Desde los tiempos en los que Pedro Marín Cots, a través de los, a veces lapidarios, informes del OMAU empezó a predicar sobre el impacto del fenómeno de la vivienda turística, nunca se había descrito en un documento oficial del Ayuntamiento de Málaga hasta qué punto esta modalidad alojativa está presionando el mercado residencial de la capital de la Costa del Sol.

La autoría de este escrito corresponde al coordinador de Urbanismo y Vivienda de Málaga, José María Morente, quien da forma a la instrucción mediante la que el Consistorio ha empezado a tomar cartas en el asunto, limitando la autorización de pisos turísticos.

Y lo hace aplicando una herramienta que el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) incluye desde mediados de 2011. Conforme a lo estipulado, sólo se podrán permitir viviendas de uso turístico que cuenten con una entrada o acceso independiente. Circunstancia que, a priori, va a impedir el visto bueno de muchas de las solicitudes que llegan a diario a la Junta de Andalucía.

Pero más allá de los preceptos jurídicos, es particularmente relevante la reflexión de Morente realiza en el informe, en el que admite que el crecimiento del fenómeno ("aparentemente imparable") de la vivienda de uso turístico ha sido de tal magnitud "que ha desbordado cualquier previsión previa".

Y, como consecuencia, "está saturando la capacidad de acogida de visitantes en nuestras ciudades, sustrayendo unidades de vivienda del uso residencial y tensionando el mercado de la vivienda hasta límites antes desconocidos". Una línea de pensamiento compartida por numerosos expertos en los últimos años, pero que ha sido muy pocas veces verbalizada en el seno de la Casona del Parque.

Acento en el uso turístico

A tenor de las explicaciones del coordinador municipal, lo que ha impedido hasta la fecha al Ayuntamiento intervenir en este mercado, pese a la evidente saturación de determinadas zonas, ha sido la forma en la que los decretos turísticos de la Junta de Andalucía ha tratado hasta la fecha a la vivienda turística.

En este sentido, apunta que la norma de 2016 regulaba la utilización turística de la vivienda, pero poniendo el acento en el contenedor (la vivienda) y no en el contenido (el uso turístico). Esto hacía que para destinar la vivienda a un fin turístico sólo fuese exigible acreditar la existencia de licencia de primera ocupación o documento equivalente, "obviando la necesidad de cumplimiento del resto de la normativa urbanística relacionada con el uso turístico que se hace de estas viviendas".

Por ello, "no se ha conseguido impedir la proliferación indiscriminada de este tipo de viviendas, sino más bien lo contrario", se indica. El contexto varía, señala, con la modificación del decreto, en vigor desde el pasado mes de febrero, que, a su juicio, "ha supuesto un giro importante en la cuestión planteada". En particular, porque pasa a hablar de vivienda de usos turísticos, con lo que "el acento pasa a estar en el uso (turístico) y no sólo en el destino inicial del inmueble (vivienda)".

A este primer detalle se suma que el decreto aclara que corresponde al planeamiento urbanístico la regulación de dicho uso turístico y, en consecuencia, sustituye la exigencia de aportar la licencia de primera ocupación de la vivienda por una declaración responsable de compatibilidad con la normativa urbanística. Al tiempo, "permite limitar, motivadamente, la implantación de nuevas viviendas de uso turístico en zonas o áreas saturadas".

Será este el segundo paso de la hoja de ruta trazada por el Ayuntamiento para actuar sobre este mercado de alojamiento. La intención municipal, según ha confirmado la concejala de Ordenación del Territorio, Carmen Casero, es que en pocas semanas se vaya a aprobar la ordenanza con la que se quieren delimitar varias zonas dentro de la urbe en función de su nivel de saturación. El tercer movimiento, que se hará a más largo plazo, es el de la modificación del PGOU.

El asunto fue objeto este jueves en el Consejo de Urbanismo, en el que el equipo de gobierno dio detalles de la instrucción ya en aplicación. "Estamos reconociendo que tenemos un problema y tratamos de actuar en el marco de la legalidad que ofrece el decreto de 2024", afirmó en varias ocasiones la edil, para quien la acción ya en desarrollo va a tener “un alto impacto en la ciudad”.