Entendiendo el problema

¿Quieren saber la razón por la que la vivienda está tan cara hoy en día? Permítanme un artículo un poco más largo de los que suelo escribir, ya que la respuesta requiere algunas aclaraciones previas.

Hasta hace unos 200 años, el crecimiento urbano era vegetativo y no requería de inversión en infraestructuras o en equipamientos. Una peste, una guerra o una hambruna podían reducir a la mitad la población, por lo que no era necesario expandir la ciudad durante mucho tiempo.

Cuando un puerto o un puente eran necesarios, la administración lo acometía con cargo a los impuestos. Los propietarios de los suelos contiguos a las carreteras o a las traídas de agua se beneficiaban de la inversión pública y veían mejorado su patrimonio. 

Esto, que más o menos funcionó durante siglos, se convirtió en una empresa inasumible para las arcas públicas cuando miles de personas hacinadas en las ciudades industriales comenzaron a demandar vivienda de repente, y a la vez. Había que programar el crecimiento y ejecutarlo con la mayor brevedad.

Con el crecimiento de las ciudades industriales nació el planeamiento urbanístico, ya que un crecimiento vegetativo como se había estado produciendo hasta entonces, no era viable. Era necesario planificar un crecimiento racional y eficiente. 

Esperar que la administración municipal sufragara los gastos de muchas calles en poco tiempo y además las infraestructuras necesarias para una gran aglomeración humana en condiciones higiénicas básicas, resultó ser un problema de gran envergadura técnica y económica que generó muchos conflictos sociales.

En las ciudades pequeñas, la administración pública expropiaba un suelo, lo urbanizaba y los propietarios aledaños se veían beneficiados de la transformación en solar de unos suelos que hasta entonces eran agrícolas o estaban abandonados. 

En Barcelona, donde la necesidad de vivienda era acuciante y donde la inversión en urbanización era imperiosa, el ingeniero Ildefonso Cerdá inventó el Ensanche, una forma de ordenar el crecimiento urbano en manzanas cuadradas con una estupenda proporción de calle y edificio así como de conexión en cuadrícula y diagonal.

Pero sobre todo, lo que inventó fue la reparcelación, un mecanismo jurídico por el cual cada propietario del suelo sobre el que se extendía la ciudad, urbanizaba lo que le tocaba de calle y se quedaba para sí el beneficio de edificar lo que el Plan del Ensanche disponía.

De este modo, la inversión que hacían los propietarios en la ejecución de la urbanización, se compensaba con la plusvalía generada que hacía que las parcelas resultantes adquiriesen la condición de solar. La función de la administración era la de controlar el proceso e invertir en la expropiación y ejecución de los parques, jardines y dotaciones necesarias.

Tras la Guerra Civil

Tras la Guerra Civil, la necesidad de vivienda volvió a ser imperiosa. Aunque en un principio el Régimen de Franco flirteó con la idea de expropiar todo el suelo en el entorno de Madrid para ejecutar vivienda y grandes áreas verdes, los propietarios de suelo dejaron claro que no estaban por la labor. Esto hizo necesario que se dictase la primera Ley del suelo española en 1956.

En el preámbulo de la misma se definió lo que se denominó "la función social del suelo". Esto implicaba que la ordenación, que respondía a una necesidad social, estuviese por encima de los intereses individuales de cada propietario. Ahora bien, el beneficio de hacer lo que el Plan General permitía era para el propietario del suelo, tras haber cumplido sus deberes de urbanización.

En aquella época del éxodo rural, la especulación del suelo se generalizó en las ciudades más demandadas. Para los grandes propietarios de suelo era más lucrativo esperar que algún empresario les pagase grandes cantidades comprárselo, que promover viviendas ellos mismos.

La necesidad era imperiosa y tener una sociedad sin techo después de una guerra civil era un riesgo de conflicto social que había que resolver a golpe de inversión pública, por lo que el Estado se vio obligado a convertirse en promotor comprando suelo barato en el extrarradio para poder ejecutar viviendas sociales. La inversión privada iría ejecutando proyectos residenciales para quienes podían pagar viviendas mejor ubicadas y más grandes.

En las sucesivas leyes que se fueron aprobando, ya en el contexto de la Transición democrática y con posterioridad (las leyes estatales de 1975 y 1990, y luego las autonómicas), se incorporó al modelo jurídico establecido por la Ley de 1956, la obligatoriedad de reservar un estándar generoso de zonas verdes y equipamientos, y de ceder también un porcentaje del beneficio generado por la actividad inmobiliaria, a la Administración.

Con este 15% de las plusvalías que había que ceder al Ayuntamiento, y que luego se transformó en el 10%, el Ayuntamiento no tenía que expropiar suelo en la periferia y podría hacer política de vivienda en el mismo sitio donde se construían las viviendas libres. En los años 80, con este modelo, se ejecutaron muchas viviendas de protección oficial mezcladas con edificios de renta libre cuyo precio por metro cuadrado ya no era tan diferente, puesto que protegidas o libres, las promociones residenciales compartían localización y dotaciones.

Expuesto el proceso, hablemos ahora de los agentes. ¿Quiénes hacían las viviendas hasta no hace mucho? Libres o protegidas, la inmensa mayoría de viviendas las construían empresas constructoras locales que compraban suelo, urbanizaban las calles, contrataban a los técnicos, construían las viviendas y las vendían.

Esas empresas estaban dirigidas por una persona cuyo proyecto vital estaba sincronizado con su proyecto empresarial. En muchos casos eran empresas familiares cuyos propietarios pensaban, en términos de inversión, en el plazo de lo que sus hijos podrían desarrollar en el suelo que se compraba 15 o 20 años antes.

Mientras tanto se obtenían beneficios de otras inversiones en suelo finalista con las que se compensaban las nuevas adquisiciones que tal vez requerían años de tramitación y de inversión en infraestructuras para poder convertirse en solares para ser construidos. Las ganancias y pérdidas propias de la fluctuación del mercado se compensaban en casa.

La crisis de 2008

Durante mucho tiempo este fue el sistema que funcionó y con el que se construyó la mayor parte del crecimiento de las ciudades españolas. Pero se produjo un gran cambio. Llegó la crisis de 2008, cuya consecuencia fue el reajuste de las piezas del tablero de juego económico a gran escala, y que por supuesto también ha tenido su reflejo específico en el mercado inmobiliario.

Recordarán la sonada entrada en concurso de acreedores de grandes constructoras y promotoras inmobiliarias en los años posteriores al 2008. Los activos de estas empresas, que podían ser viviendas o suelo en espera de ser desarrollado, se lo quedaron los bancos comerciales acreedores, de ahí pasaron al Banco Malo y posteriormente, mediante un sistema muy opaco, a un conjunto de nuevas empresas creadas expresamente para ello, que son las que tienen capacidad financiera para la inversión.

Dejando a un lado el funcionamiento de las empresas cotizadas en Bolsa que se dedican a la inversión inmobiliaria, cuya lógica responde a objetivos y procesos diferentes, la inversión en el negocio inmobiliario de envergadura es acometida, fundamentalmente por los fondos de inversión, cuyos intereses pueden ser tan variados como construir un edificio de viviendas en la Costa del Sol, o explotar una mina de cobre en Perú. El dinero de un fondo de inversión tiene orígenes muy diversos.

Algunos son fondos soberanos (sobre todo después de que éstos dejaran de actuar de manera específica tras ser acosados por grandes especuladores financieros), otros son grandes fondos patrimoniales, otros son fondos para la jubilación y otros son cosas que dudo que algún día sepamos lo que son.

Durante su mandato como presidente de la Reserva Federal estadounidense, Ben Bernanke, advirtió de que los llamados dark pool representan un 70% (por aquel entonces) del financial trading mundial, y que ellos no sabían nada de sus transacciones. En todo caso, la lógica del retorno de este tipo de empresas ha dejado de estar sincronizada con ninguna clase de proyecto vital.

En el nuevo sistema dibujado por la crisis del 2008, la inversión producida por cualquiera de los agentes, se traduce en una suerte de empresas independientes y muy especializadas que identifican la oportunidad y compran el suelo, lo desarrollan, lo urbanizan, lo edifican y lo comercializan. En algunos casos son parte de un grupo empresarial que abarca muchas de las fases, pero cuyos directivos deben cumplir con sus cuentas de resultados de manera independiente a las demás empresas del grupo.  

Estas empresas se han profesionalizado enormemente con técnicos cualificados que saben que un buen producto es mejor que uno malo, porque las demandas y los problemas derivados de una mala ejecución son peores que hacer bien las cosas.

Los comercializadores, que obtienen sus beneficios de vender o alquilar las viviendas, saben que la experiencia y la identificación del cliente con los valores de sostenibilidad son buenos para las ventas. Ha desaparecido aquello de vender sobre plano para encontrase dos años después con algo totalmente distinto a lo que el comprador había imaginado…y normalmente de mucha menos calidad de lo esperado.

Los programas informáticos y de dibujo permiten un seguimiento exhaustivo del proyecto, sus materiales, su trazabilidad e incluso su inclusión en la economía circular. Si cualquiera de los agentes quiere cambiar algo a última hora se puede monitorizar en el momento y saber qué consecuencias puede tener incorporar un enchufe más en cada una de las cocinas proyectadas o una capa más de aislamiento en la fachada.

Además, como arquitecta tu interlocutor o interlocutora es alguien que tiene una formación técnica y que entiende lo que le estás diciendo. Desde un punto de vista técnico esto es fantástico, se mire por donde se mire. 

¿Cuál es el problema entonces? Voy a tratar de explicarlo de manera sencilla, dentro de la complejidad que requiere una cuestión así. Permítanme alguna licencia de generalización, o será imposible.

Al haberse diferenciado los agentes, y al estar tan profesionalizado el sector, cada uno de los participantes establece un beneficio sobre su parte de la inversión. El problema es que todos esos agentes quieren ese beneficios en los próximos seis meses. 

Cuando un suelo requiere de un desarrollo largo en el tiempo porque así lo determina la legislación y porque la administración no dispone de funcionarios suficientes para informar los proyectos, los inversores no quieren invertir en esta parte del proceso.

Por ello, durante los primeros años de recuperación tras la crisis del 2008 las inversiones se han centrado en suelos finalistas que eran los que ofrecían una rentabilidad alta y rápida, pues solo tenían que pedir licencia o requerían de figuras de desarrollo muy sencillas como los Estudios de Detalle para poder iniciar las obras. 

El suelo finalista se ha ido agotando y aumentando su valor en el mercado, al mismo tiempo que aumenta la demanda de viviendas. Es verdad que tenemos pocos hijos, pero el número de personas que viven solas es cada vez mayor. En algunas ciudades como Málaga, además del crecimiento vegetativo se está produciendo un fuerte incremento por inmigración. 

Si de repente llega una crisis de materiales como la que ha ocurrido con la Guerra Energética, o si la urbanización se topa con problemas técnicos no previstos, son los agentes a los que les afecta este inconveniente los que asumen el riesgo acumulado que antes se asumía en las empresas tradicionales que abarcaban y compensaban todo el proceso.

Beneficios en poco tiempo

Digamos que con la especialización ha desaparecido la redistribución del riesgo. Se podría esperar a que bajasen los precios, pero la demanda sigue y la cuenta de resultados exige que haya beneficios en poco tiempo, por lo que esperar unos años a que la cosa amaine, no es la mejor opción. 

Esto, como es lógico, es una parte importante de lo que determina el precio final de la vivienda. Existen mecanismos muy interesantes por los que el capital financiero aprovecha esta situación invirtiendo en inmobiliario de lujo. No es necesario que nadie vaya a vivir ahí.

Las viviendas de lujo o los suelos productivos prime, son una inversión segura para un mercado hiperfinanciado en el que para poder invertir no es necesario tener dinero sino capacidad para crearlo de manera artificial mediante algoritmos matemáticos. De esta manera, se contienen las pérdidas de los inversores, evitando que el precio de la vivienda baje.

Puesto que no existe un interlocutor único, la relación de los agentes públicos con los agentes inmobiliarios es muy complicada, porque los intereses del que vende el suelo, del promotor, del desarrollador y del agente edificador, por ejemplo, no son los mismos.

Además, es imposible saber el entramado financiero que relaciona a las empresas promotoras, desarrolladoras, o incluso consultoras. No sabemos qué empresa lo es a la manera "tradicional" y cual es un agente de los inversores transnacionales. Disponer de esta información, que permitiría proponer medidas que resuelvan los problemas para todos los agentes implicaos, incluidos los compradores finales de viviendas asequibles, es imposible. Andamos a tientas.

Algún economista ilustre diría que "el mercado lo equilibra la oferta y la demanda". En realidad, algún economista o abogado diría, y de hecho me ha dicho, muchas cosas en relación con lo necesario de este sistema para crear riqueza.

No soy economista, pero mis 23 años dedicados a la arquitectura y el desarrollo urbanístico me dan cierta perspectiva para afirmar que el equilibro que proporciona la oferta y la demanda no es un equilibrio socialmente deseable por la cantidad de cadáveres que deja por el camino. 

No esperen que se construyan muchas viviendas protegidas por mucha voluntad que se pueda llegar a tener por parte de quienes nos gobiernan. Ya están viendo que sus capacidades para resolver el problema, apenas alcanzan a identificarlo de manera insuficiente. Lo que ahora se requiere es transparencia en la identificación de agentes, las relaciones entre ellos y sus conflictos de intereses.

El mercado se está recolocando para crear nuevas formas de colaboración público privada. En mi opinión, esto es una buena opción para la redistribución de cargas y beneficios, y sobre todo de riesgos en el proceso. Pero abordar este reto económico, político y social, exige la identificación clara de agentes, intereses y relaciones. Sin transparencia empresarial, la colaboración público privada es semejante a pactar con el diablo.