriada de Parque Litoral con esta nueva centralidad y a ésta con la futura prolongación del paseo marítimo de Poniente. A esto se suma la demolición de la actual subestación eléctrica.

Es igualmente relevante la necesidad de respetar la chimenea de la antigua central térmica, catalogada como Bien de Interés Cultural (BIC). Para ello, se genera un importante espacio público con una distancia mínima de 70 metros al edificio más cercano.

Entre las actuaciones más significativas que incluye esta nueva ordenación es la reubicación y renovación de la subestación eléctrica existente, que será demolida; así como la continuidad del paseo marítimo y la ejecución de importantes espacios libres públicos entre las edificaciones.

El coste aproximado de las obras de urbanización e implantación de los servicios en el sector se estima en 13,8 millones de euros (IVA no incluido). Un presupuesto al que habrá que añadir una serie de cargas complementarias valoradas en 14,8 millones de euros, tales como el traslado de la subestación eléctrica, el refuerzo o reforma de redes eléctricas y la adecuación del espigón de La Térmica, entre otras.